Sociale huurwoningen, niet-commerciële voorzieningen, gebouwde parkeervoorzieningen behorend bij de functie en daktuinen/parken voor gezamenlijk gebruik dragen niet bij aan de bovenplanse investeringen.
Gezien de beperkte ontwikkelpotentie en het maatschappelijk belang worden sociale huurwoningen ontwikkeld door een woningcorporatie8een toegelaten instelling conform de woningwet niet belast met een afdracht voor bovenplanse investeringen. Sociale huurwoningen zijn nieuwbouwwoningen die een maandhuur hebben beneden de huurliberalisatiegrens (bedraagt € 808,06 in 2023). Bij ontwikkeling door een marktpartij dient de overdracht naar de woningcorporatie van de woningen plaats te hebben gevonden uiterlijk bij het moment van opleveren van de woningen. Bovendien wordt voor dit deel dat nog niet is overgedragen bij start ruimtelijke ordeningsprocedure wel een bankgarantie (zie 3.3) geëist van de initiatiefnemer.
Ook voor de niet-commerciële voorzieningen geldt dat vanwege de beperkte financiële ontwikkelpotentie en het maatschappelijk belang dat deze functies niet belast worden met een afdracht voor bovenplans kostenverhaal. De bestemming niet- commerciële voorzieningen of maatschappelijk is aangegeven in het omgevingsplan en betreft geen limitatieve lijst, maar men moet denken aan scholen, sport- en vrijetijdsverenigingen etc.
Voor gebouwde parkeervoorzieningen (zowel fiets- als autoparkeren) waarvoor geen betaald parkeren van toepassing is, behorend bij de functies kantoren, wonen, commerciële voorzieningen en de innovatieve bedrijventerreinen/werklocaties, geldt ook geen afdracht. Het realiseren van gebouwde parkeervoorzieningen betreft al een hoge kostenpost in de exploitatie. Het gaat dan om een gebouwde parkeervoorziening die zuiver t.b.v. die functie is bedoeld. Een privé (fietsen) berging bij een woning wordt hier niet mee bedoeld.
Daktuinen/dakparken (onbebouwd en niet-overdekt) welke voor gezamenlijk gebruik bedoeld zijn9Bij gezamenlijk gebruik wordt ervan uitgegaan dat minimaal 50% van de voordeuren er gebruik van kan maken., zijn vrijgesteld van een afdracht voor bovenplanse investeringen. Eindhoven wil conform omgevingsvisie en bestuursakkoord stimuleren om te vergroenen t.b.v. het bevorderen van de leefbaarheid, deze vierkante meters worden daarom niet apart belast met een afdracht voor bovenplanse investeringen.
De afdracht wordt bepaald per m2 bvo. Met uitzondering van de afdracht voor bedrijfsterreinen, daarbij is een afdracht per m2 uitgeefbaar terrein bepaald. Er wordt wel onderscheid gemaakt in type bedrijfsterrein.
Om ervoor te zorgen dat er helderheid is over wat tot de m² (bvo) behoort voor de berekening van de afdracht, vergt dit een nadere toelichting.
M² bvo worden, net als voor het omgevingsplan, gemeten op basis van de NEN 2580, meest recente versie10Het betreft m² oppervlakte langs de buitenomtrek van een gebouw (dus bijvoorbeeld inclusief ruimten voor muren/ trapgangen).. Wel zijn een aantal functies uitgesloten zijn (zie vorige bullet).
M² terrein betreffen alle uitgeefbare meters voor een standaard bedrijfsterrein. Dit betreft de gronden waarop ontwikkeld wordt en niet het openbaar gebied. Soms worden er op een bedrijfsterrein ook kantoren ontwikkeld. Voor een standaard bedrijfsterrein geldt dat het kantoorgebruik duidelijk ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie. Het omgevingsplan geeft dat aan en is leidend in de bepaling van de afdrachten.
Bij innovatieve bedrijventerreinen en andere werklocaties zoals Strijp T en de High Tech Campus is dat niet het geval en wordt in het omgevingsplan een concept of ‘model’ per locatie benoemd. Uit het omgevingsplan kan dan vaak niet afgeleid worden of kantoor- of bedrijfsmeters afgerekend moeten worden. In die gevallen geldt het bedrijfsterrein tarief per m² uitgeefbaar terrein voor de bedrijfsmeters en het kantoortarief per m² bvo voor de kantoormeters. Het bouwplan wordt daarbij gehanteerd als uitgangspunt.
Er geldt alleen een afdracht voor de nieuwe m2 (bvo) ten opzicht van wat er conform het geldende omgevingsplan al kon en mocht.
Voor het bepalen van het aantal m2 (bvo) dat afgerekend wordt, gaat het alleen om alle nieuwe meters die mogelijk gemaakt worden t.o.v van wat er in het geldende omgevingsplan al kon en mocht. Bij sloop/nieuwbouwprojecten wordt hetgeen er al stond11Ervan uitgaande dat hetgeen er stond conform het geldende omgevingsplan is in mindering gebracht, waarbij er naar de afdrachten per functie wordt gekeken. Dus betreft het een transformatie van een school naar wonen dan worden alle m2 bvo wonen afgerekend omdat voor de school geen afdracht (=maatschappelijke bestemming) geldt. Mocht op basis van het huidige omgevingsplan het aantal m2 niet exact te bepalen zijn, dan wordt gekeken naar de huidige bebouwing. Mocht de huidige bebouwing al gesloopt zijn, dan wordt teruggekeken naar de m2 bvo die er stonden tot een periode van maximaal 10 jaar terug.
In de praktijk kan het voorkomen dat een initiatiefnemer de nieuwe omgevings- planmogelijkheden (via b.v. een wijzigingsbesluit omgevingsplan12Dit kan via een wijzigingsbesluit omgevingsplan als in dit voorbeeld benoemd, maar ook een projectbesluit of een omgevingsvergunning van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) niet volledig benut met zijn plan. Dan wordt er op basis van het plan van de initiatiefnemer afgerekend tenzij dit plan minder dan 90% van de m2 bedraagt van wat er mogelijk is conform de nieuwe omgevingsplanmogelijkheden. Dan wordt er dus op 90% van de nieuwe omgevingsplanmogelijkheden afgerekend.
Voor het aantal m2 bvo vastgoedontwikkeling wordt uitgegaan van het MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen)
Voor alle toe te voegen functies wordt uitgegaan van de programma’s zoals opgenomen in het meest actuele MPG13Voor dit programma betreft dat het MPG 2022 .. Er wordt, net als voor de investeringsprojecten, uitgegaan van een periode aan vastgoedontwikkelingen voor de komende 10 jaar. Alle programma’s worden uitgedrukt in bvo’s of m² uitgeefbaar terrein. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Voor een woning wordt daarbij uitgegaan van 110 m² bvo (gemiddelde woninggrootte in Eindhoven).
1 m² bvo woning is vergelijkbaar met 1 m² bvo kantoren en commerciële voorziening.
Aan 1 m² bvo woning wordt 3 keer zoveel toegerekend als aan 1 m² bvo bedrijfsterrein*. Deze benadering per m2 uitgeefbaar terrein geldt voor de meer ‘standaard’ bedrijfsterreinen als De Hurk, GDC en Acht. Voor innovatieve bedrijventerreinen en andere werklocaties als Strijp T en High Tech Campus wordt uitgegaan van een verhouding tussen kantoor- en bedrijfsmeters.
*Een standaard m² bedrijfsterrein draagt, gebaseerd op de exploitatiemogelijkheid, naar verhouding bij t.o.v. de andere commerciële vastgoedfuncties (wonen, kantoren, commerciële voorzieningen). Ook is daarin meegenomen dat op bedrijfsterreinen relatief veel m2 uitgeefbaar terrein nodig is om een vergelijkbaar aantal m² bvo te realiseren (in een factor van circa 1,3) als gevolg van ruimte voor parkeren, laad- en losruimte etc.
Totaal
Alle functies bij elkaar opgeteld wordt in het MPG 2022 een toevoeging aan de bestaande stad verwacht van circa 2.8 miljoen m² bvo de komende 10 jaar. Als daar de correctie op sociale woningbouw, niet- commerciële voorzieningen, de bedrijfsterrein naar m² uitgeefbaar terrein en op daktuinen plaatsvindt, dan draagt circa 2,0 miljoen m² bvo als toevoeging bij voor de bepaling van de afdracht.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies