Art. 2.1.2 Besluit van de raad van de gemeente Beesel houdende regels omtrent de regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 — Analyse bestaande woningvoorraad

Het grootste deel van de woningvoorraad voor de toekomst staat er al. Dat maakt dat nieuwbouw slecht een klein deel vormt van de totale woningvoorraad. Inzicht in de kwaliteit van deze woningvoorraad is essentieel om een match met de toekomstige woningvraag te bewerkstelligen. Aan adviesbureau Stec Groep is gevraagd om dit inzicht te verschaffen (zie bijlage IV). De analyses van Stec Groep geven inzicht in de potentiële kwetsbaarheid van de bestaande woningvoorraad. Hierbij wordt een verbinding gemaakt met de demografische ontwikkeling van onze regio. De woningvoorraad wordt op basis van verschillende indicatoren (voor zowel de woning als de woonomgeving) beoordeeld. Dit vormt een bouwsteen voor beleid rondom de aanpak van de huidige woningvoorraad. Onderstaand worden de regionale conclusies weergegeven. Op het niveau van individuele gemeenten kunnen er afwijkingen ten opzichte van deze regionale conclusies bestaan. Belangrijkste conclusies uit de analyses De komende 10-20 jaar groeit het aantal huishoudens netto met bijna 5.0003 In de Stec-rapportage is gewerkt met Progneff 2018, deze gegevens kunnen afwijken van Progneff 2019 update. De trend is echter hetzelfde in beide prognoses. , deze groei zit op regioniveau in de 65+ doelgroep | Om inzicht te krijgen in de sterke en zwakke segmenten van de regionale woningvoorraad is ook een koppeling met de huishoudensontwikkeling noodzakelijk. De huishoudenssamenstelling bepaalt immers (deels) de vraag naar de verschillende woningsegmenten. De groei van het aantal huishoudens zit op regionaal totaalniveau volledig in de 65+ groep. De overige doelgroepen krimpen, waarbij vooral het aantal alleenstaanden en stellen relatief hard daalt. Doelgroep Huishoudens Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling 2019 2019-2029 2019-2029 2019-2040 2019-2040 relatief relatief Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar 10.850 -1.065 -10% -3.240 -30% Gezinnen 42.260 -1.390 -3% -2.065 -5% Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar 31.810 -3.685 -12% -8.680 -27% Alleenstaanden & stellen 65+ 37.410 +10.460 +28% +18.170 +49% Overig 530 +635 +120% +755 +142% Totaal 122.860 +4.955 +4% +4.940 +4% Tabel 1: huishoudensontwikkeling Noord-Limburg, bewerking Stec -rapport 2019 Er ontstaan overschotten in de niet-levensloopbestendige grondgebonden huur-, goedkope koop- en ruime, dure koopsegment | Als gevolg van de krimp van de doelgroepen jonger dan 65 jaar verwachten we overschotten in het niet- nultreden reguliere woonsegment (ruim 1.100 woningen de komende 10 jaar). Oudere huishoudens stromen deels door naar een nultredenwoning en de groep die interesse heeft in de vrijkomende reguliere grondgebonden woning wordt steeds kleiner (starters). Het gaat overwegend om overschotten van reguliere grondgebonden huurwoningen, kleine goedkope koopwoningen die niet ‘op de juiste plek’ liggen en ruime, (veelal verouderde) (te) dure, grondgebonden en niet-levensloopbestendige koopwoningen. Een navenant deel van de dure grondgebonden koopwoningen zal na prijsdaling mogelijk alsnog door de markt worden opgenomen. Voor de overige woningen zien we op termijn risico’s op leegstand en verloedering. Dit gaat op voor het relatief meest kwetsbare deel van de woningvoorraad. Toevoeging door nieuwbouw in deze woonsegmenten zal de risico’s voor de bestaande woningvoorraad in deze woonsegmenten verder vergroten. De behoefte aan nultredenwoningen