Als de gemeente een actieve grondpolitiek bedrijft dan houdt de gemeente zich bezig met het produceren van bouwrijpe grond om deze vervolgens in de verkoop te brengen. Hierbij is het van belang om goed na te denken over de grondprijsbepaling. De grondprijs kan ook dienen als instrument voor het kostenverhaal.
Methoden van grondprijsbepaling
Er zijn verschillende methoden om de grondprijs te bepalen. Welke methode er gekozen wordt, is mede afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie, de toekomstige functie van de te verkopen grond, de randvoorwaarden die door de gemeente gesteld worden en de locatie specifieke omstandigheden.
Kostprijsmethode
De kosten die de gemeente maakt worden in deze methode als basis gehanteerd bij het bepalen van de grondprijs. De optelsom van alle gemeentelijke kosten vormt de verkoopprijs van de grond. Indien deze methode van prijsbepaling wordt gekozen, sluit de gemeentelijke exploitatie op €0.
Comparatieve methode
Op basis van vergelijkbare objecten wordt de marktwaarde van een perceel bepaald. Voorwaarde voor deze methode is dat er voldoende referentietransacties beschikbaar zijn. Om tot een goede prijsbepaling te komen is het van belang om te vergelijken met de juiste referentiekavels en/of panden. Een voorafgaand marktonderzoek is noodzakelijk.
Residuele grondprijsmethode
Bij de residuele methode wordt er teruggerekend vanaf de marktwaarde van het te realiseren vastgoed. Bij nieuwbouw wordt de vrij-op-naam prijs als uitgangspunt genomen. Door hier de BTW, de ontwikkelwinst, de bijkomende kosten en de bouwkosten af te halen blijft er een residu over voor de grond. Dit is de uiteindelijke grondprijs. De grondprijs is bij deze methode sterk afhankelijk van het te realiseren vastgoed alsmede de vrij-op-naam prijs. Deze methode voorkomt dat per object de marktwaarde moet worden bepaald, terwijl de marktwaarde toch vrij scherp in beeld komt.
Vaste grondprijs
De grond heeft een vaste grondprijs per m². Deze methode leent zich voor een projectgebied waarbij de grond in het hele gebied dezelfde kwaliteiten heeft. Locatieafhankelijke factoren worden in deze methode niet meegenomen. Elke kavel heeft dezelfde prijs per m².
Grondprijs op basis van een biedprocedure
De grond wordt in de markt gezet, waarna verschillende partijen hierop kunnen bieden. De grond wordt verkocht aan de hoogste bieder. De gemeente heeft alleen op voorhand de mogelijkheid om criteria mee te geven. Daarnaast is het van belang om (intern) een minimumprijs te bepalen.
Keuze van grondprijsmethode
De keuze van de grondprijsmethode is mede afhankelijk van het soort project c.q. programma, het te realiseren vastgoed en de doelstellingen en ambities die de gemeente heeft. Niet voor iedere locatie zal dezelfde methode worden gekozen omdat locaties niet met elkaar te vergelijken zijn. Het is nodig om daarbij flexibiliteit in te bouwen die past bij het huidige tijdsbeeld. Binnen de gemeente Land van Cuijk bestaan immers grote verschillen in kernen qua bereikbaarheid en de aanwezigheid van voorzieningen, dit heeft invloed op de vraag naar grond.
Uitgangspunt is dat de uitgifteprijzen marktconform zijn en dus de werkelijke marktwaarde vertegenwoordigen. Dit voorkomt verkapte subsidies in de grondprijs. Daarnaast moet voorzichtig worden omgegaan met kortingsregelingen c.q. stimuleringsmaatregelen (anti-speculatiebeding opnemen), met als uitzondering de verlaagde grondprijzen ten behoeve van starters. Bij de keuze van de waarderingsmethode is het van belang om te beseffen dat de waarde mede afhankelijk is van de functie die hierop wordt gerealiseerd en de manier waarop de afnemer de grond gaat gebruiken. Bij de bepaling van de grondprijs moet ook invulling gegeven worden aan het kostenverhaal. Uitgangspunt is ook dat het grondprijsbeleid de door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ondersteunt door het optimaliseren van de opbrengsten uit gronduitgifte.
Door deze optimalisatie is het mogelijk een buffer te creëren waardoor het voor de gemeente mogelijk is om de inherente risico’s die verbonden zijn aan actief grondbeleid af te dekken. Een eventueel surplus (“winst”) wordt via de Algemene Reserve ingezet voor de realisatie van ander verliesgevende ruimtelijke ontwikkelingen. Het streven naar optimalisatie moet daarbij in balans zijn met de gewenste kwaliteit in het gebied waarbinnen naar optimalisatie wordt gestreefd. Voorts moet ongeoorloofde staatssteun worden voorkomen. Waar sprake is van ‘actieve’ grondexploitaties stelt de raad periodiek een actueel prijsbeleid vast op grond waarvan het college jaarlijks de actuele grondprijzen in een zogenoemde grondprijzenbrief opneemt. De grondprijzenbrief fungeert dan als de jaarlijkse prijslijst voor de door de gemeente uit te geven bouwgrond. In de grondprijzenbrief worden marktconforme grondprijzen benoemd voor de verschillende typen vastgoed.
De in de volgende tabel ‘Keuze van grondprijsmethode’ genoemde waarderingsmethodieken zal in Land van Cuijk als uitgangspunt dienen bij de keuze voor een actieve grondpolitiek. Zodoende is vastgelegd hoe het proces wordt vormgegeven, dat later per project c.q. programma nader kan worden gespecificeerd. Indien noodzakelijk kan het college, gemotiveerd, van de aangegeven methodieken afwijken.
Tabel 5: ‘Keuze van grondprijsmethode’
Functie
Grondprijsmethode
Aandachtspunt
Woningbouw sociale huur
Comparatieve methode in combinatie met de residuele methode
In beginsel alleen voor een toegelaten instelling. Indien de residuele berekening ertoe leidt dat een project alsnog niet economisch uitvoerbaar blijkt, wordt slechts in het uiterste geval gezocht naar oplossingen in de vorm van stimuleringsmaatregelen (hier wordt voorzichtig mee omgegaan, anti-speculatiebeding opnemen).
Woningbouw midden huur (inclusief goedkope woningen niet zijnde sociale huur)
Residuele methode
Naast grondprijs afspraken vastleggen over minimale exploitatietermijn.
Woningbouw vrije sector (projectmatige bouw)
Residuele en/of comparatieve methode
Veelal gaat het hier om projectmatige bouw. Bij vrije sector huur zijn afwijkende afspraken mogelijk.
Woningbouw vrije kavels
Residuele methode
Alleen in het geval van particulier opdrachtgeverschap
Detailhandel en horeca
Residuele en/of comparatieve methode
Hier moet altijd sprake zijn van maatwerk
Maatschappelijke voorzieningen – commercieel
Residuele en/of comparatieve methode
Te denken valt aan huisarts, tandarts, apotheek, gezondheidspraktijk etc.
Maatschappelijke voorzieningen – niet commercieel
Vaste grondprijs per m²
Te denken valt aan een zwembad, sporthal, verenigingsgebouw.
Bedrijfskavels
Residuele of comparatieve methode
Hier moet altijd sprake zijn van maatwerk.
Bedrijven
Residuele of comparatieve methode
Hier moet altijd sprake zijn van maatwerk
Kantoren
Residuele of comparatieve methoden
Hier moet altijd sprake zijn van maatwerk
Overig
Hier moet altijd sprake zijn van maatwerk
Toepassing Land van Cuijk
Grondprijzen worden per locatie bepaald met toepassing van de bovenstaande tabel ‘Keuze van grondprijsmethode’ en in het kader van de grondexploitatie vastgesteld. Afwijkend maatwerk in specifieke situaties is gemotiveerd mogelijk. Verdere inkleuring vindt plaats via de jaarlijkse grondprijzenbrief.
Het is nodig om flexibiliteit in te bouwen die past bij het huidige tijdsbeeld. Locaties zijn immers niet met elkaar te vergelijken, de residuele methode is daarom wenselijk. Hierbij wordt ook rekening gehouden met vraag en aanbod. Binnen de gemeente Land van Cuijk bestaan namelijk grote verschillen qua (bijvoorbeeld) bereikbaarheid en het (nabij gelegen) voorzieningenniveau. Dit doet iets met de vraag naar bepaalde grond.
