Algemeen

Om de verkoopbaarheid van de woningen (voor met name starters) te vergroten, kan de gemeente meerdere maatregelen en methoden hanteren. Deze methodes kunnen ingedeeld worden in drie categorieën:

  • - Maatregelen betreffende het eigendom
  • - Financiële ondersteuningsmaatregelen
  • - Aanpassingen in het plan / stedenbouwkundige en bouwkundige maatregelen

In deze memo wordt ingegaan op de verschillende methoden en de daarbij behorende voor- en nadelen voor zowel de kopers als voor de gemeente. Deze memo is niet geschreven met de intentie om te kiezen voor één oplossing. Om te komen tot een goede en betaalbare woningmarkt zullen meerdere maatregelen tegelijkertijd ingezet kunnen en moeten worden.

Maatregelen betreffende het eigendom

  • - Gemeentelijke erfpacht
  • - Duo Koop (erfpacht)
  • - Koopgarant
  • - Koopstart
  • - Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
  • - Koop later

Gemeentelijke erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht om een perceel grond te mogen houden. Als erfpachter bezit je vrijwel dezelfde rechten als wanner je eigenaar zou zijn: je mag het perceel bebouwen, je kunt het recht (met toestemming) verkopen en je kunt gewoon een hypotheek krijgen voor de woning. Je betaalt per maand een bedrag (canon) aan de verpachter voor het gebruik van de grond.

Erfpacht kan vanuit de gemeente geïnitieerd worden. De gemeente blijft dan ‘blooteigenaar’ van de gronden. De canon wordt betaald aan de gemeente. Bij een hogere verkoopwaarde van de woning, stijgt ook de waarde van de bloot eigendom en profiteert zo ook de gemeente. Er kan ook makkelijk gekozen worden om de grond wederom in erfpacht uit te geven aan een volgende bewoner.

Voordelen voor de woningzoekende:

  • - De aankoopprijs is lager doordat je alleen de woning koopt en niet de volle eigendom van de grond, maar het erfpachtrecht: je hebt dus geen aflossingsplicht over het gronddeel van de aankoop.
  • - Erfpacht is altijd fiscaal aftrekbaar: je mag de canon aftrekken van je belastingaangifte. Hieraan zit geen eindtijd gekoppeld. Je hebt daarmee dus een langer fiscaal voordeel dan bij een hypotheek.
  • - Vanuit de bancaire regels, is aankoop van de grond van de erfverpachter altijd mogelijk in een later stadium, b.v. als je inkomen is gestegen.
  • - Met dezelfde maandlasten kun je een iets groter huis kopen / laten bouwen.
  • - Je profiteert van de waardestijging van je woning als gevolg van zelf aangebrachte verbeteringen.

Nadelen voor de woningzoekende:

  • - Je bent geen volledige eigenaar van de grond. Je profiteert dus niet van volledig een prijsstijging van de onroerende zaak als geheel.
  • - Het is niet mogelijk om de BTW over de grondprijs bij een nieuwbouwwoning mee te nemen in de onderliggende waarde van de grond. Dat betekent dat een koper bij de notaris direct de over de koopsom van de grond verschuldigde BTW direct moet betalen.
  • - Het canonpercentage is hoger dan de huidige hypotheekrente.

Voordelen voor de gemeente bij gemeentelijke erfpacht

  • - Er kan voor een lange tijd en voor meer dan één generatie kopers goedkoop de grond aangeboden worden.
  • - Als de woning – daarmee de grond - in waarde stijgt, dan profiteert de gemeente van deze waardestijging bij verkoop van het bloot eigendom aan de kopers of aan een commerciële belegger.
  • - De gemeente kan voor een laag percentage geld lenen. De canon is dus laag
  • - Alle kosten worden afdekt vanuit de canonopbrengst
  • - Geen verlies bij een waardedaling van de woning als gevolg van de markt, indien is afgesproken dat de bloot eigendom uitsluitend tegen een bepaald minimumbedrag door de erfpachter kan worden gekocht.

Nadelen voor de gemeente bij gemeentelijke erfpacht

  • - De gemeente draagt het risico bij niet betalen van de canon
  • - De gemeente draagt het risico als de grond in waarde daalt en niet is afgesproken dat de bloot eigendom uitsluitend tegen een bepaald minimumbedrag door de erfpachter kan worden gekocht
  • - Het levert extra werk op

Commerciële erfpacht

Er zijn meerdere partijen die gronden overnemen en uitgeven in erfpacht. Duokoop en Koopgoedkoop zijn twee voorbeelden. Duokoop is een commerciële partij die de grond van een ontwikkelaar overneemt en deze in erfpacht uitgeeft aan de kopers van de woningen. Koopgoedkoop is een vergelijkbaar initiatief vanuit de woningcorporaties.