is door de vergrijzing zoals verwacht relatief groot. De komende 10 jaar gaat het om een theoretische behoefte aan ruim 5.400 nultredenwoningen. Goed om hierbij te beseffen is dat het in deze analyse gaat over een verschuiving van de behoefte over een periode van 10 jaar. Dit is wat anders dan de vraag van vandaag. In segmenten waar nu wel een behoefte waarneembaar is, kan een verschuiving naar een overschot optreden. Denk hierbij aan kleine sociale huurappartementen. Daar is nu wel vraag naar, maar op termijn gaat hier een overschot ontstaan (zie figuur 6). Figuur 6: theoretische tekorten en overschotten woningvoorraad | Bron: WoON2015, WoON2018, Progneff (2018), bewerking Stec Groep (2019) In figuur 6 zien we in een totaaloverzicht voor de regio waar een theoretisch tekort en waar een theoretisch overschot in de woningvoorraad ontstaat. Links van de 0 staat het type woning waarvan een overschot is te verwachten (sociale huur tot 120 m²) en rechts van de 0 staat het type woning waaraan een tekort is (vrije sector huurwoningen en appartementen/nultredenwoningen). Samenvatting Hoewel het gaat om een theoretisch rekenmodel zijn voor de regio een aantal lijnen te destilleren, die uiteraard lokaal kunnen afwijken: We constateren een sterke behoefte aan meer nultredenwoningen, in alle segmenten en oppervlakteklassen. We constateren weinig behoefte aan kleine koopappartementen op een ‘verkeerde’ locatie (bijvoorbeeld ver van voorzieningen) en zonder lift. Het geconstateerde theoretisch overschot aan sociale grondgebonden huurwoningen lijkt vooral in het kleinere woonsegment te zitten. Het betreft vooral een kwaliteitsvraag. Voor reguliere (niet-nultreden) grondgebonden koopwoningen ontstaat vooral een overschot in de grotere oppervlakteklassen en duurdere woningen. Dit overschot wordt deels veroorzaakt door de sterk vergrijzende bevolking. Oudere huishoudens verruilen veelal hun reguliere (niet-nultreden) grondgebonden woning voor een nultredenwoning, terwijl de doelgroep die normaal gesproken doorstroomt naar deze vrijkomende woningen, kleiner wordt. Een belangrijke oplossing is het levensloopgeschikt maken van (een deel van) deze woningen. Ouderen kunnen dan in hun huidige woning en in de voor hen bekende omgeving, blijven wonen. Ruim 3.000 woningen bevinden zich in kwetsbare woonsegmenten waar ook theoretische overschotten in dreigen te ontstaan | De analyse van de bestaande woningvoorraad geeft ook inzicht in de ligging van kwetsbare woonsegmenten. Woningen waar op termijn naar verwachting overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar uit de analyse van de bestaande woningvoorraad komen, zijn het meest risicovol. Voor de minst presterende woningen binnen deze voorraad bestaat het hoogste risico op leegstand en achteruitgang (in figuur 7 de paarse kleur in het staafdiagram, rood omcirkeld). Figuur 7: Kwetsbaarheid woningvoorraad | Bron: analyses Stec Groep (2019) Op het totaal aantal woningen van Noord-Limburg gaat het indicatief om zo’n 3.000 stuks. Het gaat vooral om reguliere (niet- nultreden) grondgebonden huurwoningen, (midden)dure reguliere grondgebonden koopwoningen (250K+, 120 m²) en kleine goedkope appartementen zonder lift in de koop- en huursector. Ook van andere types productmarktcombinaties is een deel van de woningen kwetsbaar. Bijvoorbeeld omdat de energieprestatie laag is, al dan niet in combinatie met een relatief minder sterk presterende leefomgeving. Ook hier zien we potentiële opgaven binnen de bestaande voorraad. Deze zijn door de huidige aanhoudende marktdruk minder urgent.

Rechtspraak bij dit artikel