Of er een kwaliteitsverbetering wordt gevraagd gekoppeld aan een ontwikkeling en wat daar dan de omvang daarvan is, is afhankelijk van het effect dat de betreffende ontwikkeling heeft op het landschap. In de Brabantbrede afspraken is hiervoor een schaal van ruimtelijke ontwikkelingen opgesteld, waaraan gelijk ook de (omvang van de) benodigde kwaliteitsimpuls gekoppeld is. Wanneer de beoogde ontwikkeling het niet-planmatig toevoegen van een of meerdere woningen omvat, wordt verwezen naar paragraaf 2.5.
In bijlage 1 is een uitwerking opgenomen van welk type projecten en ontwikkelingen (onder andere) tot welke categorie behoren. De lijsten zijn niet limitatief. Wanneer een ontwikkeling niet is genoemd, besluit het College van burgemeester en wethouders in welke categorie deze valt.
Categorie 1: geen aanvullende inpassing
Initiatieven die binnen deze categorie vallen hebben geen impact op de omgeving, of leiden op zichzelf al tot een versterking van het landschap.
Voor deze ontwikkelingen is geen aanvullende inspanning vereist voor kwaliteitsverbetering van het landschap. Wel moet de ontwikkeling met kwaliteit, zorgvuldigheid en aandacht voor de omgeving plaatsvinden. Uiteraard dient voldaan te worden aan de beleidsmatige- en wettelijke kaders rondom welstand, milieuaspecten en een evenwichtige toedeling van functies.
Categorie 2: een goede landschappelijke inpassing
Ontwikkelingen binnen deze categorie zijn relatief kleinschalige ontwikkelingen met een beperkte impact op de omgeving. Een voorwaarde voor dit type ontwikkelingen is een goede landschappelijke inpassing, op basis van een goedgekeurd landschapsplan (naast uiteraard beleidsmatige- en wettelijke kaders rondom welstand, milieuaspecten en een evenwichtige toedeling van functies).
Belangrijk is dat uitvoering, beheer en instandhouding juridisch geborgd zijn, bijvoorbeeld via een anterieure overeenkomst. Bij deze categorie ontwikkelingen vindt er geen berekening plaats van de hoogte/omvang van de benodigde investeringen voor de landschappelijke inpassing. Het doel dat voorop staat is een verbetering van het landschap. Ter inspiratie en als handvat voor het ontwerpen van een goede landschappelijke inpassing, verwijzen we naar het Handboek Landschappelijke Inpassing van de gemeente Land van Cuijk. Ook de STILA (Stimuleringsregeling landschap) regeling geeft goede handvatten.
Categorie 3: een goede inpassing + een berekende kwaliteitsimpuls
De initiatieven die binnen deze categorie vallen, zijn van relatief grote omvang en hebben een grote impact op de omgeving en het landschap. Een voorwaarde voor dit type ontwikkelingen is, dat er een kwaliteitsverbetering moet plaatsvinden ter waarde van minimaal 20% van de waardevermeerdering (bestemmingswaarde toekomstige situatie met gerealiseerd plan minus bestemmingswaarde nu). Dit is exclusief de benodigde kosten voor een goede landschappelijke inpassing van de ontwikkeling. Dit is namelijk bij alle ontwikkelingen een basisvoorwaarde. De berekende kwaliteitsverbetering komt daarbovenop.
De benodigde kwaliteitsinvestering kan plaatsvinden in natura (eventueel gedeeltelijk) of in de vorm van een financiële bijdrage. Bij een bijdrage zijn we als gemeente in staat om kwaliteitsinvesteringen te doen, die het meest optimaal bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit.
Dit kan ook op afstand van de initiatieflocatie gelegen zijn.
Berekening hoogte bijdrage kwaliteitsverbetering bij categorie 3
Het hoofddoel is een kwaliteitsverbetering van het landschap, geen storting in de voorziening. Wanneer de kwaliteitsverbetering niet in natura kan plaatsvinden (zie volgende deelparagraaf) dan vindt de storting in de voorziening plaats ter hoogte van de berekende benodigde kwaliteitsimpuls.
Deze bedraagt minimaal 20% van de waardevermeerdering/bestemmingswinst. Hierbij wordt uitgegaan van de bestemmingswaarde in de situatie dat het plan gerealiseerd is, minus de bestemmingswaarde in de huidige situatie.
