Algemeen

In deze bijlage staan de verschillende waarderingsmethoden toegelicht:

  • - Grondquote
  • - Kostprijsbenadering
  • - Comparatieve methode
  • - Residuele methode

Waar relevant werkt de gemeente met een onafhankelijke taxatiecommissie die de grondprijzen bepaalt op basis van een combinatie van methoden. Daarnaast werken we met openbare selectieprocedures ten behoeve van de uitgifte van grond, waarin de gemeente andere partijen vraagt de waarde aan te geven:

Hieronder staan de methoden toegelicht met hun voor- en nadelen.

Waarderingssystematiek

Grondquote

In de grondquotemethode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Deze quote wordt vaak bepaald door een vergelijking met referentieprojecten of het residueel bepalen van de grondquote voor een aantal veel voorkomende woningtypen.

Voordelen van de grondquote:

De methode is transparant, zowel binnen de gemeente als naar marktpartijen.

De grondprijs is snel bepaald, onderhandelingen met marktpartijen zijn niet aan de orde.

Nadeel van de grondquote:

De berekende grondprijs houdt geen verband met het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. Een grote kavel met een kleine woning kan een even hoge VON-waarde hebben als een kleine kavel met een grote woning. Er wordt dan eenzelfde grondquote gehanteerd. Bij de kleine kavel met de grote woning kan dat leiden tot een lagere bouwkwaliteit doordat het aandeel bouwkosten in de VON-waarde bij deze woning hoger zal zijn.

Kostprijsbenadering

Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouwrijp maken en overige plankosten. De grondprijs wordt zo vastgesteld dat door de grondopbrengsten de grondexploitatie sluitend is.

Voordelen van de kostprijsmethode:

Er wordt goed inzicht gegeven in de opbouw van de kosten.

De grondprijs zorgt in ieder geval voor een sluitende exploitatie.

Nadelen van de kostprijsmethode:

De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waarvoor de grondprijs is bedoeld.

De gemeente kan grondopbrengsten mislopen, indien de vastgestelde prijzen lager zijn dan de marktconforme prijzen.

Hantering van deze methode jegens ondernemingen kan leiden tot ongeoorloofde staatssteun

Comparatieve methode:

Bij deze methode worden de grondprijzen bepaald door te kijken naar de grondprijzen van omliggende of vergelijkbare gemeenten, waarbij locaties zoveel mogelijk vergelijkbaar worden gemaakt. Een verbijzondering van de comparatieve methode is de REN-systematiek (definitie), waarin aan de hand van een waarderingslijst een score wordt toegekend aan locatiekwaliteiten, waardoor een rationele vergelijking gemaakt kan worden.

Voordelen van de comparatieve methode:

De grondprijs is snel bepaald.

De methode is transparant, zowel binnen de gemeente als naar marktpartijen.

Nadelen van de comparatieve methode:

De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. De comparatieve methode leidt veelal tot terugkijken en conserverende grondprijzen (‘elkaar nadoen’).

De gemeente kan grondopbrengsten mislopen, indien de vastgestelde prijzen lager zijn dan de marktconforme prijzen.

  • - Hantering van deze methode jegens ondernemingen kan leiden tot ongeoorloofde staatssteun

Residuele methode

De grondprijs is de restwaarde van de commerciële waarde van het vastgoed, verminderd met de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten).

Voordelen van de residuele methode:

De grondprijzen zijn marktconform; er bestaat een nauwkeurige relatie tussen de grondwaarde en de vastgoedwaarde.

Er is transparantie, vooral naar marktpartijen omdat de residuele methode ook door marktpartijen wordt gebruikt.

De onderhandelingspositie met marktpartijen wordt beter inzichtelijk. Het wordt duidelijk aan welke knoppen gedraaid kan worden.

Nadelen van de residuele methode:

Men moet kennis hebben van de methodiek, de input en de gevoeligheden van de berekening. Een complicerende factor tijdens het onderhandelen is dat de grondwaarde in de residuele benadering sterk beïnvloed wordt door de bouw- en bijkomende kosten (samen de stichtingskosten) van een project. In een marktconform grondprijsbeleid zullen discussies met marktpartijen ontstaan, met name over de hoogte en aard van de bouwkosten.

Elke situatie is anders, bij elke vastgoedsegment en berekening is kennis van de markt noodzakelijk

De rekenmethode is in verhouding tot bijvoorbeeld de comparatieve methode relatief complex en daardoor ook arbeids- en tijdsintensief.

Openbare selectieprocedure op alleen de prijs

Bij deze methode doet de markt haar werk. De gemeente biedt bouwgrond aan op de markt en geeft hierbij de randvoorwaarden voor de ontwikkeling. Dit kan op kavelniveau, maar ook voor een plangebied of een deel van een plangebied. Degene, die het meeste biedt voor de grond, koopt de grond en ontwikkelt binnen de randvoorwaarden. Gemeenten kunnen vooraf een minimale prijs vaststellen, bijvoorbeeld de residuele grondwaarde.

Voordelen:

Door de marktwerking is het mogelijk om de grondopbrengst te optimaliseren.

Nadelen:

Indien geen minimale prijs wordt meegegeven, kan de grondopbrengst lager uitvallen dan verwacht.

Arbeidsintensieve methode.

Openbare selectieprocedure op prijs en plan

Bij deze methode laat de gemeente eveneens de markt haar werk doen. De gemeente biedt bouwgrond aan op de markt en geeft daarbij de opdracht om een ontwerp te maken. De gemeente geeft een programma van eisen op met daarin de uitgangspunten voor de ruimtelijke contouren, het programma, het kwaliteitsniveau en de welstandscriteria. De marktpartijen kunnen een ontwerp met prijsaanbieding indienen. De gemeente beoordeelt de inschrijvingen op kwalitatieve en financiële aspecten. Het is van belang vooraf goed de selectiecriteria en hun weging te bepalen. Gemeenten kunnen vooraf een minimale prijs vaststellen, bijvoorbeeld de residuele waarde.

Voordelen:

Door de marktwerking is het mogelijk om de grondopbrengst te optimaliseren.

Inzet van inventiviteit en kennis van marktpartijen kan hoogwaardige ontwerpen opleveren.

Nadelen:

De beoordeling van de inschrijvingen is gedeeltelijk subjectief en minder transparant.

Arbeidsintensief.

Vaak discussie tijdens de uitvoering als de uitgangspunten of de planning wijzigen.