De voor- en nadelen voor de kopers zijn gelijk als bij gemeentelijke erfpacht, met dien verstande dat de gemeente, naar verwachting, een iets lagere rente kan hanteren, omdat zij zelf goedkoop kan lenen. Het tweede nadeel is dat er geen grip is op de vervolgtransactie. De kans is groot dat de woningen geen tweede keer met erfpacht goedkoper op de markt worden gebracht.

Koopgarant

Bij koopgarant is er sprake van cofinanciering van de koop door een derde partij (vaak een woningcorporatie of belegger). Deze partij betaalt een deel van de koopsom. In ruil daarvoor deelt deze partij mee in de winst (of verlies) van de woning bij verkoop. Conform de overeenkomst moet de woning altijd terug verkocht worden aan de partij die de koopgarant regelt. Vaak zal de partij daarna de woning weer met een koopgarantregeling in de markt zetten.

Voordelen voor de koper

  • - Door de cofinanciering is de aankoopwaarde 10 tot 20% lager.
  • - Je hebt altijd een koper voor je woning.
  • - Je deelt mee in de autonome waardestijging van de woning
  • - Voor het eigen, resterende deel kan gewoon een hypotheek afgesloten worden
  • - Een hogere verkoopwaarde als gevolg van zelf aangebrachte verbeteringen aan de woning, wordt vergoed.

Nadelen voor de koper

  • - De waarde bij verkoop wordt bepaald door een taxateur van de aanbieder van de koopgarantregeling. Er is geen profijt van b.v. overbiedingen.
  • - Je deelt ook mee in het verlies bij een waardedaling van de markt.
  • - Je kunt niet vrij de woning verkopen aan één ieder
  • - De co-financierder deelt mee in een groter deel van de winst dan de inbreng in de koopsom
  • - Maar een zeer beperkt aantal ontwikkelaars bieden koopgarant-regelingen aan in de gemeente Altena.

Koopstart

Met koopstart kan een ontwikkelaar een starterswoning met een koperskorting tot maximaal 25% van de verkoopwaarde verkopen. Het betreft hier een koop met een nabetaling bij verkoop. Als de woning wordt verkocht betaalt de starter het betreffende deel alsnog aan de ontwikkelaar. Daarnaast ontvangt de ontwikkelaar een deel van de meerwaarde van de woning. Door middel van een inkomenstoets wordt gekeken of iemand recht heeft op deze regeling.

Voordelen voor de koper

  • - De aan te kopen starterswoning heeft een maximaal 25% lagere aankoopsom.
  • - Voor het overige deel kun je gewoon een hypotheek verkrijgen.
  • - Je deelt mee in de autonome waardestijging van de woning
  • - Je verkoopt de woning zelf op de vrije markt aan één ieder.
  • - Bij een eventuele waardedaling betaalt de ontwikkelaar mee aan dit verlies.

Nadelen voor de koper

  • - Het niet betaalde bedrag moet altijd terugbetaald worden bij verkoop van de woning
  • - De co-financierder deelt mee in een groter deel van de winst dan de inbreng in de koopsom
  • - Maar een zeer beperkt aantal ontwikkelaars bieden koopstart-regelingen aan in de gemeente Altena.
  • - De regeling is eenmalig. Doordat de woning al bij aankoop ‘te duur’ is, blijft die niet voor starters bereikbaar op de langere termijn.

Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming

Op 1 januari 2022 is de Huisvestingswet aangepast. Het doel van de herziene wet is om de gemeenteraad een instrument te bieden om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er schaarste is aan dat soort woningen of wanneer de leefbaarheid in de buurt wordt aangetast door de opkoop van woningen voor de verhuur. Het doel is te voorkomen dat beleggers die woningen voor meer geld opkopen en voor hoge huren op de markt brengen. Starters en doorstromers met een kleinere beurs worden zo de markt uitgedrukt.

Voordelen voor de koper

De goedkopere woningen blijven beschikbaar voor de koopsector.

Bruikbaarheid van de wet in de gemeente Altena

Deze nieuwe regeling mag alleen worden toegepast als er aantoonbare schaarste is aan de beschermde woningen in een afgebakend gebied als gevolg van grootschalige opkoop door beleggers. Daarbij zal de gemeenteraad steeds moeten aantonen dat er sprake is van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In de gemeente gebeurt dit slechts op beperkte schaal.

Verder is in de gemeentelijke woonvisie recent vastgesteld dat er in Altena ook behoefte is aan middeldure huurwoningen. Bij gebruikmaking van deze regeling wordt dat aantal significant lager. De regeling lijkt dan ook niet of nauwelijks een oplossing te bieden voor het vraagstuk van beschikbaarheid van goedkope woningen in Altena.

Koop later

Koop later is een commercieel initiatief van KoLat wonen. Bij Koop later wordt de woning maximaal de eerste 10 jaar verhuurd. Binnen die periode kan de koper besluiten de woning alsnog te kopen. Ook kan er gekozen worden om de woning te blijven huren. Een klein deel van de huursom wordt apart gezet. Indien er wordt gekozen voor koop, dan wordt dit deel verrekend met de koopsom. Hierdoor is een lagere hypotheek nodig. De koopsom van de woning wordt 10 jaar vastgezet. Een eventueel waardeverschil als gevolg van de marktwerking, is dus voor de koper. Indien die woning niet wordt gekocht, dan kan altijd gekozen worden om de woning te verlaten als huurder.

Voordelen voor de koper

  • - Het systeem is zeer geschikt voor de tussengroep die boven de grens van een sociale huurwoning zit, maar (nog) te weinig verdient voor een koopwoning.
  • - De woning kan de eerste 10 jaar worden gekocht. Een deel van de maandlasten wordt dan verrekend met de koopsom. Daardoor is een lagere hypotheek nodig.
  • - Indien koop niet haalbaar blijkt, is het blijven huren altijd mogelijk.
  • - De eerste 10 jaar zekerheid over de koopsom en de maandlasten.

Nadelen voor de koper

  • - Binnen 10 jaar moet de koop plaatsvinden, anders is er sprake van blijvende huur.
  • - Vooralsnog is er maar één partij die deze huur-koop-vorm aanbiedt.

Financiële maatregelen

Starterslening

Een Starterslening overbrugt het verschil tussen de koopprijs van je droomhuis (tot maximaal de marktwaarde) en de hoogte van de maximale eerste hypotheek. In de eerste drie jaar betaal je als starter geen maandlasten. De lening bestaat uit twee delen: een deel dat annuïtair afgelost moet worden (de Starterslening zelf) en een deel waarvan de schuld oploopt (de Combinatielening).

De Combinatielening is een lening waarmee de eerste drie jaar de aflossing op je Starterslening wordt ‘betaald’. De Combinatielening-schuld loopt daarom in de eerste drie jaar altijd op. Pas na die drie jaar betaal je als starter wel rente en aflossing, op zowel je Starterslening als je Combinatielening. Op deze manier wordt rekening gehouden met de verwachte inkomensgroei van starters. De voorwaarden voor het verstrekken van een starterslening worden bepaald door de gemeente.

Voordelen voor de koper

  • - Doordat je meer kunt lenen bovenop de maximale hypotheeksom, is een aankoop wel bereikbaar.
  • - Een starterslening kan zowel verstrekt worden bij bestaande bouw als bij nieuwbouw.
  • - Pas na drie jaar ga je rente betalen over de starterslening. In de regel is het inkomen na die periode gestegen.
  • - Je profiteert volledig van een positieve marktwaardestijging van de woning.

Nadelen voor de koper

  • - Je hebt een lening die hoger is dan je bij afsluiting aan zou kunnen.
  • - Als je inkomen niet voldoende is gestegen in drie jaar, kun je in de financiële problemen komen.
  • - De lening moet altijd afgelost worden.
  • - De regeling is eenmalig. Doordat de woning al bij aankoop ‘te duur’ is, blijft die niet voor starters bereikbaar op de langere termijn, tenzij die ook in aanmerking komen voor een starterslening.
  • - De regeling kan overvraagd worden, waardoor niet alle aanvragen gehonoreerd kunnen worden.

Nadelen voor de gemeente

  • - De gemeente loopt risico bij het niet betalen van de maandlasten.
  • - De starterslening is een achtergestelde lening: bij een gedwongen verkoop wordt eerst de hypotheekverstrekker gecompenseerd.

Goedkopere grondprijs

Als de gemeente gronden verkoopt, kan gekozen worden om een lagere grondprijs te vragen voor de bouw van starterswoningen. Deze methode wordt nu ook al gehanteerd voor de bouw van sociale huurwoningen (aan deze lagere prijs kunnen wel afspraken gekoppeld worden over minimale huurtermijnen).