Het bepalen van de bestemmingswaarden vindt plaats op basis van forfaitaire bedragen per vastgestelde bestemming voor de ontwikkeling van verschillende functies. Hiermee wordt onder andere voorkomen dat bij iedere ontwikkeling de waarde van het perceel getaxeerd moet worden om vooraf duidelijkheid te geven. De forfaitaire bedragen zijn afgeleid van een realistische schatting van de grondwaardestijging, op basis van expert-judgement. Deze grondwaardestijging ontstaat als gevolg van de ruimtelijke besluitvorming omtrent het initiatief. Het forfaitaire bedrag is gekoppeld aan een oppervlakte. Deze forfaitaire waarden per bestemming/functie zijn als bijlage 2 opgenomen. Deze bedragen zullen, indien de marktomstandigheden dat noodzakelijk achten, periodiek worden herzien. De lijst is niet uitputtend. Het College van burgemeester en wethouders kan de lijst aanvullen of herzien, danwel maatwerk toepassen.
Het berekende bedrag wordt afgedragen aan De Voorziening Verbetering Ruimtelijke Kwaliteit. De bestedingsdoelen van deze voorziening staan centraal in hoofdstuk 4.
Als er geen sprake is van bestemmingswinst, moet er bij ontwikkelingen in categorie 3 nog steeds worden voorzien in een landschappelijke kwaliteitsverbetering. De ontwikkeling heeft immers een stevige ruimtelijke impact, dus een goede landschappelijke inpassing of andere landschappelijke kwaliteitsverbetering is noodzakelijk. Hoe daaraan invulling wordt gegeven stemmen we graag in goed overleg met de initiatiefnemer af.
Bijdrage kwaliteitsverbetering in natura bij categorie 3 ontwikkelingen
Wanneer de bijdrage in natura plaatsvindt, hanteren we de normbedragen van de STILA-regeling2STILA, met name bijlage 5 en 6, zie: Subsidieregeling stimuleringsregeling landschap Noord-Brabant - Provincie Noord-Brabant. Dit is een dynamische verwijzing. Bij eventuele aanpassing van het STILA gelden de nieuwe normbedragen. om te bepalen of de voorgestelde kwaliteitsverbetering toereikend is (dus ter hoogte van 20% van de bestemmingswaardevermeerdering).
Onder kwaliteitsverbetering vallen alle projecten die zijn gericht op een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van structuren of waarden op het vlak van natuur, water, landschap of cultuurhistorie. Bestaand groen maakt daar dus geen onderdeel van uit.
Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan:
Het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen.
Het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen.
Sloop van bebouwing en verwijderen van verharding. We gaan daarbij uit van de netto oppervlakte sloop: de daadwerkelijke afname van (legale) m2’s bebouwing en verharding.
Het realiseren van Natuur Netwerk Brabant, ecologische verbindingszones en gemeentelijke natuurstructuren.
Het aanleggen van openbaar toegankelijke extensieve recreatieve mogelijkheden (waaronder ook voorzieningen zoals een picknicktafel).
Klimaatmaatregelen die landschappelijk passend en vormgegeven zijn.
Aanvullende wateropgaven die landschappelijk passend en vormgegeven zijn. De wateropgave die voor de ontwikkeling zelf vereist is, vormt geen in te zetten maatregel.
Bij de kwaliteitsverbetering in natura is het belangrijk dat aangesloten wordt bij de gebiedsdoelen en ambities die nagestreefd worden voor de verschillende deelgebieden zoals die benoemd zijn in de huidige groen)structuurvisies en/of landschapsontwikkelingsplannen van de voormalige gemeenten en de in ontwikkeling zijnde omgevingsvisie van de gemeente Land van Cuijk. Ook verwijzen we graag naar de Stimuleringsregeling Landschap (STILA). Als onderdeel hiervan zijn op basis van de verschillende landschapstypen en thema’s diverse pakketten met landschapselementen ontwikkeld. Voorbeelden van elementen zijn verschillende typen van bloemrijke randen, landschapselementen als knotbomen, poelen, houtsingels en wandelpaden over boerenland. Dit kan hulp bieden bij de keuze van de doelen en typen kwaliteitsverbetering bij een ontwikkeling.
Als er op de locatie onvoldoende mogelijkheden zijn om de berekende benodigde kwaliteitsverbetering in natura te realiseren, is het ook mogelijk om deze op een andere locatie te realiseren binnen de gemeente. Als er voor een andere locatie wordt gekozen, dan dient de kwaliteitsverbetering en behoud daarvan wel in hetzelfde bestemmings-/omgevingsplan dan wel overeenkomst geregeld en geborgd te zijn.
Wanneer de initiatiefnemer niet geheel in natura aan de berekende benodigde kwaliteitsverbetering kan voldoen, is een financiële bijdrage aan de orde ter hoogte van het resterende bedrag.
Om de kwaliteitsverbeterende activiteiten (letterlijk) op waarde te kunnen schatten, om te kunnen bepalen of voldaan wordt aan de berekende benodigde kwaliteitsverbetering ter hoogte van 20% van de waardevermeerdering, hanteren we de normbedragen van de STILA-regeling (zie voetnoot).
