Op basis van de analyse van de specifieke opgave wordt een afwegingskader geformuleerd op grond waarvan de ontwikkelingsstrategie wordt bepaald. Afhankelijk van de concrete situatie kunnen specifieke grondinstrumenten worden ingezet en samenwerkingen worden aangegaan. Afhankelijk van het gewenste niveau van risico en sturing kan de gemeente kiezen voor verschillende vormen van samenwerking met marktpartijen en andere overheden. Er zijn allerlei vormen van samenwerking denkbaar, variërend van een zeer actieve tot een meer passieve of volledig faciliterende rol van de gemeente.
Samenwerking kan zich op diverse manieren manifesteren. Er kunnen drie hoofdvormen worden onderscheiden, die resulteren in een verschil in risico en sturing:
de publieke grondexploitatie 1 Met grondexploitatie wordt bedoeld het proces van productie en daarmee ook prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond. In de grondexploitatiebegroting staan de kosten en opbrengsten die samenhangen met de productie van bouw- en woonrijpe grond.;
de publiek-private grondexploitatie; de bouwclaim, de joint venture (door middel van een overeenkomst of een gezamenlijke publiek-private onderneming) of de concessie;
de private grondexploitatie;
Algemeen uitgangspunt hierbij is dat hoe meer zeggenschap een van de partijen heeft, hoe meer risico daarbij hoort.
Figuur 2 illustreert dit.
Figuur 2. Ontwikkelmodellen grondbeleid
In de gemeente zijn in het verleden alle in de afbeelding genoemde samenwerkingsvormen toegepast. Hieronder een toelichting per samenwerkingsvorm:
Traditioneel (actief grondbeleid)
Dit model gaat ervan uit dat de gemeente de grond verwerft, bouw- en woonrijp maakt en uitgeeft aan marktpartijen die tot ontwikkeling wensen over te gaan.
Bouwclaim (publiek-private samenwerking)
Dit model kan voorkomen bij versnipperd eigendom. Bij toepassing van dit model maakt de gemeente afspraken met de grondeigenaren om de gronden te verwerven, deze bouw- en woonrijp te maken en (een gedeelte van) de gronden weer aan de betrokken partijen uit te geven.
Joint venture (publiek-private samenwerking)
Bij de joint-venture wordt onderscheid gemaakt tussen de joint-venture door middel van een overeenkomst en de joint-venture door middel van een gezamenlijke publiek-private onderneming. Bij de joint-venture door middel van een overeenkomst formaliseren partijen hun samenwerking in een overeenkomst, maar is er geen behoefte aan een gezamenlijke publiek-private onderneming. Bij een joint venture door middel van een publiek-private onderneming is dat wel het geval en vormt de herverdeling van de gronden via een gezamenlijke publiek-private onderneming (grondexploitatiemaatschappij) veelal de kern van de samenwerking. Ook kunnen taken in het kader van de grondexploitatie door de gezamenlijke publiek-private onderneming worden gedaan.
In een aantal gevallen neemt de gemeente Haarlemmermeer deel aan een gezamenlijke publiek-private onderneming. Een voorbeeld hiervan is Schiphol Area Development Company (SADC). Naast SADC zijn er drie andere samenwerkingsconstructies. In 2006 is C.V./B.V. Polanenpark opgericht. In 2010 zijn C.V./B.V. A4 Zone West (Schiphol Trade Park) en C.V./B.V. De President opgericht. Hoofdvaart B.V. is er in laatstgenoemde samenwerkingsconstructies tussengeschoven om gemeentelijke aansprakelijkheid te beperken. Ook voor eventuele toekomstige samenwerkingsvormen kan deze gemeentelijke B.V. een rol spelen.
In het Beleidskader verbonden partijen 2017 is de visie op samenwerkingsconstructies, de spelregels voor formele besluitvorming door de gemeente en de bewegingsvrijheid voor de portefeuillehouders binnen de door de gemeenteraad gestelde kaders vastgelegd. Het beleidskader geeft voorts de kaders voor de interne checks and balances en beschrijft de betrokkenheid van de gemeenteraad bij de verbonden partijen. Over de verbonden partijen wordt periodiek gerapporteerd in de jaarstukken en programmabegroting.
Concessie (publiek-private samenwerking)
Dit model gaat ervan uit dat de gemeente vooraf een aantal globale randvoorwaarden vaststelt en de planontwikkeling vervolgens overlaat aan een marktpartij.
Een voorbeeld van een concessie is Toolenburg-Zuid waarbij de gemeente in samenwerking met Ymere woningbouw realiseert. Zowel de gemeente als Ymere hadden in dit gebied grond in eigendom en zij hebben besloten de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, te weten woningbouw, middels concessie te realiseren. Ymere neemt het ontwerp en de uitvoering van de woningen en de inrichting van het openbare gebied op zich. De gemeente heeft een toetsende en toezichthoudende rol en wordt na oplevering eigenaar van de openbare ruimte.
Anterieure overeenkomst (faciliterend grondbeleid)
Dit model gaat ervan uit dat de private eigenaar de gronden zelf tot ontwikkeling brengt en dat de gemeente faciliteert door het stellen van ruimtelijke en financiële kaders voor de ontwikkeling. In veel gevallen sluit de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst wordt voorafgaand aan de vaststelling van het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt gesloten. Hierin worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal, de financiële bijdrage, nadeelcompensatie en eventueel over fasering, tijdvak, koppelingen tussen activiteiten, locatie-eisen of woningbouwcategorieën. Ingeval het niet lukt om een anterieure overeenkomst te sluiten, regelt de gemeente voornoemde afspraken in het omgevingsplan of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (afwijking van het omgevingsplan). Ook na vaststelling van kostenverhaalregels of -voorschriften kan een overeenkomst worden gesloten over het kostenverhaal, de financiële bijdrage, fasering, tijdvak, koppelingen tussen activiteiten, locatie-eisen en woningbouwcategorieën. Dit wordt de ‘posterieure overeenkomst’ genoemd. Dit laatste komt in de praktijk weinig voor.
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.1
Ontwikkelmodellen bij situationeel grondbeleid
Onderdeel van Kader Strategisch Grondbeleid Haarlemmermeer 2024-2029