Het omvangrijke deelgebied ‘Nieuwe Blauwe Beugel’ ligt tussen Bennebroekerweg, Rijshornstraat, Kleine Poellaan en Leimuiderdijk. Het deelgebied is in het Herstructureringsplan PrimAviera aangewezen als ‘afwegingsgebied’ dat niet kansrijk is voor duurzame glastuinbouw.
Uit de Quick scan bestaand glastuinbouwgebied Rijsenhout van het Stallingsbedrijf Glastuinbouw Nederland (2006) blijkt dat in het gebied geen actieve kwekers meer zijn en dat talloze glasopstallen leeg staan. Het gebied ligt ingeklemd tussen de woonkern en de betonfabriek (met hindercirkel). Intensieve lintbebouwing maakt een werkbare ontsluiting van de achterliggende gronden onmogelijk. Theoretische ontsluitingsmogelijkheden die er zijn brengen een ontoereikende verkaveling en hoge kosten met zich mee. Vrijwillige medewerking van vele, niet-agrarische, kaveleigenaren lijkt uitgesloten. Geconcludeerd wordt dat invulling met duurzame glastuinbouw in dit gebied niet haalbaar is.
De vraag is welke alternatieve functies er in dit deelgebied wenselijk en mogelijk zijn en welke ruimte er is voor (uitbreiding van) aanwezige functies.
5.4.1Kenmerken deelgebied Nieuwe Blauwe Beugel
het circa 15 hectare grote gebied is merendeels in private handen;
de vigerende bestemmingen in het gebied zijn overwegend Agrarische doeleinden III en Wonen;
voor de betonfabriek en drie kleinere percelen is de bestemming Bedrijven I en II opgenomen;
voor twee percelen aan de ringdijk (bedrijven I, voormalig timmermansbedrijf en winkels, voormalige watersportwinkel) zijn procedures doorlopen t.b.v. woningbouw (appartementen);
fijnmazige verkaveling aan de zijde van de Bennebroekerweg, grovere verkaveling in de rest van het gebied;
in het gebied aantal kleinere kavelsloten, de voetsloot van de ringdijk is nauwelijks zichtbaar, langs Kleine Poellaan ligt een grotere sloot;
het gebied is aan drie zijden omsloten door woonbebouwing; de dorpsbebouwing van Rijsenhout centrum, de dorpsbebouwing van Rijsenhout Zuid en het dijklint;
de vierde zijde – langs de Kleine Poellaan – is relatief open en direct gelegen aan een ander glastuinbouwgebied;
de Rijshornstraat verbindt het centrum met Rijsenhout Zuid;
de Kleine Poellaan verbindt Rijsenhout- Zuid met ringdijk en Westeinderplas;
het merendeel van het gebied wordt ontsloten via de Rijshornstraat, de betonfabriek ontsluit vanaf de dijk, de kleinere kavels langs de Bennebroekerweg hebben allemaal hun eigen uitrit;
aaneengesloten lint van dijkwoningen aan Leimuiderdijk, met op drie plaatsen smalle paden naar beneden die de toegang vormen tot kleine concentraties van woningen onderaan dijk;
vrij aaneengesloten lint van cultuurhistorisch waardevolle, oudere, vrijstaande (voormalige) tuinderswoningen aan de Bennebroekerweg;
ruimer opgezet lint van nieuwere, vrijstaande (voormalige) tuinderswoningen langs de Rijshornstraat;
op de hoek van de Rijshornstraat en de Bennebroekerweg zijn een medisch centrum en zes geschakelde woningen gebouwd;
rond de betonfabriek (ca 3,5 hectare) ligt een A-zonering;
veel kassen staan leeg in sommige gevallen is gebruik in strijd met de bestemming geconstateerd;
5.4.2Doelstelling en te versterken kwaliteiten
Doelstelling gebied
De alternatieve functie voor dit deelgebied moet bijdragen aan:
de vraag naar transformatie van glastuinbouw naar functies waar behoefte aan is in het dorp; met name wonen en recreatieve fietsroutes;
het maken van een groenblauw netwerk van woonlanen door het dorp dat aantakt op een (be)leefbare ringdijk en Westeinderplas;
het versterken van de ruimtelijke relatie tussen het centrum van Rijsenhout (met het te vernieuwen dorpscentrum) en Rijsenhout Zuid.