Maar het is iedere keer maatwerk. Het College van burgemeester en wethouders kan hier zonodig toe besluiten.
Specifieke bedragen hanteren we voor3Deze bedragen zijn afgestemd met de provincie Noord-Brabant:
sloop bebouwing incl. kelders (maar zonder asbest): € 25,- / m²
sloop kassen (zonder asbesthoudende kit): € 5,- / m²
sloop/verwijderen van verharding en voorzieningen (waaronder ook sleufsilo’s): € 5,- / m²
Voor het dichten van mestputten moet zand worden aangevoerd. In sommige gevallen betreft dit een hoe kostenpost. Deze investering behoort bij de benodigde sloop, en kan derhalve betroken worden bij de tegenprestatie aan het versterken van de omgevingskwaliteit
Alleen bebouwing welke legaal gebouwd is komt hiervoor in aanmerking.
Bij het meerekenen van sloop wordt uitgegaan van de netto oppervlakte dat aan bebouwing of verharding verwijderd wordt. Als door de aanwezigheid van asbest de sloopkosten hoger uitvallen, dan kunnen deze meerkosten in redelijkheid worden meegerekend. Voorwaarde is dat het niet enkel om asbestsanering gaat, maar dat het hele bouwwerk gesloopt wordt.
Daarnaast is ook mogelijk om bestaande bestemmingen af te waarderen door er een bestemming “natuur” van te maken. Door dit in het bestemmingsplan (straks omgevingsplan onder de Omgevingswet) vast te leggen, worden de gebruiksmogelijkheden van het betreffende stuk grond beperkt, ten gunste van de ontwikkeling van natuur. Ook dit zien we als een investering die kan vallen onder de benodigde kwaliteitsbijdrage. Dit geldt echter alleen voor gebieden die onderdeel zijn van het nog niet gerealiseerde Natuur Netwerk Brabant (conform de Omgevingsverordening provincie Noord-Brabant), of die direct daaraan grenzen. Voor gronden die behoren tot de aanduiding “Ondernemend Natuur Netwerk Brabant (conform de Omgevingsverordening provincie Noord-Brabant)” geldt dat de afwaardering tot 50% kan worden meegerekend. Voor de berekening van de omvang van de bijdrage waar dit voor staat hanteren we de lijst forfaitaire waarden voor ruimtelijke kwaliteit in Bijlage 2.
In de situatie dat er sprake is van natuurontwikkeling, kunnen de kosten voor beheer en onderhoud tot maximaal 6 jaar worden meegerekend bij het bepalen of voldaan wordt aan de berekende benodigde kwaliteitsverbetering. Overige kosten voor beheer en onderhoud kunnen niet meegenomen worden bij de inzet van het berekende benodigde budget voor de kwaliteitsverbetering.
Voorbeelden van niet mee te nemen kosten
Voorbeelden van niet mee te nemen kosten (naast beheer en onderhoud m.u.v. natuur) zijn:
Plankosten en legeskosten: Dit zijn geen fysieke maatregelen die het landschap versterken. Invulling van de regeling kwaliteitsverbetering landschap is onlosmakelijk verbonden aan ontwikkelingen in het landelijk gebied. De legeskosten en kosten van een inpassings- of landschapsplan behoren tot de kosten van de ontwikkeling op zich.
Boekwaardes en vervangingswaardes: Het meenemen van boekwaarde of vervangingswaarde in het bepalen van de bestemmingswaarde is ongewenst. Deze benadering is niet te zien als een fysieke kwaliteitsverbetering en leidt tot veel discussies over boekhoudkundige principes.
Sloop van illegale bebouwing.
Milieumaatregelen zoals bodemsanering of het vervangen van asbestdaken, enz.
Duurzaamheidsmaatregelen zoals warmtepompen, zonnepanelen, groene daken, enz.
Borging kwaliteitsverbetering en handhaving
De borging van uitvoering, onderhoud en beheer vindt plaats via een anterieure overeenkomst, dan wel via het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan (omgevingsplan onder de Omgevingswet).
De berekende benodigde kwaliteitsinvestering en de (resterende) bijdrage aan de Voorziening Verbetering Ruimtelijke Kwaliteit, worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente.
Ook omvat deze (kosten van) onderhoud en beheer. Voor de vaststelling van het betreffende bestemmingsplan (omgevingsplan) waarin het initiatief juridisch planologisch mogelijk wordt gemaakt, dient de storting in de voorziening overgemaakt te worden.
De grondslag voor de benodigde berekende kwaliteitsverbetering ter hoogte van 20% van de waardevermeerdering bij ontwikkelingen in categorie 3, ligt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (artikel 3.9, zie ook het inleidende hoofdstuk). Daarnaast ligt er in de Wro (artikel 6.24) een wettelijke grondslag voor deze kwaliteitsverbetering bij categorie 3 ontwikkelingen die ook als financiële bijdrage in een voorziening kan plaatsvinden: “Indien voor een bepaalde locatie nog geen exploitatieplan is vastgesteld, dan kan in een anterieure overeenkomst een financiële bijdrage aan grondexploitatie en/of ruimtelijke ontwikkelingen worden overeengekomen”. Om deze bijdrage te kunnen vragen is een grondslag in een structuurvisie nodig. Voor de voormalige gemeenten is deze grondslag gelegd in de diverse structuurvisies. De op 2 februari 2023 door de gemeente Land van Cuijk vastgestelde Nota Kostenverhaal 2023, vervangt de onderdelen uit deze structuurvisies rondom kostenverhaal. De in ontwikkeling zijnde omgevingsvisie voor de gemeente Land van Cuijk zal voor de gehele gemeente de juridische grondslag bieden. Zie ook hoofdstuk 1 van onderhavige Regeling.
Onder de Omgevingswet kan de praktijk van het vragen van een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling voortgezet worden. Dit is verankerd in artikel 13.22 Omgevingswet. Deze zegt: “het college van burgemeester en wethouders kan in een overeenkomst, over bij algemene maatregel van bestuur aangewezen activiteiten, bepalingen opnemen over financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied op basis van een omgevingsvisie of programma”.
In de Omgevingswet is aan deze privaatrechtelijke weg van het vragen van financiële bijdragen nog een publiekrechtelijke weg toegevoegd in artikel 13.23. Deze stelt dat voor aangewezen categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in het omgevingsplan bepaald kan worden dat een financiële bijdrage verhaald wordt op ontwikkelingen. Hierbij moet er wel sprake zijn van samenhang tussen de activiteit en de beoogde ontwikkeling en mag de beoogde ontwikkeling niet anderszins verzekerd zijn. De functionele samenhang moet onderbouwd zijn in een omgevingsvisie of programma. Periodiek moet verantwoording worden afgelegd over de besteding van de verhaalde financiële bijdragen. In 8.11 van het Omgevingsbesluit zijn de categorieën ontwikkelingen benoemd waarvoor via de publiekrechtelijke weg in het omgevingsplan een financiële bijdrage gevraagd kan worden:
aanpassing van de inrichting van het landelijk gebied voor verbetering van de landschappelijke waarden;
aanleg of verandering van aangewezen gebieden voor de bescherming van de natuur. Of voor het herstel van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen;
aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoernetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;
aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de gemeentelijke of regionale groenstructuur;
ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken;
stedelijke herstructurering.
Categorieën 1, 2 en 4 vallen binnen het toepassingsbereik van de Regeling Kwaliteitsverbetering landschap zoals beoogd door de provincie Noord-Brabant in de Interim Omgevingsverordening (art. 3.9) en nader uitgewerkt in de Brabantrede uitgangspunten en afspraken.
De vraag of voor de te vragen financiële bijdrage het privaatrechtelijke (anterieure overeenkomst) of het publiekrechtelijke (omgevingsplan) aan de orde is, wordt per situatie en categorie 3 ontwikkeling beantwoord. Indien de publiekrechtelijke variant aan de orde is, zal dit worden geborgd door het stellen van regels in het Omgevingsplan, met inachtneming van de daaraan verbonden wettelijke eisen.
Voor de verantwoording van de inzet van de Voorziening Verbetering Ruimtelijke Kwaliteit wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van onderhavig document en de Nota Kostenverhaal 2023 van de gemeente Land van Cuijk.
De uitvoering van de Regeling Kwaliteitsverbetering landschap Land van Cuijk staat of valt met een adequate handhaving. Gecontroleerd moet worden of de overeengekomen landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering in natura daadwerkelijk gerealiseerd worden. Dit vraagt om zo concreet mogelijke omschrijving van de te realiseren maatregelen. Vervolgens moet ook gecontroleerd worden of de gerealiseerde kwaliteitsverbetering ook in stand gehouden wordt. Dit doen we door een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan (omgevingsplan onder de Omgevingswet) en/of als voorwaarde te verbinden aan de omgevingsvergunning en/of door in de overeenkomst zowel een realisatie, instandhoudings- en onderhoudsverplichting op te nemen met een kettingbeding en boetebeding.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.3
Niet-planmatige ontwikkelingen
Onderdeel van Regeling Kwaliteitsverbetering Landschap gemeente Land van Cuijk 2023