De stichtingskosten voor alle bestemmingen waarvoor genormeerd residueel wordt gerekend en waarvoor niet de WOZ-BSQ-methode geldt, worden bepaald aan de hand van verschillende stichtingskostenreferenties of -modellen die passen bij de bestemming, rekening houdend met gebouwtypologieën, volume, bouwhoogte, en -vormen. De referentiemodellen vertegenwoordigen zo goed mogelijk het vastgoed dat in de regio Amsterdam wordt gerealiseerd. De projecten die gebouwd worden, verschillen vaak van de modellen in esthetische en constructieve uitgangspunten en anders van vorm en formaat.. De keuze van de referentie is daarom niet gerelateerd aan het feitelijke of te realiseren bouwplan, maar is gebaseerd op een gebouwtypologie passend bij de bestemming. De referentiemodellen zijn specifiek bedoeld om de genormeerd residuele grondwaarde op een consistente manier te bepalen en nadrukkelijk niet om de bouw- en stichtingskosten van een specifieke casus te berekenen. Bouwers, beleggers en ontwikkelaars zoeken altijd naar een optimale combinatie van kwaliteit en kosten, afhankelijk van de beoogde doelgroep en het marktsegment. Dit leidt tot een verscheidenheid aan bouwvormen, volumes, en bouwkwaliteiten.
Voor laagbouwwoningen zijn er referenties voor rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen, terwijl voor meergezinswoningen referenties beschikbaar zijn voor galerijwoningen, corridorwoningen, torens, en combinatievormen. Om tegemoet te komen aan de variëteit in gebouwvormen, architectuur, materiaalgebruik, en duurzaamheidsaspecten, wordt in de modellen gewerkt met opslagen voor locatie, functiestapeling, geluidsbelasting en kwaliteit, gekoppeld aan de marktwaarde. De opslag voor functiestapeling wordt standaard toegepast bij meergezinswoningen en wordt regelmatig aangepast op basis van marktontwikkelingen.
Voor andere bestemmingen en functies, zoals kantoren, commerciële plintfuncties, bedrijfsgebouwen, hotels, en parkeervoorzieningen, worden eveneens gestandaardiseerde referentiemodellen gebruikt. Voor kantoren wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende gebouwhoogtes en kwaliteitsniveaus, variërend van basis- tot topkwaliteit, waarbij wordt uitgegaan van een volledige afbouw, inclusief installaties, maar exclusief kantoorinrichting. Voor bedrijfs- en winkelruimtes wordt uitgegaan van een casco-oplevering, inclusief de benodigde aansluitingen en inbouwvoorzieningen. De referentiemodellen zijn zo goed mogelijk afgestemd op wat er nieuw wordt gebouwd, en de bouw- en stichtingskosten worden genormaliseerd door deze te berekenen per m² bruto vloeroppervlak (bvo).
Ook voor parkeerfaciliteiten worden verschillende referentiemodellen gehanteerd. Er zijn modellen voor parkeren op maaiveld (niet overbouwd), inpandig parkeren op maaiveld en op verdiepingen, half-verdiept parkeren, en verdiept parkeren. Voor overbouwde parkeerplaatsen wordt uitgegaan van volledig afgebouwde parkeergarages inclusief installaties. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen stallings- en openbare parkeerplaatsen.
Waar de genormeerde referentiemodellen niet geschikt zijn voor bepaalde bestemmingen, worden de kosten, waar mogelijk met genormeerde gegevens, apart bepaald. Binnen de referentiemodellen kan op diverse aspecten worden gedifferentieerd om genormeerd rekening te houden met de fysieke locatiekenmerken.
Bouwvolume: De bouwhoogte heeft een grote invloed op de hoogte van de stichtingskosten. De referentiemodellen sluiten zoveel mogelijk aan bij het aantal bouwlagen en het bouwvolume dat in het bestemmingsplan of het betreffende project wordt voorgeschreven.
Locatie: De stichtingskosten kunnen worden aangepast aan de locatie met behulp van opslagen, gebaseerd op de aanname dat bepaalde gebieden moeilijker te bereiken zijn en in het algemeen complexer zijn om te bouwen.
Kwaliteit: Gebieden met een hogere marktwaarde stellen vaak hogere eisen vanwege welstandsnormen. Dit kan resulteren in een kwaliteitsopslag op de stichtingskosten.
In complexe gevallen, bijvoorbeeld vanwege locatiefactoren, verkaveling, of bij afwijkende bestemmingen, wordt in overleg met een bouwkostendeskundige bepaald welke referentie het meest geschikt is en of er maatwerk nodig is. De stichtingskosten worden per referentiemodel vastgesteld en elk kwartaal geactualiseerd op basis van gegevens van en overleg met bouwkostenexperts van externe bureaus, evenals marktontwikkelingen en duurzaamheidsaspecten.
Hoofdstuk 4
Artikel 4.1