Te versterken kwaliteiten gebied
behoud en versterking van het dijklint;
behoud en versterking van oude tuinderslinten;
benutten van de bestaande kavelsloten voor vergroting van de waterbergingsmogelijkheden en versterking van de groene en ecologische kwaliteiten;
onderzoek de kwaliteiten van de kleine erven onder aan de dijk;
onderzoek of de voetsloot van de dijk teruggebracht kan worden in het gebied als een kleinschalige groenblauwe bufferzone tussen dijk en achterliggend gebied;
versterk de laanstructuur omliggende lanen en straten (Rijshornstraat, Grote Poellaan, Kleine Poellaan) en breng dit terug in het gebied;
zorg dat het gebied een rol speelt in de routestructuur voor het langzaam verkeernetwerk (fietsers en voetgangers);
maak aansluitingen op de ringdijk voor voetgangers en fietsers.
5.4.3Betonfabriek
Bepalend in het gebied is de aanwezigheid van een bedrijventerrein met een A-zonering waarop de betonfabriek is gevestigd. De betonfabriek is van oudsher in Rijsenhout gevestigd. De ontsluiting vindt plaats via de Ringdijk. Aanvoer van bouwstoffen (met name zand) vindt plaats via het water. De betonfabriek heeft een oppervlakte van circa 2,5 hectare. In het bestemmingsplan Rijsenhout (1997) is uitbreiding van opslag mogelijk gemaakt. De milieuvergunning dateert uit 1994. De provincie is het bevoegd gezag voor milieuvergunning. De bestaande A-zonering is zeer bepalend in dit deelgebied en zeer beperkend voor het toevoegen van geluidgevoelige bestemmingen (zie paragraaf 3.6).
De betonfabriek produceert straattegels. Door machinale bestrating zijn andere opslagmethodes nodig waardoor meer oppervlakte aan opslagterrein nodig is. Er is geen extra ruimte voor productie nodig. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke ordening is de vraag wat het toekomstperspectief voor de betonfabriek op deze locatie is.
Lange termijn
De aanwezigheid van de betonfabriek is in de participatie een veelbesproken punt geweest. Enerzijds is het een beperkende functie voor de ontwikkeling van het dorp. De overlast voor de omgeving beperkt zich tot verkeersoverlast. Het bedrijf heeft verschillende percelen binnen de milieucirkel opgekocht.
Vanuit het lange termijnperspectief voor het dorp bezien is het planologisch niet wenselijk om een A-gezoneerd bedrijventerrein binnen de grenzen van de woonbebouwing van de kern te behouden. Hoewel nu niet aan de orde, op lange termijn kunnen vraagstukken rond schaalvergroting en intensivering van de productie wellicht wel aan de orde komen, met mogelijke conflictsituaties rond aanwezige woonbebouwing.
Op lange termijn zou transformatie van het terrein naar functies die meer passen bij het dorp (wonen, water, groen, recreatie) de beste oplossing te zijn. A-gezoneerde bedrijventerreinen met een ligging aan het water zijn echter schaars in de regio en passende alternatieven die bedrijfsmatig haalbaar zijn, zijn niet direct voorhanden.
Korte en middenlange termijn
Op de korte en middenlange termijn is er echter veel winst te behalen door de betonfabriek beter in te passen in zijn (veranderende omgeving). Deze inpassingseisen kunnen gekoppeld worden aan de behoefte aan opslagruimte.
Binnen de bestaande geluidszone en bestemming kan het bedrijf de huidige activiteiten onbeperkt uitvoeren. Dit zijn de bestaande rechten van het bedrijf.
De betonfabriek heeft de wens om de activiteiten uit te breiden, deze - nog niet formeel aangevraagde uitbreiding – betreft de vergroting van de opslagmogelijkheden voor de betontegels (zogenaamd ‘tasveld’). Dit is niet mogelijk zonder aanpassing van de (omgevings)vergunning en zonder aanpassing van het bestemmingsplan. Het gezoneerde industrieterrein - en naar alle waarschijnlijkheid ook de geluidszone - zou hiervoor vergroot moeten worden. Dit is een gemeentelijke afweging. Voor de plannen voor transformatie van deelgebied Nieuwe Blauwe Beugel is het van belang dat de 55 dB(A) contour ten gevolge van een mogelijke uitbreiding van het tasveld niet ligt op de percelen waar nieuwbouwplannen voor woningen zijn voorzien (strook tussen Rijshornstraat en betonfabriek). In een modelstudie kan de betonfabriek de omvang van hun uitbreidingsbehoefte onderbouwen, op welke manieren dit ruimtelijk ingevuld kan worden, wat dit betekent voor de geluidsemissie en de bestaande geluidszone (zoveel mogelijk geluidsneutraal) en welke ruimtelijke kwaliteitswinst hier tegenover staat. Doel is om met alle betrokken partijen in deelgebied Nieuwe Blauwe Beugel te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling die een meerwaarde oplevert voor Rijsenhout.
Inpassingseisen korte en middenlange termijn
Voor de korte en middenlange termijn kan de ruimtelijke situatie verbeteren door:
een (deels) openbare groen blauwe bufferzone rond de betonfabriek te realiseren;
behoud en versterking van het woonlint;
sanering van verouderde (bedrijfs)opstallen op grondeigendom;
de mogelijkheden voor een verbeterde ontsluiting te onderzoeken;
de braakliggende percelen in eigendom van de betonfabriek te betrekken bij transformatie van De Nieuwe Blauwe Beugel.
De uitbreiding van opslag van de betonfabriek (mits geen beperkende effecten voor ruimtelijke ontwikkeling) moet bij de ontwerpopgave voor het gehele deelgebied betrokken worden.
5.4.4Onderzochte functies
Bij de eerste verkenning van het gebied zijn een aantal functies onderzocht of het wenselijke functies zijn voor het transformeren van deelgebied de Nieuwe Blauwe Beugel.
Wonen:
Vanuit de ruimtelijk structuur bezien is het gebied bijzonder geschikt voor woningbouw. Het gebied is omgeven door woningbouw waardoor het goed mogelijk is om deze locatie aan te laten sluiten op de rest van het dorp. Vanuit de participatie zijn nieuwe woningen veelgenoemd, men ziet het als een vernieuwingsimpuls voor het dorp. Het luchthavenindelingsbesluit is een beperkende factor; woningbouw is niet mogelijk zonder ontheffing van het LIB.
Groen:
Hoewel Rijsenhout een redelijk groen karakter heeft zijn wat grootschaligere ‘uitloopgebieden’ voor recreatie vooralsnog niet in de nabijheid gelegen. Kernen als Vijfhuizen, Zwanenburg en Zwaanshoek krijgen allemaal hun eigen ‘park’, vanuit projecten als Strategisch Groen en Mainport en Groen. Rijsenhout valt wat dat betreft buiten de boot. Wel is er vanuit de glastuinbouw het initiatief voor de ‘Poldertuin’, die deze functie als grootschalig recreatie- en parkgebied voor het dorp kan krijgen. Verbindingen en routes die doorlopen naar en door het deelgebied ‘Nieuwe Blauwe Beugel’ zijn wenselijk. Kleinschalig groen kan een plek krijgen in het deelgebied.
Water en jachthaven:
Water is relatief onzichtbaar binnen het dorp, terwijl het dorp zo sterk verbonden is met ringvaart en Westeinderplas. Binnen het deelgebied Blauwe Beugel kan water een centrale rol spelen. In de participatie is een jachthaven naar voren gekomen als mogelijke functie voor het gebied, als binnenhaven of als insteekhaven. De bestaande, aaneengesloten lintbebouwing aan de ringdijk beperkt de mogelijkheden hiervoor.
Sport:
Het sportpark bij het Konnetlaantje functioneert goed, vanuit de participatie komen er geen signalen voor een wens tot verplaatsing. In de toekomst komt het sportpark in een andere ruimtelijke context te liggen; tussen glastuinbouw, wellicht met een sterkere infrastructurele doorsnijding. Wel liggen er op de huidige locatie kansen voor koppeling met de Poldertuin. Verkend is of situering van de sportfuncties rond de betonfabriek een verbetering voor de ruimtelijke structuur en voor het functioneren van het sportcomplex kan betekenen.
Voorzieningen:
De overige voorzieningen zijn veelal benoorden de Bennebroekerweg gesitueerd, op het Medisch Centrum na, dat aan de rand van het plangebied is gelegen. Vooralsnog is er geen aanleiding om verplaatsing van voorzieningen na te streven. Wat betreft nieuwe voorzieningen is vanuit het dorp behoefte aan een kleinschalige zorgvoorziening voor dementerende ouderen. Er zijn goede mogelijkheden om deze in het studiegebied in te passen.
Bedrijven:
Voor uitbreiding van bedrijventerrein in Rijsenhout is nu geen economische noodzaak aanwezig. Een eventueel groei in vraag naar bedrijventerrein zal in Haarlemmermeer meer gecentraliseerd opgevangen worden op grotere bedrijventerreinen en op bedrijventerreinen waar door herstructurering ruimte vrij komt voor nieuwe bedrijvigheid. Wel is er lokaal aandacht voor maatwerk voor kleinschalige, flexibele initiatieven voor huisvesting, per situatie kijkend naar de ruimtelijke inpassingsmogelijkheden.
Gezien de ligging (in een woonwijk) en ontsluitingsmogelijkheden (alleen via woonstraten) is het niet wenselijk om bedrijventerreinen in het studiegebied te realiseren, dit is te belastend voor de kwaliteit van de leefomgeving.
Mogelijkheden realiseren voor grootschalige stille opslag wordt als een risico gezien doordat aanverwante bedrijfsactiviteiten vaak optreden en omdat het niet bijdraagt aan een goede uitstraling en kwaliteit van het gebied.
Wel zijn er op beperkte schaal mogelijkheden voor kleinschalige, ambachtelijke bedrijvigheid aan huis, dit sluit aan bij de al aanwezige functiemenging in het dorp.
Geconcludeerd wordt dat wonen en groen functies zijn die direct aansluiten bij de doelstelling voor het deelgebied evenals een kleinschalige zorgvoorziening en het kleinschalig combineren van wonen en werken. De mogelijkheden voor water en een jachthaven en sport zijn nader te verkennen. De functie bedrijven is niet wenselijk.
5.4.5Modellen
Een aantal modellen zijn kort verkend:
groen in combinatie met een ‘dorpslandschap’ van weides;
wonen in het groen en nabij water;
sportpark in combinatie met wonen;
wonen in combinatie met een jachthaven.
Geconstateerd wordt dat:
het model groen dorpslandschap aansprekend is, maar dat financiële uitvoerbaarheid zonder aanwending van extra (overheids)fondsen niet mogelijk lijkt;
het model wonen in het groen en nabij water de meeste toegevoegde waarde heeft voor de kwaliteit van de leefomgeving in Rijsenhout, maar dat inpassing maatwerk is zolang de betonfabriek aanwezig is;
het model sportpark laat zien dat verplaatsing van de huidige sportvelden ruimtelijk naar het studiegebied ruimtelijk inpasbaar lijkt, maar dat er dan beperkt mogelijkheden voor woningbouw zijn. Daarnaast zijn er maar beperkt argumenten die de noodzaak voor verplaatsing van het sportcomplex kunnen onderbouwen;
het model wonen met een jachthaven financieel niet uitvoerbaar lijkt zonder grootschalige gebiedsontwikkeling met grote aantallen (recreatie)woningen. De uitplaatsing van de betonfabriek is een voorwaarde voor dit model. Tenslotte moet de wenselijkheid van een jachthaven in breder perspectief worden gezien; daarvoor is een gecombineerde locatie- en haalbaarheidsstudie nodig die niet alleen het studiegebied in ogenschouw neemt, maar de gehele ringdijkzone tussen Rijsenhout en Buitenkaag (of minimaal de Westeinderoever).
Kijkend naar de situatie rond de betonfabriek, de grote wens vanuit het dorp voor nieuwe woonlocaties lijkt een model met wonen, in combinatie met groen en water het meest wenselijk voor de ontwikkeling van de Nieuwe Blauwe Beugel. Dit model heeft naar verwachting het meeste draagvlak, beste potentie voor financiële haalbaarheid en goede faseringsmogelijkheden (waarbij de betonfabriek op lange termijn wellicht uitgeplaatst kan worden.
5.4.6Conclusies deelgebied Nieuwe Blauwe Beugel
De meest geschikte functie voor deze locatie is ontspannen wonen in het groen en nabij water. Beseft wordt dat het LIB en de aanwezigheid van de betonfabriek de mogelijkheden om het gehele gebied te transformeren beperken. Toch willen wij inzetten het gehele gebied integraal ontwikkelen als één plan. In eerste instantie met de betonfabriek als aanwezig gegeven. De betonfabriek heeft een uitbreidingsbehoefte. Onderzocht moet worden of een model mogelijk is waarbij de betonfabriek opslag uitbreidt binnen de huidige geluidsnormen in ruil voor aanzienlijke versterking van de kwaliteit van de omgeving van de betonfabriek. Daarbij wordt de noordzijde van het plangebied ontwikkeld voor wonen in lage dichtheden. Daartoe wordt:
Overleg met de grootste grondeigenaren in het gebied gestart om de mogelijkheid voor integrale ontwikkeling te onderzoeken.
De locatie aangedragen voor overleg met VROM voor het toepassen van de uitzonderingscategorieën van het LIB.
Een haalbaarheidsonderzoek opgestart waarin de ruimtelijke, stedenbouwkundige en programmatische mogelijkheden verder worden verkend.
Als indicatie voor de ontwikkeling is bijgaand kaartbeeld gemaakt.
Hoofdstuk › Paragraaf 5
Artikel 5.4
Deelgebied Nieuwe Blauwe Beugel
Onderdeel van Ruimtelijk Kader Rijsenhout