Binnen de gemeente Dronten is er behoefte aan goedkope koopwoningen, waarvoor een aangepaste grondprijs wordt gehanteerd. Doelgroep zijn die huishoudens die hun eerste stappen op de koopmarkt willen zetten. Het gaat hierbij zowel om startende huishoudens als om doorstromende huishoudens vanuit de (sociale) huursector. Hierbij dient een kanttekening te worden gemaakt dat gezien het huidige prijsniveau van de woningen het steeds lastiger wordt voor koopstarters een betaalbare woning te vinden.
Het begrip sociale koop wordt door de wetgever als volgt gespecificeerd:
Een sociale koopwoning is een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.
In artikel 26 wordt dit bedrag gekoppeld aan de NHG grens (per 1-1-2023 € 405.000,-, met energiebesparende maatregelen € 429.300,-). Voor Dronten is deze NHG grens te hoog voor de beoogde doelgroep: sociale koop/starter.
Op basis van de toewijzingsinkomensgrens voor het verkrijgen van een sociale huurwoning is het niet mogelijk voor deze groep, met een inkomen vanaf circa € 40.000, te huren alsmede te kopen. Dit op basis van het jaarlijkse NIBUD inzicht in leencapaciteit.
In deze rapportage “Financieringslastnormen”, voor het verkrijgen van een hypotheek blijkt dat bij een rente van 3,75% het maximale hypotheekbedrag voor een inkomen van
€ 35.000,-, € 156.743,- is. Bij een inkomen van € 50.000,- bedraagt dit € 223.918,- (niet AOW gerechtigden).
Onderstaande tabel geeft de hypotheeknormen 2023 t.o.v. 2022 weer, rekening houdend met toepassing loonstijging en zonder, en toets rente:
In de huidige markt zijn de koopprijzen van nieuwe en bestaande woningen sterk gestegen. In 2022 zo’n 12% (Metafoor kwartaalbericht Q3 2022) voor nieuwbouwwoningen en voor bestaande bouw zelfs gemiddeld meer dan 16% per m2 GBO (NVM-marktoverzicht Flevoland Q3 2022).
Hiermee komt de bereikbaarheid van zowel nieuwbouw als bestaande woningen voor sociale koop/starter zwaar onder druk. De sociale verkoopprijs wordt om die reden dan ook gelimiteerd/gehandhaafd tot een VON prijs van maximaal € 235.000,- (gemiddeld).
Op deze manier is het mogelijk om voor de inkomens tot circa € 50.000,- een betaalbare koopwoning door ontwikkelaars te kunnen aanbieden. De woning zal gezien de bouwkosten wel minder woonoppervlakte en een kleinere kavel hebben.
Bij een rijwoning geldt een kavel van maximaal 110 m². Voor een appartement geldt geen restrictie in de grootte. In de praktijk zullen deze appartementen, gezien de bouwkosten, een klein woonoppervlak hebben.
Voor een rijwoning geldt een vaste prijs per kavel van € 17.300,- ofwel € 157,- per m². Hierbij is het uitgangspunt dat de kavelgrootte niet de 110 m² overschrijdt. Voor eventuele extra m² wordt de grondprijs verhoudingsgewijs berekend. In het geval van een grotere kavel is de berekening als volgt: € 17.300,-+ (€ 17.300/110 m² * extra kaveloppervlakte).
Voor een appartement met een VON prijs van maximaal € 235.000,- wordt voor de bepaling van de grondprijs een grondquote gehanteerd van 10%.
Antispeculatie beding/ zelfbewoningsplicht
Bij sociale koopwoningen wordt door de gemeente een antispeculatie beding en een zelfbewoningsplicht toegepast. Deze beide maatregelen kennen een duur van 5 jaar vanaf het moment van eerste bewoning. Voor het antispeculatie beding geldt een staffel voor het 1e jaar van 100% afgebouwd naar 20% in het 5e jaar, zijnde het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijs en de door ons gehanteerde VON-prijs sociaal in het betreffende jaar van verkoop. E.e.a. zal worden opgenomen in de koopovereenkomst. Voor de uitwerking is een beleidsregel opgesteld.
Om het aankopen van zowel nieuwbouw- als bestaande woningen door particuliere investeerders/beleggers tegen te gaan, onderzoeken veel gemeenten of het wenselijk is de zelfbewoningsplicht verder uit te breiden. Ook in de gemeente Dronten is dit vraagstuk aan de orde. Op 25 april 2022 heeft het college een besluit genomen dit beleid te handhaven voor sociale koopwoningen, maar dit beleid ook toe te passen op alle nieuwbouwwoningen. Dit als uitkomst van het “Actieplan betaalbare woningen starters”.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies