Art. 4.3 Nota grondbeleid 2023 — Gronduitgifte

Bij gebiedsontwikkeling is de uitgifte van grond (en het sluiten van overeenkomsten daarover) een belangrijke activiteit, omdat hierbij de inkomsten worden gerealiseerd van de (grond)exploitatie, maar ook de randvoorwaarden in het kader van het beoogde gemeentelijk beleid (waaronder het kostenverhaal) worden meegegeven. Uitgifteproces Door middel van gronduitgifte houdt de gemeente regie en controle op de manier waarop het gemeentelijk beleid wordt uitgevoerd. Bij gebiedsontwikkeling wordt na de verwerving en het bouwrijp maken van de grond deze overeenkomstig de gemeentelijke beleidsdoelstellingen uitgegeven, ingericht en bebouwd. De geïnvesteerde kosten, waaronder een eventuele afdracht voor bovenwijkse voorzieningen, worden in de grondexploitatie met deze grondverkoop gecompenseerd. Grond kan op diverse manieren worden uitgegeven: grondverkoop; in gebruik geven met of zonder opstalrecht, zakelijk recht, o.i.d.; in gebruik geven met opstalrecht, zakelijk recht, o.i.d.; verhuur; en (erf)pacht. In Nederland is het zo dat er de laatste decennia steeds minder gebruik wordt gemaakt van uitgifte in erfpacht. Dat erfpacht minder populair is geworden komt deels ook doordat er de laatste decennia steeds meer weerstand is ontstaan tegen de erfpachtconstructies. Onzekerheid over de mogelijke verlening van de erfpacht en de hoogte van de (toekomstige) canon, en weerstand tegen de hoge koopsom die betaald moet worden wanneer de grond in eigendom wordt aangeboden. Daar komt bij dat veel van de oorspronkelijke doelstellingen inmiddels (deels) achterhaald zijn: nog steeds wordt het argument gebruikt dat via uitgifte in erfpacht de gemeenschap kan profiteren van de waardestijging van de grond in plaats van het individu, maar inmiddels zijn er ook andere mogelijkheden, zoals de heffingen onroerendezaakbelasting (ozb). Over het algemeen kan worden gesteld dat door het toenemen van het aantal publiekrechtelijke mogelijkheden voor de gemeente om de oorspronkelijke doelstellingen van uitgifte in erfpacht te kunnen bewerkstellingen, de constructie erfpacht ook minder interessant is geworden als geschikt instrument. De gemeente Land van Cuijk stimuleert daarom erfpacht voor woningbouw niet. Hierna zal uitsluitend worden ingegaan op het uitgifteproces ten behoeve van locatie- en gebiedsontwikkelingen. Algemeen gesproken kunnen er drie vormen van: een gebied worden uitgegeven ten behoeve van een ontwikkeling, doorgaans wordt hiervoor gecontracteerd met een ontwikkelende partij; er kan grond uitgegeven worden aan de eindgebruiker, dit is over het algemeen een individuele bouwer. een bijzondere tussenvorm hierbij is het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In de verkoopvoorwaarden moet in ieder geval anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht terugkomen. Ad 1: locatie- of gebiedsontwikkeling Bij locatie- en gebiedsontwikkelingen wordt bij actieve grondpolitiek over het algemeen gecontracteerd met een ontwikkelende partij. Hierbij kunnen uitwerkingen en verantwoordelijkheden in meer of mindere mate bij de marktpartij worden neergelegd. Dit is geheel afhankelijk van de aard van de ontwikkeling, de eigendomsverhoudingen en eventueel andere omstandigheden. Aan gronduitgifte kan een inschrijving, prijsvraag of aanbesteding vooraf zijn gegaan. In feite zijn de overeenkomsten en de afspraken daarom altijd maatwerk. Bij deze overeenkomsten is van belang dat rekening wordt gehouden met de regels omtrent aanbesteding en staatssteun. Verder spelen de eisen zoals bepaald in het Didam arrest een rol bij deze ontwikkelingen. Zie hiervoor paragraaf 4.5. Aanbesteding/staatssteun Uitgifte middels loting, veiling, openbare inschrijving c.q. ontwikkelingscompetitie kan bij een bepaalde ontwikkeling nodig zijn om de uitgifteprocedure transparant te laten verlopen. Vanwege de regelgeving, het beleid (waaronder het ‘Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Land van Cuijk 2022’) en jurisprudentie, zowel nationaal als Europees, op het gebied van staatssteun en aanbestedingen, dient de wijze van selectie van een koper of een ontwikkelende partij zorgvuldig en transparant plaats te vinden. Daarnaast moet de uitgifte ook marktconform zijn. Alle partijen moeten gelijke kansen krijgen en de inzet van inschrijvers moet in evenwicht zijn met de opgaven. Specifieke voorwaarden bij de uitgifte Zoals hiervoor aangegeven betreffen de overeenkomsten maatwerk. Toch zijn er een aantal zaken die de gemeente bij elke ontwikkeling vast wil leggen in de overeenkomst. Deze aspecten vloeien voort uit ander beleid. Hoewel op dit moment de gemeente op veel beleidsterreinen het beleid voor de nieuwe gemeente nog formeel vast moet leggen, is besloten bij elke locatie en gebiedsontwikkeling waar woningen gebouwd worden een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op te nemen in de overeenkomst. Tevens zullen de woningbouwcategorieën (sociale huur en middenhuur) worden bepaald in de overeenkomst. De gemeente zal in het woningbeleid de te hanteren percentages bepalen en bepalen in welke gevallen kan worden afgeweken van de vastgestelde percentages. Ad 2: Kavelbouw Dit is de traditionele vorm van eigenbouw, waarbij de individuele burger zelf de bouwrijpe kavel koopt, de woning ontwerp (eventueel samen met een architect) en het bouwbedrijf kiest. De bouwmogelijkheden zullen over het algemeen vooraf in het omgevingsplan vast liggen. In de overeenkomsten zijn afspraken over locatie of gebiedsontwikkeling over het algemeen niet aan de orde. Wel zullen in de overeenkomsten de zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding worden opgenomen. Ad 3: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Een bijzondere vorm van gronduitgifte is het particulier opdrachtgeverschap. Bij particulier opdrachtgeverschap gaat het veelal om een burger of een groep burgers die volledige juridische zeggenschap heeft over en de verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. De vrijheid en zeggenschap die geboden wordt, wordt begrensd door vooraf gestelde ruimtelijke kaders, zoals het omgevingsplan. Ook in de contracten voor CPO wordt een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding opgenomen. Toepassing Land van Cuijk De gemeente Land van Cuijk verkoopt over het algemeen bouwgrond, maar gaat indien de (uitzonderlijke) specifieke situatie daarom vraagt over tot verhuur of uitgifte via (erf)pacht of opstalrecht. Selectie van marktpartijen vindt transparant en in principe plaats op basis van concurrentie. Voor particulier opdrachtgeverschap zal de wijze van uitgifte per locatie worden bepaald.

Rechtspraak bij dit artikel