Voor de definitie van een sociale huurwoning wordt aangesloten bij het nieuwe Bro, art. 1.1.1 die, tezamen met de nieuwe Wro, met ingang van 1-7-2008 van kracht is geworden.
Een sociale huurwoning is een woning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.
Woningcorporaties mogen hun woningen onder de Huurtoeslaggrens (zgn. DAEB-woningen) niet zomaar aan iedereen toewijzen. In eerste instantie gaan deze woningen naar mensen met een laag inkomen, die weinig kans hebben op een woning in de marktsector. Sinds 2022 moeten corporaties in principe 92,5% van de DAEB-woningen toewijzen aan de doelgroep. Ze mogen 7,5% vrij toewijzen. Een corporatie kan dit percentage verhogen naar maximaal 15%, wanneer ze hierover prestatieafspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie. Er moeten dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep. Dat zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot €44.035,- (prijspeil 2023) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €48.625,- (prijspeil 2023).
Naast de 85% regel gelden er ook regels voor passend toewijzen. Bij ten minste 95% van de woningen die de corporatie toewijst aan huishoudens met een inkomensgrens onder de grens voor passend toewijzen (de huurtoeslaggrens) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Er is een marge van 5% voor uitzonderingssituaties.
Aftoppingsgrenzen en kwaliteitskortingsgrens vanaf 1-1-2023
Tijdvak
Huishouden
tot 23 jaar / tevens kwaliteitskortingsgrens
1 en 2 p. huishouden
3- en meerp. huishouden
Maximale Huurprijs
1-1-2023
€ 452,20
€ 647,19
€ 693,60
€ 808,06
De aftoppingsgrenzen zijn ook als uitgangspunt gehanteerd voor de berekening van de residuele grondwaarde voor verschillende woningen en woonoppervlakte.
Grondgebonden woningen
De grondprijs voor een grondgebonden reguliere eengezinswoning in de sociale sector wordt vastgesteld op € 17.300,-. Hierbij is het uitgangspunt dat de kavelgrootte niet de 110 m² overschrijdt. Voor eventuele extra m² wordt de grondprijs verhoudingsgewijs berekend.
In het geval van een grotere kavel is de berekening als volgt: € 17.300,-+ (€ 17.300/110 m² * extra kaveloppervlakte).
Doelgroep senioren
In de gemeentelijke Woonvisie is uitgebreid aandacht besteed aan de doelgroep senioren. Voor hen is de komende jaren meer passend (o.a. fysiek toegankelijk) aanbod nodig. Daarnaast maakt doorstroming van oudere huishoudens woningen vrij voor jongere (gezins) huishoudens en is daarmee een belangrijke schakel in het terugdringen van de huidige schaarste op de woningmarkt.
Om ook binnen de sociale huursector de doelgroep te ‘verleiden’ tot een daadwerkelijke verhuizing, is het belangrijk dat het nieuwe aanbod voldoende kwaliteit heeft. Dat betekent niet alleen een woning die qua maatvoering voldoet aan de eisen van Woonkeur maar ook een bescheiden tuin + berging. Een kavelmaat van 130m² is hierbij noodzakelijk.
Voor deze specifieke doelgroep geldt een grondprijs van € 17.300,-. Hierbij is het uitgangspunt dat de kavelgrootte niet de 130 m² overschrijdt. Voor eventuele extra m² wordt de grondprijs verhoudingsgewijs berekend.
In het geval van een grotere kavel is de berekening als volgt: € 17.300,-+ (€ 17.300/130 m² * extra kaveloppervlakte).
Gestapelde bouw
In het sociale grondprijs onderzoek uit 2018 is voor de berekening uitgegaan van een 2-tal type appartementen qua woonoppervlakte en doelgroep. Hieruit blijkt dat op basis van de gehanteerde uitgangspunten (aftoppingsgrens, verhuurdersheffing en oppervlakte) het advies was om de residuele grondwaarde voor gestapelde bouw naar beneden bij te stellen.
Het grondprijs advies is opgevolgd en heeft geresulteerd in een pilot vanaf 2019 om voor huurappartementen voor jongeren/starters onder de 23 jaar en voor 1-2 persoonshuishoudens een verlaagde grondprijs te hanteren.
Verlaagde grondprijzen sociale huurappartementen
In 2018 is op basis van een grondprijsonderzoek voor onze sociale huurwoningen een residuele grondwaarde berekend. Voor de sociale huurappartementen voor de doelgroep 1-2 persoon huishoudens en jongeren onder de 23 jaar gaf deze residuele berekening een lagere grondprijs (€ 10.050,- en € 7.500,-). Vanuit het woonbeleid is stimulering van de bouw van deze appartementen gewenst.
Met OFW hebben wij in november 2022 ambtelijk de effecten van de pilot van de afgelopen jaren geëvalueerd. Geconcludeerd is, dat ondanks de lange doorlooptijd van de ontwikkeling van projecten, de pilot heeft bijgedragen aan de doelstelling om de planvorming en bouw voor kleine betaalbare sociale appartementen van diverse projecten van OFW te stimuleren.
Het gaat om onderstaande projecten:
MFC Swifterbant, 30 appartementen voor senioren (in uitvoering);
Gemengd wonen op de praktijkschool Hanzekwartier, 60 appartementen (in ontwerpfase);
Indirect via BPD, 140 won. Swifterbant Zuid waarvan een groot deel appartementen, waaronder voor jongeren (in ontwerpfase, er gelden hier hogere grondprijzen).
Indirect via Van Wijnen, 37 appartementen Hanzekwartier voor senioren/medioren (in initiatieffase);
Locatie Beursplein Dronten, 35 appartementen voor diverse doelgroepen (in initiatieffase).
Vanaf 2023 is besloten de pilot, die loopt vanaf 2019, te beëindigen. Echter de verlaagde
grondprijzen voor de beoogde doelgroepen gehandhaafd voor het komende jaar. Dit met het argument dat door de gestegen bouwkosten van de afgelopen jaren het voor OFW niet haalbaar is voor deze doelgroep te bouwen. Met reguliere grondprijzen waren genoemde plannen in de initiatieffase al niet financieel haalbaar gebleken en waren dus hoogstwaarschijnlijk niet doorgegaan. Jaarlijks wordt bekeken in hoeverre de hoogte van de bouwkosten aanleiding geeft om de verlaagde grondprijzen voor deze doelgroepen te blijven hanteren.
Voor jongeren onder 23 jaar geldt een grondprijs van € 7.635,- (app. maximaal 40 m² gbo, reguliere prijs € 12.600,-) en 1-2 persoon huishoudens € 10.231,- (app. maximaal 75 m² gbo, reguliere prijs € 13.600,-).
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies