In de volgende gevallen worden de erfpachtgrondwaarden residueel bepaald aan de hand van de zogeheten WOZ/BSQ-methode:
voor bestaande erfpachtrechten met de bestemming wonen, én
bij bestaande erfpachtrechten waarbij de huidige niet-woon bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en bij die wijziging maximaal vier nieuwe woningen worden gerealiseerd
Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast.
Stapsgewijs wordt de erfpachtgrondwaarde als volgt bepaald:
Voor de bepaling van de vastgoedwaarde wordt de WOZ-waarde gebruikt mits de WOZ-waarde voldoet aan de volgende criteria:
is definitief beschikt (eventuele bezwaarprocedures zijn afgerond);
is gebaseerd op de grond en de daarop gerealiseerde en volledig afgebouwde onroerende zaak16Een waterwoning is geen onroerende zaak en de WOZ-waarde van een waterkavel is niet gebaseerd op afgeronde bebouwing en kan daarmee niet worden gebruik voor de bepaling van de grondwaarde.. Dit wil zeggen dat de opstal voor de peildatum is opgeleverd volgens de WOZ-administratie17De erfpachtgrondwaarde geldt niet voor in aanbouw of renovatie.;
is gebaseerd op bestemming(en) die overeenstemmen met het erfpachtrecht;
het erfpachtrecht niet is gewijzigd na de peildatum van de WOZ-waarde;
een eventuele bestemmingsbeperking in het erfpachtrecht ten opzichte van het bestemmingsplan heeft geen invloed op de WOZ-waarde.
voor wonen de WOZ-waarde van de woonbestemming gebruikt, mits de oppervlakte uit de WOZ-administratie niet meer dan 5% tot een maximum van 5 m² gebruiksoppervlak afwijkt van de oppervlakte volgens de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. Afwijkingen die groter zijn dan hiervoor genoemd maken de WOZ-waarde onbruikbaar, waardoor de onbezwaarde waarde wordt bepaald door Grond en Ontwikkeling op basis van gegevens uit de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. Zie hiervoor de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”.
Praktisch betekent dit dat de WOZ beschikking van het vorige belastingjaar wordt gebruikt. De WOZ-waarde heeft dan een peildatum van twee jaar eerder (de waardepeildatum is altijd één jaar eerder dan het jaar van de WOZ-beschikking). Voor dossiers met een volledige aanvraagdatum vanaf 1 januari 2025, geldt dat de grondwaardebepaling uitgevoerd wordt op basis van de WOZ-waarde van belastingjaar 2024 met peildatum 202318Hierop geldt een uitzondering voor erfpachters die vóór 8 januari 2020 een overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht hebben aangevraagd. Hiervoor wordt de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2015 gebruikt met peildatum 2014, dan wel de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2016 met peildatum 2015, indien deze lager is. Daarnaast geldt de spijtoptantenregeling. Dit houdt in dat erfpachters, die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hadden kunnen indienen, maar dit toen niet hebben gedaan, of het aanvraagproces voor afronding van de overstap werd beëindigd, nogmaals de mogelijkheid hebben gekregen om een overstapaanvraag in te dienen op basis van de financiële voorwaarden die golden tussen 1 oktober 2017 en 8 januari 2020.. Indien erfpachters uiterlijk 1 augustus 2023 een aanvraag hebben ingediend, dan wordt de grondwaarde bepaald op basis van de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2015 met peildatum 2014, dan wel de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2016 met peildatum 2015, indien deze lager is..
De grondwaarde wordt bepaald door de WOZ-waarde in de WOZ-beschikking van het voorgaande belastingjaar te vermenigvuldigen met de zogenaamde buurtstraatquote. Voor meergezins- en eengezinswoningen worden verschillende buurtstraatquotes gebruikt. De buurtstraatquote wordt hieronder nader toegelicht.
Op de grondwaarde wordt een depreciatie toegepast (zie uitgangspunt 8 in hoofdstuk 2) om te komen tot de erfpachtgrondwaarde.
Bij overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is een overstappremie van toepassing, conform de Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017.
Er zijn erfpachtrechten waarbij in het contract opgenomen is dat de bestemming van het erfpachtrecht “huurwoning” is. In dat geval stemt de bestemming van het erfpachtrecht niet overeen met de bestemming waarvan wordt uitgegaan bij de bepaling van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde gaat namelijk uit van de fictie vrij en leeg verkoopbaar. De huurbestemming heeft echter een drukkend effect op de vastgoedwaarde en daarmee op de grondwaarde. De marktwaarde van beleggershuurwoningen ligt lager dan de vrije verkoopwaarde van woningen. Om die reden wordt jaarlijks op basis van actuele marktinformatie bepaald met welke factor de WOZ-waarde wordt gecorrigeerd om tot de beleggingswaarde te komen. Door deze beleggingswaardefactor jaarlijks te actualiseren (net als de opstalwaarde) blijft de residuele grondwaarde voor huurwoningen in logische verhouding staan tot de residuele grondwaarde voor koopwoningen. Bij de bestemming huurwoningen wordt daarom de grondwaarde op dezelfde wijze bepaald als hierboven beschreven (WOZ-waarde maal de buurtstraatquote) maar wordt de buurtstraatquote verlaagd met het percentageverschil tussen de beleggingswaarde van huurwoningen en de WOZ-waarde. Hierbij is ook van toepassing dat de buurtstraatquote niet lager mag zijn dan 5%.
Op basis van onderzoek is geconcludeerd dat de actuele verhouding tussen huurwoningen en koopwoningen gemiddeld genomen 95% is. Dat betekent dat de buurtstraatquote met 5%-punt wordt verlaagd (waarbij de gecorrigeerde buurtstraatquote niet onder de 5% mag komen). De grondwaarde van een woning met d bestemming ‘huurwoning’ wordt vervolgens bepaald doordeze aangepaste buurtstraatquote te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde
Werkwijze als er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is
In een aantal gevallen kan het zijn dat er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is. Dit is bijvoorbeeld het geval bij woningen die recent zijn gebouwd en opgeleverd. Deze hebben nog geen WOZ-waarde of nog geen WOZ-waarde die is gebaseerd op een afgebouwde woning. Het is ook mogelijk dat de bestemming waar de WOZ-waarde vanuit gaat (de publiekrechtelijk vastgestelde bestemming) niet overeenstemt met de bestemming zoals deze is vastgelegd in de erfpachtakte. Daarnaast is de WOZ-waarde niet bruikbaar in geval van bestemmings- en bebouwingswijzigingen, indien de oppervlakte uit de WOZ-administratie meer dan 5% en/of meer dan 5 m² gebruiksoppervlakte afwijkt van de oppervlakte volgens de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie.
In deze gevallen zal Grond & Ontwikkeling de zogenaamde onbezwaarde waarde van het object bepalen. Daarbij wordt vergeleken met andere WOZ-objecten die over gelijke kenmerken beschikken of wordt er gecorrigeerd voor kenmerken die verschillen tussen het object waarvoor de onbezwaarde waarde moet worden bepaald en de kenmerken van het object waarmee wordt vergeleken. Een uitgebreide beschrijving van de wijze waarop de onbezwaarde waarde wordt bepaald is opgenomen in de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”19Deze notitie is op 19 november 2019 vastgesteld door het college van B&W.. Hierin staat tevens aangegeven op welke wijze een erfpachter bedenkingen kan uiten tegen de onbezwaarde waarde.
Gemengde bestemmingen
Het is mogelijk dat naast wonen nog een andere bestemming op het erfpachtrecht van toepassing is. Bij deze gemengde bestemmingen wordt de erfpachtgrondwaarde per bestemming bepaald op de wijze zoals beschreven in dit beleid.
De Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is van toepassing op erfpachtrechten met uitsluitend een woonbestemming. Erfpachters met een recht met gemengde bestemmingen kunnen daardoor niet overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. In artikel 3.3 van de Overstapregeling is hierop voor één groep erfpachtrechten met gemengde bestemmingen een uitzondering opgenomen, zodat zij wel kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Voor deze erfpachtrechten wordt voor een overstap de erfpachtgrondwaarde op gelijke wijze bepaald als voor erfpachtrechten met uitsluitend een woonbestemming. In veel gevallen is de WOZ-waarde voor deze rechten volledig gebaseerd op een woonbestemming en kan deze gebruikt worden om de erfpachtgrondwaarde te bepalen. Bij een beperkt aantal rechten is de WOZ-waarde echter mede gebaseerd op een niet-woonbestemming, zoals kantoor, werkruimte, werkplaats, productiehal, overige ruimten en/of atelier. In deze gevallen wordt aan de niet-woonbestemming de onbezwaarde waarde van de woon-bestemming20Dit betreft de onbezwaarde waarde van het deelobject “wonen” (deelcode 1100). De m² go van de niet-woonbestemming worden hierbij gezien als aanvullende meters op de woon-bestemming. toegerekend in plaats van de WOZ-waarde die aan dit deel is toegekend. Deze onbezwaarde waarde wordt opgeteld bij de WOZ-waarde die is toegekend aan de woonbestemming.
