Bij de verhuur van gemeentelijk vastgoed wordt uit een oogpunt van transparantie en inzicht in gemeentelijke geldstromen gekozen voor een scheiding tussen huur en subsidie. De huur is verbonden aan het desbetreffende vastgoedobject. De subsidie is een bijdrage van de gemeente omdat de activiteit van belang wordt gevonden.
Wet Markt en Overheid en huurprijssystematiek
Als kader voor het bepalen van de huurprijs geldt de Wet Markt en Overheid. Deze wet is onderdeel van de Mededingingswet (Mw) en bevat gedragsregels voor overheden die economische activiteiten verrichten. De Wet Markt en Overheid bevat vier gedragsregels:
De verplichting tot integrale kostendoorberekening; Bij de integrale kostendoorberekening moeten in ieder geval de operationele kosten, de afschrijvings- en onderhoudskosten en de vermogenskosten worden meegerekend.
Overheden mogen hun overheidsbedrijf niet bevoordelen boven andere bedrijven;
Informatie die gebruikt wordt om economische activiteiten te verrichten, moet ook aan derden ter beschikking worden gesteld;
De verplichting om te zorgen voor een functiescheiding tussen bestuurlijke taken en economische activiteiten.
Als een economische activiteit wordt uitgevoerd in het kader van het algemeen belang, mag de gemeente de gedragsregels buiten beschouwing laten. Het is dan onder andere toegestaan een tarief te rekenen dat onder de integrale kostprijs ligt. Hiervoor is een Algemeenbelangbesluit nodig, te nemen door de gemeenteraad. Een Algemeenbelangbesluit dient zorgvuldig voorbereid en voldoende gemotiveerd te worden.4 Deze motivering dient in ieder geval in te gaan op de aard en de duur van de economische activiteit, de locatie, waarom de economische activiteit in het kader van het algemeen belang plaatsvindt en waarom ingrijpen door de gemeente gerechtvaardigd is, de hoogte van de integrale kostprijs en de reden waarom deze integrale kostprijs niet gehanteerd kan worden, welk maatschappelijk tarief wel gerechtvaardigd is en welke gevolgen het Algemeenbelangbesluit voor overige belanghebbenden heeft en waarom die gevolgen gerechtvaardigd zijn.
Het uitgangspunt bij verhuur van maatschappelijk vastgoed is dat een kostprijsdekkende huur in rekening wordt gebracht. De kostprijsdekkende huur is de minimaal benodigde opbrengst ter dekking van de eigenaarslasten van het vastgoed. De eigenaarslasten bestaan vooral uit kapitaallasten en onderhoudslasten (zie ook de toelichting die als bijlage 3 is opgenomen). Als de maatschappelijke huurder de kostprijsdekkende huur niet kan betalen, kan de huurder – mits diens activiteiten bijdragen aan de vastgestelde gemeentelijke doelstellingen – een subsidie aanvragen voor het uitvoeren van haar activiteiten. In dat geval is sprake van twee geldstromen: een huurvergoeding van de huurder naar de gemeente en een subsidie van de gemeente naar de huurder. Beide geldstromen worden in de gemeentelijke begroting separaat in het desbetreffende programma verantwoord. Voor specifieke situaties kan de raad door middel van een Algemeenbelangbesluit gemotiveerd afwijken van het uitgangspunt van een kostprijsdekkende huur.
Voor vastgoed dat niet beleidsondersteunend is (met name commercieel vastgoed en woningen), brengt de Gemeente Medemblik een markthuur in rekening. Het hanteren van een systeem van kostprijsdekkende huur bij dit vastgoed is niet reëel. De actuele markthuur van commercieel vastgoed en van woningen in de vrije sector wordt bepaald door een onafhankelijke taxatie. Voor woningen in de gereguleerde sector volgt de huurprijs uit het Woningwaarderingsstelsel.
Voordelen van de hiervoor beschreven systematiek zijn:
Een transparante vastgoedexploitatie (geen indirecte subsidiëring via de huur);
Het verhogen van het kostprijsbewustzijn bij gebruikers en besluitvormers;
Eenduidigheid en onderlinge vergelijkbaarheid van het vastgoed;
Het voorkomen van ongewenste bevoordeling van huurders van gemeentelijke vastgoedobjecten t.o.v. door de markt geëxploiteerde vastgoedobjecten.
Uitgangspunt 10: Geldstromen van verhuur en subsidie worden gescheiden. Voor maatschappelijk vastgoed wordt een kostprijsdekkende huur in rekening gebracht. Voor situaties waarin dat niet wenselijk of haalbaar is neemt de raad een Algemeenbelangbesluit. Voor niet-beleidsondersteunend vastgoed wordt een markthuur in rekening gebracht. De methodiek van kostprijsdekkende huur zal gefaseerd worden ingevoerd.
Contractvorming
Bij nieuwe huurcontracten en wijziging van bestaande contracten wordt gebruik gemaakt van de meest recente modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) met daarbij een Proces-verbaal van oplevering en een Demarcatielijst. Door deze modellen te hanteren weten beide partijen waar ze aan toe zijn gedurende huurperiode, onder andere voor wat betreft het onderhoud en de indexatiemethodiek. Huren worden jaarlijks geïndexeerd volgens de in het huurcontract opgenomen bepalingen. Alleen als geen sprake is van een tegenprestatie (in de vorm van een vergoeding of in natura) kan gebruik worden gemaakt van een bruikleenovereenkomst.
Uitgangspunt 11: Voor huurcontracten worden ROZ-modellen gehanteerd. Onderdeel daarvan is jaarlijkse indexering volgens een vaste systematiek.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies