Art. 5.2.2 Nota grondbeleid 2013 gemeente Lingewaard — Methodiek bepalen benodigde weerstandscapaciteit

Op het moment van schrijven van deze Nota Grondbeleid geldt als beleid nog dat om de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen uitgangspunt hiervoor is dat 10% van de boekwaarde van de grondexploitaties wordt aangehouden. Dit beleid zal verlaten worden en voorsorterend daarop formuleert deze Nota Grondbeleid al de nieuwe richting. Het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties vereist dat er inzicht is in de risico’s die met de projecten gepaard gaan. Een risico kan daarbij worden gedefinieerd als de kans dat een uitkomst in negatieve zin afwijkt van de verwachte uitkomst en het gevolg ervan. In de praktijk wordt, gezien deze definitie, een risico nogal eens als volgt gedefinieerd: Risico = kans x gevolg Dit betekent dat een risico in kwantitatieve zin de vermenigvuldiging is van de kans van optreden van het betreffende risico en het gevolg indien dit risico ook daadwerkelijk optreedt. Bijvoorbeeld, als de kans op het moeten verlagen van de grondprijzen met EUR 500.000 in een bepaald gebied 20% is, dan kan als risicobedrag dus EUR 100.000 worden opgenomen (20%*500.000). Lopende projecten Voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit voeren wij per project bij iedere actualisatieslag van de grondexploitatie een risicoanalyse uit. Daarbij zijn ieder geval de planeconoom en de projectleider betrokken. Ten behoeve van een gestructureerde analyse en weergave worden de geïnventariseerde risico’s in groepen ingedeeld. De groepen die daarbij gehanteerd worden zijn: Programma, Partijen, Financiën, Fysieke Omgeving en Fasering. Bijlage 6 presenteert een lijst van veel voorkomende risico’s binnen die groepen. LET OP: Die lijst moet niet als uitputtend worden beschouwd. Het geeft slechts een indicatie van veel voorkomende risico’s. Per risico wordt vervolgens de kans van optreden ingeschat. Dit doen we in zogeheten kansgroepen. Deze zijn: 20%, 40% en 60%. Een kans hoger dan 60% betekent dat het risico eigenlijk direct in het resultaat verwerkt moet zijn. Dit doen wij dan ook bij dergelijk hoge kansen van optreden. Vervolgens wordt per ingeschat risico het financiële gevolg bepaald. Met de formule “risico = kans x gevolg” wordt vervolgens het risicobedrag bepaald. De optelling van al deze bedragen presenteert voor het specifieke project de benodigde weerstandscapaciteit. Doordat de risico’s geïnventariseerd en benoemd zijn, is het ook mogelijk bij ieder risico de meest passende beheersmaatregel te benoemen. Dit wordt per risico gedaan. Die beheersmaatregel geeft aan hoe de kans op optreden zoveel mogelijk verkleind kan worden dan wel hoe meer zekerheid over die kans verkregen kan worden. Dit is van belang in relatie tot het risicomanagement. Nu de grondexploitaties in ieder geval jaarlijks geactualiseerd worden, en als onderdeel daarvan ook de risicoinventarisaties, kan ook jaarlijks geïnventariseerd worden of beheersmaatregelen zijn uitgevoerd en wat daarvan het effect is geweest en of wellicht bijgestuurd moet worden. Dit is de cyclus van risicomanagement: Inventariseren, Benoemen beheersmaatregelen, Uitvoeren en Evalueren. In feite wordt dit, aan de hand van de hier genoemde methode om de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen en ook beheersmaatregelen per risico te benoemen, een automatisch onderdeel van het actualiseren van grondexploitaties. Nog Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NNIEGG) De commissie BBV doet in haar notitie “Notitie grondexploitatie (bijgesteld), februari 2012” een aantal stellige uitspraken die betrekking hebben op de omgang met zogeheten Nog Niet In Exploitatie Genomen Gronden. Dit betreft met name of aan dergelijke gronden vervaardigingskosten en rente mag worden toegerekend en wanneer voor dergelijke gronden een afboeking dient plaats te vinden. NNIEGG gronden zijn namelijk gronden die zijn aangekocht c.q. in bezit zijn met de verwachting dat daar in de toekomst een ontwikkeling plaats zal vinden, maar waarbij die verwachting nog niet geheel zeker is. Wij sluiten aan bij de in de notitie genoemde werkwijzen. Kort houden deze het volgende in: Voor het activeren van kosten bij niet in exploitatie genomen gronden moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit waarin inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode. “Nabije toekomst” interpreteren wij daarbij als een periode van vijf jaar. Het activeren van vervaardigingskosten op NNIEGG is aanvaardbaar, maar blijft beperkt tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond. Wanneer na een raadsbesluit meer duidelijkheid bestaat over nadere invulling van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe te maken kosten, kan de verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets worden gebruikt. Dit betekent concreet het volgende: De boekwaarde kan nooit hoger zijn dan de verwachte marktwaarde De ruimte voor activering wordt in eerste instantie bepaald door het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde in de huidige bestemming Bij bepaling van het verschil tussen boekwaarde en verwachte marktwaarde moet rekening worden gehouden met de overige nog te maken kosten in het verdere verloop van het transformatieproces naar de verwachte toekomstige bestemming. Als de waardering het niveau van de marktwaarde al heeft bereikt en de marktwaarde daalt, dan wordt afgewaardeerd Als duidelijk wordt dat de door de raad voorgenomen bestemming in het geheel niet of slechts gedeeltelijk zal worden gerealiseerd en daardoor een lagere verwachte marktwaarde ontstaat, dan wordt afgewaardeerd. Het bovenstaande betekent dat als de marktwaarde wordt overschreden (afhankelijk van de situatie de huidige of verwachte marktwaarde) er afgewaardeerd wordt. Wordt de marktwaarde niet overschreden dan geldt in feite een min of meer reguliere risicoanalyse. Daarbij kan als risicoreserve het verschil worden aangehouden tussen de boekwaarde en marktwaarde in de huidige situatie. Tabel 5.3 Uitgangspunten bepalen benodigde weerstandscapaciteit Uitgangspunten Voor ieder project vindt bij de actualisatieslagen van de grondexploitatie ook een risicoanalyse plaats Risico worden daarbij ingedeeld naar de groepen: Programma, Financiën, Partijen, Fysieke Omgeving en Fasering Voor ieder risico wordt de kans van optreden ingeschat. Deze kan 20%, 40% of 60% zijn. Risico’s met een kans boven 60% worden verwerkt in de grondexploitatie Bij de geïnventariseerde risico’s worden ook de meest passende beheersmaatregelen benoemd De benodigde weerstandscapaciteit per lopend project wordt bepaald door per risico het risicobedrag te kwantificeren aan de hand van de formule “risico = kans x gevolg” en de uitkomsten per risico bij elkaar op te tellen. Daarbij worden ook risico’s samenhangend met nog niet in exploitatie genomen gronden opgenomen Voor NNIEGG geldt dat als de marktwaarde wordt overschreden (afhankelijk van de situatie de huidige of verwachte marktwaarde) er afgewaardeerd wordt. Wordt de marktwaarde niet overschreden dan geldt in feite een min of meer reguliere risicoanalyse. Daarbij kan als risicoreserve het verschil worden aangehouden tussen de boekwaarde en marktwaarde in de huidige situatie.

Rechtspraak bij dit artikel