Dienst- en bedrijfswoningen
In verband met de beperkingen die gelden voor dienst- en/of bedrijfswoningen wordt voor deze woningen de reguliere residuele methode in plaats van de WOZ-BSQ-methode gehanteerd.
Buurtstraatquote
Een buurtstraat is het gedeelte van een straat dat in één buurt valt. Hiervoor is de buurtindeling gebruikt van Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam. Lange straten strekken zich vaak uit over meerdere buurten. Amsterdam kent circa 5.000 buurtstraten.
Berekening individuele grondquote en buurtstraatquote
De buurtstraatquote is berekend21De buurtstraatquotes worden afgerond op gehele getallen, maar alle berekeningen vinden plaats met niet afgeronde getallen. door individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald door de WOZ-waarde te verminderen met de genormeerde opstalwaarde, waardoor de individuele grondwaarde wordt verkregen. De individuele grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde is de individuele grondquote. Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld. De buurtstraatquote is hierdoor ook minimaal 5% van de WOZ-waarde. Daarnaast wordt een maximale buurtstraatquote van 49% van de WOZ-waarde gehanteerd.
In onderstaand figuur staat deze totstandkoming van de buurtstraatquote weergegeven.
Met de buurtstraatquote wordt invulling gegeven aan de residuele grondwaardemethode. In feite wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd voor de gemiddelde opstalwaarde in een straat. In gewilde buurten komt de grondwaarde met de buurtstraatquote hoger uit dan in minder gewilde buurten. Bij gelijke bebouwing werken de absolute verschillen in de WOZ-waarde tussen verschillende locaties door in de grondwaarde.
De keuze voor de buurtstraatquote
De keuze voor de buurtstraatquote is gemaakt om de volgende redenen:
Het is daardoor niet noodzakelijk om voor elk individueel erfpachtrecht de opstalwaarde te berekenen. Wanneer voor een representatief aantal woningen de opstalwaarde kan worden berekend, kan de buurtstraatquote voor de hele straat worden bepaald. Als voor een woning de WOZ-waarde bekend is en de opstalwaarde niet (door een afwijkend woningtype of oppervlak), dan kan toch een grondwaarde worden bepaald.
De buurtstraatquote doet recht aan de locatieverschillen. Ook op zeer korte afstand, binnen een buurt, kan een aanmerkelijk verschil bestaan in de hoogte van de grondwaarde. Bij de keuze voor een hoger schaalniveau, bijvoorbeeld het rekenen met buurtquotes, zou het waardeverschil gedeeltelijk worden uitgemiddeld.
Door een quote van de WOZ-waarde te gebruiken, wordt recht gedaan aan de verschillen die op buurtstraatniveau tussen woningen bestaan. Zo krijgt een woning met een mooi uitzicht en dakterras of een woning met een tuin een hogere grondwaarde doordat de WOZ-waarde per m² hoger is dan de WOZ-waarde van de woningen op de tussenverdiepingen. Individuele woningen krijgen door de quote een unieke grondwaarde.
De methodiek is consequent. De WOZ-waarde is voor iedereen bekend en de erfpachter heeft daar bezwaar tegen kunnen maken. Gelijke woningtypes met een gelijk onderhoudsniveau hebben dezelfde opstalwaarde gekregen.
Rekenregels voor de buurtstraatquote
Individuele grondquotes kunnen alleen meewegen in de bepaling van de buurtstraatquote indien:
het geen corporatiewoning betreft waarop de Algemene Bepalingen 1985 of Algemene Bepalingen 1998 van toepassing zijn of corporatiewoning op particuliere grond betreft;
het geen woning betreft waarop de Algemene Bepalingen van de Haven van toepassing zijn;
de kavel bij eengezinswoningen niet groter is dan 500 m²;
de woning geen (deels commercieel gebruikte) bijzondere aanhorigheden bevat (bijlage 4d).22Dienst Belastingen van Gemeente Amsterdam registreert door de jaren heen steeds meer nieuwe aanhorigheden / deelcodes (bijvoorbeeld: privé zwembad, kas/warenhuis, winkelruimte, winkel/verkoopruimte, paardenstal, e.d.). Deze aanhorigheden hebben een troebel karakter (deels commercieel gebruik) en vanwege de zeldzaamheid van voorkomen zijn hiervoor tevens geen standaard herbouwkostengedefinieerd. In totaal betreft het ca. 200 woningen in Amsterdam die hierdoor geen individuele grondquote krijgen.
De buurtstraatquote die volgt uit individuele grondquotes wordt alleen gehanteerd als aan de volgende criteria wordt voldaan:
voor minimaal 50% van de woningen in de buurtstraat is een individuele grondquote berekend;
voor minimaal 5 woningen in de buurtstraat is een individuele grondquote berekend.
De berekende buurtstraatquote wordt niet gebruikt als:
de gemiddelde WOZ-waarde in een buurtstraat meer dan € 250,- per m² hoger is dan de gemiddelde WOZ-waarde in de buurt en als de opstalwaarde in die buurtstraat meer dan € 150,- per m² lager is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt;
de gemiddelde WOZ-waarde in een buurtstraat meer dan € 250,- per m² lager is dan de gemiddelde WOZ-waarde in de buurt en de opstalwaarde in de buurtstraat meer dan € 150 per m² hoger is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt;
de opstalwaarde in een buurtstraat meer dan € 400,- per m² lager is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt.
Deze bovenstaande rekenregels worden opvolgend toegepast op het WOZ-bestand.
Op het moment dat er geen buurtstraatquote is die voldoet aan bovenstaande criteria, wordt de buurtstraatquote bepaald door deze gelijk te stellen aan de buurtquote. De buurtquote is het gemiddelde van alle individuele grondquotes die berekend kunnen worden in de buurt. De buurtquote wordt alleen gehanteerd als aan de volgende criteria wordt voldaan:
voor minimaal 50% van de woningen in de buurt is een individuele grondquote berekend;
voor minimaal 5 woningen in de buurt is een individuele grondquote berekend.
Daarnaast geldt dat de buurtstraatquote maximaal 5%-punt lager of 5%-punt hoger mag zijn dan de buurtquote (indien deze beschikbaar is). Als de buurtstraatquote buiten deze bandbreedte valt, dan wordt de buurtstraatquote respectievelijk op 5%-punt onder de buurtquote of 5%-punt boven de buurtquote begrensd. Een buurt kent weliswaar verschillen, maar extreme verschillen in de buurtstraatquotes in een buurt zijn niet gewenst en worden op deze manier voorkomen. Extreme verschillen in een buurt zijn namelijk moeilijk te verklaren, omdat de locatie, en daarmee de waarde van de grond, nauwelijks afwijkt. Tenslotte is de maximale buurtstraatquote gesteld op 49% van de WOZ-waarde. Alle buurtstraatquotes die boven 49% uit zouden komen zijn op 49% vastgesteld.
Werkwijze als de buurtstraatquote niet bepaald kan worden
Voor nagenoeg alle woningen op erfpacht is een buurtstraatquote berekend. Voor een klein deel van de woningen kan geen buurtstraatquote worden bepaald. Deze woningen staan in straten of buurten met slechts enkele eengezins- of meergezinswoningen of voor de desbetreffende woningen in de straat of buurt is de opstalwaarde niet bepaald. Dit laatste is het geval als het woningtype nauwelijks voorkomt in de stad.
In deze uitzonderlijke gevallen bepaalt Grond & Ontwikkeling de buurtstraatquote op een soortgelijke wijze als hierboven beschreven. Een uitgebreide beschrijving van de wijze waarop de zogenaamde maatwerk buurtstraatquote wordt bepaald is opgenomen in de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”.
Parkeerplaatsen bij een woning23Geldt alleen voor de overstap, verlengde afkoop onder AB1994 en Vicarie-rechten. Voor alle andere gevallen geldt de genormeerd residuele systematiek.
De Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is ook van toepassing voor aanhorigheden bij woningen. Hieronder vallen ook afzonderlijke parkeerplaatsen bij een woning. De parkeerplaats dient dan te behoren aan de erfpachter van de woning. In deze gevallen wordt de buurtstraatquote van de woning ook toegepast op de parkeerplaats om de erfpachtgrondwaarde van de parkeerplaats te bepalen, mits de overstap van de erfpachtrechten tegelijk plaatsvindt. Daarmee wordt voorbijgegaan aan het feit dat de verhouding tussen de grondwaarde en de totale vastgoedwaarde van de parkeerplaats anders kan zijn dan van de woning. Zo wordt voorkomen dat er ingewikkelde grondwaardeberekeningen nodig zijn voor een enkele parkeerplaats bij een woning. Indien de parkeerfunctie geen onderdeel is van de WOZ-waarde zal Grond & Ontwikkeling de onbezwaarde waarde van het object bepalen (zie notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”). Alleen bij afzonderlijke parkeerplaatsen bij woningen waarop de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht van toepassing is of bij parkeerplaatsen die onderdeel uitmaken van de WOZ-waarde van de woning, wordt de grondwaarde gebaseerd op de WOZ-waarde, in lijn met de methodiek voor wonen.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.3