Art. 3.3 Nota Vastgoedbeleid 2023 — Onderhoud

Onderhoud is erop gericht om de functionaliteit en de conditie van het vastgoedobject in stand te houden, door de technische staat op voldoende niveau te houden of te brengen. Onder invloed van slijtage, veroudering en externe invloeden neemt de onderhoudsstaat binnen de levenscyclus van een gebouw af. Door het plegen van onderhoud worden kwaliteitsverliezen zoveel mogelijk beperkt. De instandhouding via onderhoud gaat uit van een gelijkblijvende functie. Er is onderscheid te maken tussen drie verschillende soorten vastgoedonderhoud: planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en klachtenonderhoud. In het spraakgebruik wordt correctief en preventief onderhoud onderscheiden. Correctief onderhoud is het beste te beschouwen als klachtenonderhoud; er treden ongemakken op of storingen waardoor er onderhoud dient uitgevoerd te worden. Met gedegen preventief onderhoud kunnen de uitgaven voor correctief onderhoud substantieel lager worden. Preventief onderhoud kan daarom vergeleken worden met degelijk planmatig onderhoud op basis van een meerjarenonderhoudsplan. Als gebouweigenaar is het wenselijk inzicht te hebben in alle onderhoudskosten. Door middel van demarcatie in de huurovereenkomst wordt vervolgens een scheiding aangebracht in onderhoud waarvoor de eigenaar verantwoordelijk blijft en onderhoud wat des huurders is. De toestand of technische staat (conditie) van bouw- en installatiedelen wordt bepaald door de aanwezigheid van technische gebreken en/of tekortkomingen, zoals vastgelegd in NEN 2767. Bij de vaststelling in 2016 van het Onderhoudsplan gemeentelijke gebouwen 2017 – 2025 heeft de raad gekozen voor onderhoud op basis van conditiescore 3. Dit wordt gecontinueerd. Conditiescore Omschrijving Toelichting 1 Uitstekende conditie Incidenteel geringe gebreken 2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering 3 Redelijke conditie Plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar 4 Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar 5 Slechte conditie Veroudering is onomkeerbaar 6 Zeer slechte conditie Technisch rijp voor sloop Afbeelding: Conditiescore gemeentelijk vastgoed (bron: Gemeente Medemblik). Aanvullend op de conditie van bouw- en installatiedelen is het van belang om echter ook (technische) risico’s in beeld te brengen, zodat naast conditiegestuurd onderhoud ook sprake is van risicogestuurd onderhoud. In dit kader zijn de volgende risico’s relevant: Veiligheid/gezondheid; Wet- en regelgeving; Gebruik- en bedrijfsproces; Technische vervolgschade; Toename klachtenonderhoud; Beleving/esthetica; Energieverbruik. Uitgangspunt 12: De gemeente is als eigenaar van vastgoed verantwoordelijk voor duurzame, veilige en gezonde gebouwen voor gebruikers en omgeving. In het onderhoud wordt niet alleen op kwaliteitsverliezen/conditie gestuurd maar ook op mogelijke risico’s. De inventarisatie van conditie en risico’s en de financiële vertaling van ingrepen komt samen in de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP). De MJOP wordt elke 5 jaar geactualiseerd en omvat in ieder geval de gehele kernportefeuille. Daarbij wordt de huidige planningshorizon van 10 jaar verlengd naar tenminste 20 jaar zodat beter inzicht ontstaat in de benodigde activiteiten om het gewenste onderhoudsniveau te handhaven, om risico’s te beperken en te beheersen en om meer grip te hebben op de benodigde financiële middelen. De dekking voor de onderhoudskosten, althans het gedeelte dat voor rekening van de gemeente als eigenaar/verhuurder blijft, wordt gevonden in de voorziening onderhoud. Met de langere planningshorizon wordt beter aangesloten bij de levenscyclus van de gebouwen en sluit de jaarlijkse toevoeging aan de voorziening beter aan bij hetgeen nodig is voor langjarige instandhouding. Een bijkomend voordeel van deze werkwijze is dat het risico dat incidenteel extra budget benodigd is voor onverwachte grote werkzaamheden wordt beperkt. Uitgangspunt 13: De Meerjarenonderhoudsplanning wordt tenminste elke vijf jaar geactualiseerd waarbij een planningshorizon van tenminste 20 jaar wordt gehanteerd. De jaarlijkse dotatie aan de voorziening onderhoud ten laste van de exploitatie is gebaseerd op deze planningshorizon.

Rechtspraak bij dit artikel