Art. 3.1 Nota Vastgoedbeleid 2023 — Marktconformiteit en transparantie

Bij de aan- en verkoop van vastgoed, en ook bij andere vastgoedgerelateerde transacties, houdt de gemeente rekening met randvoorwaarden die voortvloeien uit wetgeving en jurisprudentie. Deze betreffen het voldoen aan de eisen van het Didam-arrest en het verbod op staatssteun. Daarnaast wordt een aantal uitgangspunten geformuleerd die gelden voor de werkwijzen van de ambtelijke organisatie en voor de bestuurlijke besluitvorming. Didam-arrest Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in het cassatieberoep over de vestiging van een supermarkt in Didam op gemeentegrond.1HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778. In dit arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken alle serieuze gegadigden een kans moeten bieden om mee te dingen. Eén-op-één uitgifte is niet langer zonder meer mogelijk. Dit zorgt ervoor dat, als de gemeente het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, verhuren of in gebruik te geven, er ruimte moet worden geboden aan potentieel geïnteresseerden om mee te dingen. Indien sprake is van meerdere geïnteresseerden of de verwachting er is dat er meerdere geïnteresseerden kunnen zijn, worden selectiecriteria opgesteld die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Aan de hand van deze selectiecriteria wordt de uiteindelijke verkrijger geselecteerd. Uitgangspunt 6: Alle voorgenomen transacties tot uitgifte van vastgoed worden gepubliceerd overeenkomstig de eisen van de Didam-jurisprudentie. Staatssteun Marktconformiteit houdt in dat prijs en voorwaarden van vastgoed dat wordt verhandeld overeenstemmen met hetgeen in de markt gebruikelijk is voor overeenkomstige situaties en overeenkomt met hetgeen andere partijen in de markt bieden of ontvangen. Bij de aan- en verkoop van een object mag geen sprake zijn van staatssteun.2Artikel 107 Verdrag betreffende de werking van de EuropeseUnie. Voor transacties tussen overheden en marktpartijen geldt daarbij het kader zoals beschreven in de Mededeling van de Europese Commissie betreffende het begrip staatssteun uit 2016. De Mededeling biedt handvatten om de marktconformiteit van (grond)transacties te bepalen. Eén daarvan is het uitvoeren van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De taxatie moet plaatsvinden op basis van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria (paragraaf 103 van de Mededeling). De Gemeente Medemblik kiest bij verkoop of verhuur in beginsel voor een openbare selectieprocedure. Dit kan bijvoorbeeld de Tenderprocedure zoals opgenomen in de Mededeling zijn. Dat betekent een openbare bekendmaking van het voornemen tot uitgifte op basis waarvan belangstellende partijen kunnen inschrijven. Daarbij wordt uitgegaan van het criterium ‘hoogste prijs’, tenzij er redenen zijn om ook andere criteria in de selectie mee te laten wegen. Deze eventuele andere criteria worden vooraf vastgesteld en zijn openbaar. Voorafgaand aan transacties vindt een staatssteun toets plaats. Daarbij geldt dat de eventuele de-minimissteun niet meer mag bedragen dan € 200.000,- over een periode van 3 belastingjaren. Uitgangspunt 7: Voorafgaand aan transacties vindt een staatssteuntoets plaats. Bibob Het doel van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob) is het waarborgen van de integriteit van het bestuursorgaan, zoals de gemeente, door te voorkomen dat het onbewust of ongewild criminele activiteiten faciliteert. Dit geldt dus ook bij onroerend goed transacties waarop de Bibob betrekking heeft. Op grond van de Wet Bibob kan een zogeheten Bibob-toets plaats vinden waarbij de integriteit van de bij de transactie betrokken personen wordt beoordeeld. Dit kan op basis van eigen onderzoek van de Gemeente Medemblik en eventueel kan dit aangevuld worden met een advies van het Landelijk Bureau Bibob. De toepassing van de Wet Bibob is bij de gemeente Medemblik vastgelegd in een beleidsregel.3 Bibob beleid gemeente Medemblik 2022, inwerkingtreding december2022. Uitgangspunt 8: Alle nieuwe vastgoedovereenkomsten zijn Bibob-proof. Bij aan- en verkooptransacties gelden daarnaast altijd de volgende werkwijzen: Bij aankoop vindt een due diligence onderzoek plaats. Dit heeft als voornaamste doel de risico’s bij aankoop (bouwtechnisch, juridisch, fiscaal, financieel etc.) in beeld te brengen (en hiervoor beheersmaatregelen te bepalen) ter ondersteuning van de besluitvorming over de mogelijke aankoop. De mate van onderzoek is afhankelijk van de omvang of complexiteit van de transactie. Bij verkoop wordt met zorg voldaan aan de juridische mededelingsplicht. In ieder geval wordt voorafgaand aan verkoop een bodem- en asbestonderzoek gedaan. Voorafgaand aan transacties (zowel aankoop als verkoop) vindt taxatie van het object plaats door een onafhankelijke en NRVT-geregistreerde taxateur. Geen taxatie hoeft plaats te vinden als de prijs dan wel methode om tot een prijs te komen is vastgelegd in een actueel en bevoegd vastgesteld en gepubliceerd document, zoals een grondprijzenbrief. Uitgangspunt 9: Bij aankooptransacties wordt zorgvuldig onderzoek gedaan (due diligence). Bij verkooptransacties wordt vooraf onderzoek gedaan naar tenminste bodem en asbest en wordt voldaan aan de mededelingsplicht. Bij aan- en verkooptransacties vindt onafhankelijke taxatie plaats.

Rechtspraak bij dit artikel