Art. 3.1.1 Huurbeleid vastgoed — Methodiek voor kostprijsdekkende huur

De kostprijsdekkende huur kan op twee manieren worden bepaald: De Discounted Cashflow-methode (DCF) of de kapitaallastenmethoden (K-methode). De Discounted Cashflow (DCF)- methode is een methode door initieel door de vastgoedmarkt en in toenemende mate door steeds meer gemeenten wordt gehanteerd. Bij deze methode wordt de huur op basis van alle toekomstige kasstromen (inkomsten en uitgaven) vastgesteld. Hierbij kan zowel de WOZ-waarde als de boekwaarde van objecten worden aangehouden als aanvangswaarde (Figuur 1). Kijken naar de WOZ-waarde heeft als voordeel dat het transparant is, kwaliteit representeert en onafhankelijk vastgesteld wordt terwijl het aanhouden van de boekwaarde direct aansluit bij de gemeentelijke administratie. Het nadeel van de DCF-methode is dat wordt gerekend met toekomstige huurverhogingen en dat (boekhoudkundige) aanvangsverliezen wellicht niet terugverdiend kunnen worden. De kapitaallastmethode: De kostprijsdekkende huur wordt berekend per jaarschijf en is een opsomming van de optredende kosten. Deze kosten zijn een optelling van de exploitatiekosten en kapitaallasten in de vorm van rente en afschrijving. Bij deze methode wordt de boekwaarde als aanvangswaarde aangehouden (Figuur 1). De voordelen van de kapitaallastenmethode zijn het ontbreken van (boekhoudkundige) aanvangsverliezen en het direct aansluiten bij de gemeentelijke administratie. Nadelen zijn wel relatief hoge aanvangshuren en huurverschillen bij objecten van vergelijkbare kwaliteit doordat één object wel en een ander object nog niet volledig is afgeschreven. Het belangrijkste verschil tussen de methoden is dat bij de DCF-methode de waarde van het vastgoed voor de gebruiker het uitgangspunt vormt, huurprijzen worden geïndexeerd en gestandaardiseerde huurcontracten worden gebruikt. Bij de K-methode is de administratieve gemeentelijke ordening leidend en worden boekwaarde en gemeentelijke afschrijfregels centraal gesteld bij het bepalen van de huur. De Discounted Cashflow (DCF)- methode sluit het beste aan bij de wensen en ambities van de gemeente West Betuwe (zie ook Tabel 1). Elementen die daarbij belangrijk worden geacht zijn: DCF-methode resulteert in lagere aanvangshuren dan bij kapitaallastenmethode. Eenmalige berekening gedurende looptijd; voorspelbaarheid bij huurder gedurende looptijd. Het MJOP wordt integraal meegenomen, gedurende de gehele looptijd. Een vastgoedbenadering in combinatie met jaarlijkse indexering CPI-index maakt vergelijking met markt transparanter. Huurprijzen zullen in de tijd niet sterkt fluctueren, dit geeft huurders de zekerheid over de uitgaven over een langere periode. Figuur 2 Keuzediagram voor de bepaling van de kostprijsdekkende huur (Bron: BVS, 2015) In tabel 1 zijn de voor- en nadelen van beide methoden tegen elkaar uitgezet. Discounted Cashflow methode Kapitaallasten methode DCF-methode resulteert in lagere aanvangshuren dan bij kapitaallastenmethode Ontbreken van (boekhoudkundige) aanvangsverliezen; methodiek sluit direct aan bij gemeentelijke administratie Eenmalige berekening gedurende looptijd; voorspelbaarheid bij huurder gedurende looptijd Beschikbaarheid van gegevens (boekwaarde/ afschrijvingen) Courantheid, flexibiliteit en (rest)waarde van object/grond worden meegenomen in (lagere) huurprijs Relatief hoge aanvangshuren MJOP wordt integraal meegenomen Jaarlijkse indexering CPI-index maakt vergelijking met markt transparanter Relatief grote huurverschillen die kunnen ontstaan bij objecten van een vergelijkbare kwaliteit (verschillende boekwaarden) Renterisico door verwachte inflatie wordt deels gedekt door indexering conform CPI-index MJOP (gedeeltelijk) niet integraal meegenomen; verrekening bij activatie. Huren zijn beter vergelijkbaar met aanbod op markt, deze gaat ook uit van vastgoed-benadering en jaarlijkse indexatie Jaarlijkse fluctuaties in huursom mogelijk, zeer beperkte voorspelbaarheid bij huurder gedurende looptijd Er wordt met toekomstige huurverhogingen gerekend. Onzeker of (boekhoudkundige) aanvangsverliezen daadwerkelijk worden terugverdiend Bij lineaire afschrijving is er sprake van een dalende kostprijshuur Inputvariabele gewenst die niet in boekhouding zijn opgenomen (beleid/ beschikbaarheid?) Niet geschikt bij toepassing van de componentenmethode of lineaire afschrijving Tabel 1 DCF-methode versus K-methode (Bron: BVS, 2015, aangevuld vanuit Team Vastgoed en grond)

Rechtspraak bij dit artikel