In het onderzoek van RIGO zijn vraag en aanbod van appartementen zowel in de koop- als in de huursector (ongeveer) in evenwicht. Het OCD schat op basis van een recenter onderzoek17Onderzoekcentrum Drechtsteden, 2019 dat er in Zwijndrecht marktruimte is voor circa 85 vrije sectorappartementen per jaar. Voor de periode tot en met 2030 gaat het dan in totaal om circa 900 appartementen. Koopappartementen kunnen eventueel ook in de markt gezet worden als huurappartementen in de vrije sector, en vice versa.
Ons huidige woningbouwprogramma18Het gaat hier om het programma van circa 2.200 woningen dat is opgenomen in de planmonitor die we bijhouden voor de provincie Zuid-Holland. Omdat de planmonitor aan verandering onderhevig is en concurrentiegevoelige informatie bevat, maken we deze niet openbaar. voor de vrije sector bestaat voor 70% uit appartementen. Het gaat dan om ruim 1.500 woningen, veel meer dan de verwachte behoefte van circa 900 woningen. En hier komen nog voortdurend nieuwe initiatieven bij. Vooral in de periode na 2022 dreigen vraag en aanbod uit de pas te gaan lopen.
Wanneer het aanbod van nieuwe appartementen de vraag overtreft, zijn de volgende scenario's (of een combinatie daarvan) denkbaar:
er ontstaat planuitval; een deel van de geprogrammeerde appartementen wordt uiteindelijk niet gerealiseerd, waardoor de woningbouwproductie onder druk komt te staan en de gewenste aantallen nieuwe woningen niet worden gehaald;
de nieuwbouw verkoopt en verhuurt wel goed, maar dit leidt tot vraaguitval in de bestaande voorraad. De verkooptijd van bestaande appartementen neemt toe en de waarde daalt. Dit kan (verenigingen van) eigenaren belemmeren om noodzakelijke investeringen te doen, waardoor hun woningen minder goed kunnen concurreren met ander woningaanbod en de negatieve spiraal wordt versterkt. Op termijn kan hierdoor in de bestaande wijken een herstructureringsopgave ontstaan, die forse maatschappelijke investeringen vergt en waarvoor vooralsnog geen subsidies of andere financiële tegemoetkomingen beschikbaar zijn.
Het mag duidelijk zijn dat beide scenario's onwenselijk zijn. We streven er daarom naar om in de Spoorzone en Noordoevers meer grondgebonden woningen te programmeren dan aanvankelijk de bedoeling was, en stimuleren ontwikkelaars die nieuwe initiatieven voorleggen aan het Ruimtelijk Intake Team (RIT) om (meer) grondgebonden woningen in hun plannen op te nemen.
De komende jaren blijven we de ontwikkeling van de vraag naar appartementen in de vrije sector monitoren. Mocht deze een positieve ontwikkeling laten zien, dan zullen we ons beleid daar uiteraard op aanpassen.
Hoofdstuk 4. › Paragraaf 4.7
Artikel 4.7.1
Appartementen
Onderdeel van Woonplan Zwijndrecht 2020-2030