Voordelen voor de koper

  • - De woning is bij aanvang lager in prijs
  • - Bij verkoop is de waardesprong volledig voor de koper

Nadelen voor de koper

Een lagere koopsom dan de marktwaarde zit vaak gekoppeld aan een lange periode van zelfbewoning en een anti-speculatiebeding. Je bent dus verplicht om lang in de woning te blijven wonen.

Nadelen voor de gemeente

  • - De gemeente loopt gelden mis in de grondexploitatie (minder winst / meer verlies)
  • - De eerste eigenaar krijgt eigenlijk een starterssubsidie. Bij verkoop zal de woning immers voor de werkelijke (markt)waarde worden verkocht.
  • - De woningen blijven niet voor starters beschikbaar.

Stedenbouwkundige en bouwkundige maatregelen

Gemeenschappelijke tuin

Om woningen betaalbaarder te maken, kan ook gekozen worden om de bouwkavels fors te verkleinen (b.v. in plaats van 150 m2 grond onder een rijwoning, maar 90 m2). De gronden die niet worden verkocht, kunnen als gezamenlijk eigendom (gemeenschappelijke binnentuin) uitgegeven worden of als openbaar park worden ingericht. Dit systeem wordt nu al vaak gehanteerd bij seniorenhofjes. Een ander voorbeeld van dit systeem is het plan Haverlei in ’s-Hertogenbosch.

Er kan zelfs gekozen worden voor de bouw van kleine woningen in combinatie met een gezamenlijke, mandelige ruimte die de bewoners gehuurd kan worden als tijdelijke, grote woonkamer.

Voordelen voor de koper

  • - De woning heeft een lagere aankoopwaarde.
  • - Het gemis aan een eigen tuin wordt ruimschoots gecompenseerd door een grote gemeenschappelijke binnentuin of de aanwezigheid van een groot park.
  • - Iedere woning behoudt een kleine, eigen tuin voor een terras.
  • - Geen bijzondere juridische of financiële constructies nodig.

Nadelen voor de koper

  • - Gezamenlijk onderhoud van de tuin.
  • - De woning is beperkt uit te breiden, waardoor er mogelijk sneller verhuisd zal moeten worden bij een grotere ruimtewens. Daardoor blijft de woning wel bereikbaar voor een volgende starter.

Nadelen voor de gemeente

  • - De inkomsten zijn lager als gevolg van de lagere m2 verkoopbare grond
  • - Bij een groter openbaar gebied, zijn de onderhoudslasten hoger

Rug-aan-rug woningen

Een rug-aan-rug-woning is een woning waarbij de achtergevel gedeeld wordt met een andere woning. Rug-aan-rug-woningen werden al in de 19e eeuw gebouwd voor de arbeidersklasse. De voordelen zijn echter nog steeds hetzelfde: door de geringe grondoppervlakte en de vele gemeenschappelijke muren zijn deze huizen goedkoper te bouwen. Een rug-aan-rug woning kan gecombineerd worden met een kleine voortuin.

Voordelen voor de koper

  • - De woning heeft een lagere aankoopwaarde.
  • - Geen bijzondere juridische of financiële constructies nodig.

Nadelen voor de koper

De woning is vrijwel niet uit te breiden, waardoor er mogelijk sneller verhuisd zal moeten worden bij een grotere ruimtewens. Daardoor blijft de woning wel bereikbaar voor een volgende starter.

Prefab houtskeletbouw / tiny houses

Een houten woning is doorgaans goedkoper dan een traditioneel gebouwde woning. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat er veel minder manuren nodig zijn voor het bouwen van een houten woning. Bovendien kan doorgaans worden volstaan met een lichtere fundering, omdat het totaal gewicht van een houten woning veel minder is dan van een baksteen/betonnen huis.

Voordelen voor de koper

  • - De woning heeft een lagere aankoopwaarde.
  • - Geen bijzondere juridische of financiële constructies nodig.
  • - Verbouwingen zijn relatief eenvoudig uit te voeren.

Nadelen voor de koper

Houtbouw is in Nederland op dit moment nog redelijk onbekend.

Nadelen voor de gemeente

Het is lastig om via het beleid houtbouw af te dwingen (beperkt mogelijk via het beeldkwaliteitsplan en op vrijwillige basis via privaatrechtelijke overeenkomsten).