De opstalwaarde voor woningen waarvoor de grondwaarde conform de WOZ/BSQ-methode wordt bepaald, gaat uit van de herbouwkosten. De herbouwkosten zijn de kosten om een woning opnieuw te bouwen volgens de regelgeving en constructieve eisen die gelden bij het prijspeil van de WOZ-waarden. In Bijlage 4 is een uitgebreide toelichting voor bepaling van de herbouwkosten voor wonen opgenomen. De BSQ 2025 is gebaseerd op de WOZ-waarden van belastingjaar 2024, vastgesteld op prijspeil 2023. Daarom zijn ook de herbouwkosten vastgesteld op prijspeil 2023. Deze kosten omvatten de bouwsom van nieuwbouw, inclusief fundering, vermeerderd met de kosten voor het slopen van het bestaande pand. Sloopkosten voor sanering en asbestverwijdering zijn niet inbegrepen, aangezien deze worden gezien als (grond)vervuilingen veroorzaakt door de huidige of vorige erfpachter. Bij de uitgifte was de grond immers geschikt voor gebruik. De bouwkostenberekeningen zijn gebaseerd op het genoemde actuele prijspeil en de huidige eisen voor gebouwen.
Voor de bepaling van de opstalwaarde worden meerdere referentiemodellen gebruikt die de veel voorkomende woning- en gebouwtypen in Amsterdam vertegenwoordigen. Bij de bestemming wonen zijn de referenties gecategoriseerd volgens de woningtypes die Dienst Belastingen hanteert voor de WOZ-waardebepaling. In bijlage 4a zijn alle woningtypen opgenomen. In bijlage 4c is per woningtype de gemiddelde WOZ-waarde (naar buurt en grootteklasse oppervlakte) opgenomen. Indien er per woningtype meerdere uitvoeringen mogelijk zijn, wordt uitgegaan van de gemiddelde prijs van die woningtypes. Er zijn referenties voor hoekwoningen, tussenwoningen, drive-in woningen, galerijflats, portiekflats, benedenwoningen, en bovenwoningen. De opstalwaarden worden bijgesteld op basis van de oppervlakte, locatie en kwaliteit.
Oppervlakte van woningen:
Kleine woningen hebben per m² gebruiksoppervlak (go) doorgaans een hogere opbrengst dan grote woningen, maar ook hogere kosten per m² go. Daarom is de kostenberekening gebaseerd op verschillende oppervlaktecategorieën. Voor meergezinswoningen en bovenwoningen zijn de kosten berekend voor woningen met een gebruiksoppervlak (GO) van 30 tot en met 180 m².
Locatie van de woning:
Omdat bouwen in het centrum duurder is dan buiten het centrum, wordt hiermee rekening gehouden in de kostenbepaling. Voor extra kosten door de bereikbaarheid of complexiteit van de locatie wordt een toeslag toegepast, afhankelijk van verschillende locatiecategorieën. Deze toeslag is gekoppeld aan de buurtcombinaties van Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS). Zie Bijlage 4b voor de gebiedsindelingscategorieën.
Kwaliteit van de opstal:
De herbouwkosten zijn ook afhankelijk van de kwaliteit en waarde van de opstal. Hoewel de kwaliteit moeilijk te meten is, wordt deze ingeschat op basis van de WOZ-waarde per m². Afhankelijk van de woninggrootte en de WOZ-waarde per m² wordt een toeslag op de herbouwkosten toegepast als de WOZ-waarde per m² hoger is dan het niveau waarop de herbouwkosten zijn gebaseerd.
Een uitgebreide toelichting op de bepaling van de opstalwaarde voor wonen is te vinden in bijlage 4.
Hoofdstuk 4
Artikel 4.2