Uitgangspunt is opbrengstmaximalisatie én een kwalitatief hoogwaardige eindsituatie.
Er moet voorzichtig worden omgegaan met kortingsregelingen c.q. stimuleringsmaatregelen en deze worden zoveel mogelijk beperkt (met uitzondering van de verlaagde grondprijzen ten behoeve van starters).
Het risico van staatssteun wordt vermeden.
Invulling grondprijzenbrief
Vanuit het oogpunt van een reële, onafhankelijke en marktconforme prijs worden de grondprijzen jaarlijks, tegen het einde van het kalenderjaar en via taxatie, vastgesteld in de grondprijzenbrief. Deze brief is afgestemd met een taxateur en bevat de grondprijzen en rekenmethodieken die de gemeente Land van Cuijk hanteert bij de uitgifte van vrije kavels aan particulieren ten behoeve van de realisatie van diverse bestemmingen. Zo zullen er grondprijzen benoemd worden voor kaveluitgifte aan particulieren voor vrije sector grondgebonden woningen waarbij een differentiatie per kern wordt gehanteerd, sociale woningbouw (huur) industrie- en bedrijventerreinen en snippergroen. Voor bepaling van de grondprijs van een seriematig project zal ten alle tijden de grondwaarde residueel worden bepaald. Het kan ook zo zijn dat bij het jaarlijkse peilmoment van grondprijsvaststelling wordt bepaald dat de grondprijzen gelijk blijven omdat de markt hetzelfde is gebleven.
De doelstelling van de grondprijzenbrief is tweeledig. Enerzijds wil de gemeente Land van Cuijk meer inzicht bieden in de wijze waarop haar grondprijzen tot stand komen en met welke grondprijzen in zijn algemeenheid wordt gewerkt. Anderzijds streeft de gemeente naar uniformiteit door middel van een eenduidig en transparant grondprijs- en uitgiftebeleid.
De nieuwe prijzen treden in werking per 1 januari van het volgende jaar nadat de grondprijzenbrief door het college is vastgesteld, vanzelfsprekend met eerbiedigende werking voor bestaande overeenkomsten. De grondprijzen, zoals opgenomen in de grondprijzenbrief, blijven geldig totdat het college nieuwe grondprijzen vaststelt. De grondprijzen, zoals opgenomen in de grondprijzenbrief, zijn niet van toepassing op grondtransacties waar voor de vaststelling van deze grondprijzen al afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en een marktpartij of particulier over de grondprijs en/of de grondprijsmethodiek of de onderhandelingen hieromtrent lopende zijn. De gemeente Land van Cuijk behoudt zich te allen tijde het recht voor om af te wijken van de in deze grondprijzenbrief opgenomen grondprijzen, onder meer indien mocht blijken dat de gehanteerde grondprijzen lager zijn dan de marktprijs en er sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Dit kan bijvoorbeeld aan de hand van onafhankelijke en afzonderlijke marktwaardetaxatie. Bij uitgifte van gronden van nieuwe locaties, welke niet zijn meegenomen in de jaarlijkse grondprijzenbrief wordt tussentijds de prijs vastgesteld.
Verlaagde grondprijzen ten behoeve van starters
Het idee is om eventueel de grondprijzen voor starters op de woningmarkt zo mogelijk te verlagen met een maximum van 25% op de vastgestelde grondprijzen onder de volgende voorwaarden:
koper mag niet eerder in het bezit zijn geweest van een eigen woning;
koper dient zelf in de woning te gaan wonen (zelfbewoningsplicht);
de bouwkavel mag niet groter zijn dan 180 m²; en
de inhoud van de woning mag niet meer bedragen dan 350 m³.
Om misbruik van de kortingsregeling tegen de gaan zal een anti-speculatiebeding worden opgenomen. Afhankelijk van de ervaringen over de verkoop van grond ten behoeve van starters wordt van jaar tot jaar beoordeeld of de maximum van 25% korting nog gewenst is. Deze beoordeling en de wens om wederom een starterskorting voor te stellen wordt bij de jaarlijkse Meerjaren Prognose Grondexploitatie (MPG) aan de raad voorgelegd.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies