Doel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Op 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) inwerking getreden. Tegelijk en in samenhang met de Omgevingswet. De wet heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren door inschakeling van kwaliteitsborgers. Daarnaast wordt de aansprakelijkheid van aannemers ten opzichte van particuliere en professionele opdrachtgevers uitgebreid (zgn. private prikkel). Deze wettelijke regeling is een drukmiddel om de aannemer (het bouwbedrijf) een nieuwbouwwoning punctueel op te laten leveren. Het betekent dat 5% (de helft van de laatste bouwtermijn) van de te betalen aanneemsom geblokkeerd wordt zolang de oplevering niet geheel akkoord is.
De focus komt te liggen op het eindresultaat, niet op het bouwplan. De wet gaat tegelijk met de Omgevingswet in, en verandert de inzet en taken van onze kcc (klant contact centrum)-medewerkers, vergunningverleners, toezichthouders en handhavers.
Onder deze wet zullen kwaliteitsborgers zorgdragen voor het voldoen aan de bouwtechnische regels. Deze taken vervallen bij gemeenten die overigens wel het bevoegd gezag blijven houden. De vergunningplicht voor de technische toets verdwijnt en ook de legesopbrengsten hiervoor. Tegelijkertijd wijzigen bepaalde wettelijke taken en krijgen gemeenten er extra wettelijke taken bij, zoals registratie en beoordeling van de Wkb-meldingen. Hieronder vallen onder andere bouwmeldingen, gereed meldingen en informatieverstrekking van de start en einde van bouwwerkzaamheden.
Met de komst van de Omgevingswet wordt bouwen in een technisch en ruimtelijk deel gescheiden. Dat levert 2 activiteiten op: de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk. Deze scheiding noemen we 'de knip'.
Gefaseerde invoering van de wet
De nieuwe wet wordt niet meteen voor alle bouwwerken ingevoerd, maar gaat als eerste gelden voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1. Dit zijn bijvoorbeeld eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. Verbouwactiviteiten zijn hierop nog niet van toepassing. Deze activiteiten volgen naar verwachting in 2025.
Afhankelijk van de uitkomsten van de evaluatie volgen later (al dan niet gelijktijdig) de bouwwerken in hogere risicoklassen. Dit zijn bijvoorbeeld bibliotheken en onderwijsgebouwen (gevolgklasse 2) en voetbalstadions en ziekenhuizen (gevolgklasse 3). Hierdoor kunnen bouwbedrijven en gemeenten stap voor stap ervaring opdoen met het nieuwe toezicht in de bouw.
Voor vergunningplichtige bouwwerken die niet onder gevolgklasse 1 vallen, geldt de komende jaren nog dat net als nu een vergunning voor een technische bouwactiviteit bij de gemeente moet worden aangevraagd. Bij deze aanvragen ligt ook het toezicht op de uitvoering nog bij de gemeente zelf.
Soms is er ook sprake van vergunningvrije of meldingsplichtige bouwactiviteiten. In deze bijlage gaan we alleen in op de meldingsplichtige activiteiten die onder de Wkb vallen, zie figuur hieronder.
Rol en werkproces van de gemeente vs. kwaliteitsborger bij gevolgklasse 1 bouwwerken
Voor het bouwtechnische deel van bouwactiviteiten krijgt de initiatiefnemer een meldplicht. Hiervoor kunnen geen leges voor worden geheven.
De gemeente maakt specifieke lokale omstandigheden vooraf bekend aan de kwaliteitsborger, door deze te publiceren op de website en/of deze in een vooroverleg aan te geven. Zo kan de initiatiefnemer bij het doen van de melding een passende risicobeoordeling en een borgingsplan aanleveren bij de gemeente, uiterlijk 4 weken voor start van de bouw.
In onze gemeente hebben we de volgende lijst met locatie specifieke omstandigheden vastgesteld (versie d.d. 22-12-2023):
- - Slappe en/of onregelmatige bodemopbouw. Aandachtgebied met betrekking tot funderingen, sonderingen en rioleringen.
- - Resten van funderingen of andere materialen in de bodem die mogelijk van invloed kunnen zijn op funderingswijze.
- - Specifieke funderingsconstructies van belendingen die van invloed zijn op de fundering van een te bouwen bouwwerk.
Indien nodig wordt deze lijst wordt geüpdatet en gepubliceerd op onze website. Wij wijzen de initiatiefnemer erop dat ze voor de start van het bouwproject de meest recente lijst met de private kwaliteitsborger dienen te delen.
De gemeente controleert op volledigheid van de aangeleverde stukken, maar niet op inhoud. Dit voert eenheid Vergunningverlening uit waarbij voor de lokale omstandigheid input wordt gevraagd bij de toezichthouder. De inhoudelijke beoordeling van het bouwplan, het in kaart brengen van de risico’s én de controle tijdens de bouw is nu juist de taak van de kwaliteitsborger. De gemeente blijft het bevoegd gezag, en beoordeelt de melding bouwactiviteit en ook of de melding terecht is gedaan. Hiervoor is een checklist opgesteld. De vergunningverleners voeren dit uit.
Als het bouwwerk technisch klaar (werk is dan nog niet volledig opgeleverd) is, moet de initiatiefnemer een gereedmelding doen bij de gemeente (uiterlijk 2 weken voor ingebruikname). In deze melding moet een verklaring van de kwaliteitsborger zijn opgenomen met de mededeling dat hij/zij het gerechtvaardigd vertrouwen heeft dat het bouwwerk voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Hier controleert de toezichthouders slechts op volledigheid van de melding en de kwaliteit van de stukken.
1. Gewenste situatie
We spreken van een gewenste situatie als we zien dat de bouw (4 weken voor start bouw)- en gereedmelding (2 weken voor ingebruikname) op tijd en volledig is gedaan en de juiste stukken goed aangeleverd en compleet zijn (archiefwaardig zijn). De vergunningverlener controleert of de kwaliteitsborger geregistreerd is met een toegestaan instrument. We kunnen zien dat er rekening is gehouden met eventuele bijzondere lokale omstandigheden die vooraf zijn benoemd en de gekozen gevolgklasse juist is. In het dossier zijn alle stukken aanwezig, inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger dat alles voldoet aan de wettelijke eisen. Aan de hand van de stukken is geen verdere aanleiding om te denken dat er iets mis is. We kunnen het oneens zijn met de inhoudelijke keuzes van de kwaliteitsborger, maar daar gaan we niet (meer) over. De volledigheid van de meldingen bevestigen we altijd in een brief aan de initiatiefnemer.
In deze situatie voert de gemeente geen toezicht- of handhavingstaken uit. We doen geen inhoudelijke beoordeling van de aangeleverde informatie. We vragen geen extra informatie op en gaan niet de bouwplaats op. Het kan voorkomen dat gaandeweg het proces toch blijkt dat er zaken scheef (dreigen te) lopen. Dan is er altijd de mogelijkheid om alsnog inhoudelijk mee te kijken en locatiebezoeken uit te voeren.
Een inhoudelijke beoordeling van de risicoanalyse volgt wel in de volgende gevallen
Het gaat om specifieke risico’s waar een gemeente van op de hoogte is en een initiatiefnemer of kwaliteitsborger mogelijk niet. De kwaliteitsborger zal in dat geval de specifieke risico’s bij de beoordeling van het bouwplan moeten betrekken. Er zal in dat geval in de risicobeoordeling en het borgingsplan ingegaan moeten worden op die risico’s. Vergunningverleners nemen dit mee in de beoordeling.
| Overzicht taken: | ||
| Vergunningverlening: | Toetsing Bouwmelding/Toetsing (bijzondere) Lokale Omstandigheden | Uitgaande brief alles in orde |
| Toezicht: | Toetsing Gereedmelding Informatieplicht start bouw | Uitgaande brief alles in orde Geen brief |
2. Ongewenste situatie
We spreken van een ongewenste situatie als één of meer van onderstaande omstandigheden plaatsvindt. Per situatie lichten we direct toe hoe we daar vervolgens mee omgaan.
Fase 1 Bouwmelding & start bouwwerkzaamheden
Mogelijke overtredingen/tekortkomingen:
Begonnen met bouwen zonder bouwmelding
Wanneer de toezichthouders constateren dat er bouwactiviteiten plaatsvinden zonder bouwmelding of dat er geen kwaliteitsborger is aangesteld dan leggen we de bouwwerkzaamheden per direct stil (stil leggen van de bouw).
De constatering wordt gedaan door de toezichthouder en hij zorgt ook voor de mondelinge stillegging van de bouw. De jurist legt het verzoek tot stillegging van de bouwwerkzaamheden schriftelijk vast. Hierbij kan een last onder dwangsom worden opgelegd.
Taken:
Toezicht: controle uitvoeren en opleggen mondelinge stillegging van de bouwwerkzaamheden
Handhaven: brief bouwstillegging en mogelijk opleggen last onder dwangsom
Bouwmelding is niet volledig
Als de bouwmelding onvolledig is, dan is de melding officieel niet gedaan. Dit is ook het geval als de bijzondere lokale omstandigheden niet zijn meegenomen. De vergunning stuurt dan een brief ‘Melding niet gedaan’.
Hierin geven we aan wat er precies mist, met het verzoek om een complete nieuwe melding te doen (enkel de missende stukken nasturen volstaat niet).
Taken:
Vergunningverlening: brief melding niet gedaan versturen
Begonnen met bouwen in afwijking van gedane bouwmelding
De opdrachtgever dient het bevoegd gezag te informeren wanneer er wijzigingen optreden ten opzichte van de ingediende melding. Als blijkt dat er in afwijking van de ingediende melding wordt gehandeld dient er een nieuwe melding te worden ingediend. De bouwwerkzaamheden dienen te worden stilgelegd.
Taken:
Toezicht: controle uitvoeren en brief uitdoen nieuwe bouwmelding noodzakelijk en mondeling stilleggen bouw
Handhaven: brief stillegging van de bouwwerkzaamheden en mogelijke opleggen last onder dwangsom
Begonnen met bouwen binnen 4 weken vanaf de bouwmelding
Stilleggen tot er een beoordeling van de bouwmelding is. Indien de bouwmelding akkoord is kan er gestart worden met de bouw. Indien de bouwmelding niet akkoord is blijft de bouw stilliggen. Er dient een nieuwe bouwmelding te worden aangeleverd.
Taken:
Toezicht: controle uitvoeren, mondeling stilleggen bouw.
Handhaven: brief stillegging van de bouwwerkzaamheden en mogelijke opleggen last onder dwangsom
Begonnen met bouwen na het vervallen van de bouwmelding na 12 maanden
Een bouwmelding is maximaal een jaar geldig. Is binnen een jaar na de datum van de melding niet met de bouw gestart dan moet een nieuwe melding worden gedaan. Het bouwplan moet dan mogelijk eerst worden aangepast aan de wijzigingen in de bouwregels die sinds de eerste melding zijn doorgevoerd.
Taken:
Toezicht: controle uitvoeren, brief uitdoen nieuwe bouwmelding noodzakelijk.
Fase 2 Tijdens de bouwwerkzaamheden
Mogelijke overtredingen/tekortkomingen:
Niet voldaan aan informatieplicht begin bouwwerkzaamheden (2 dagen voor starten bouwwerkzaamheden)
Na het verlenen van de omgevingsvergunning wordt gevraagd om de start van de bouwwerkzaamheden te melden. Dit wordt in de praktijk zeer weinig gedaan en hier wordt ook niet op toegezien door onze toezichthouders. We zien hier geen rol weg gelegd voor het bevoegd gezag.
Taken:
Toezicht: geen actie
Handhaven: geen actie
Signaal van de kwaliteitsborger aan het bevoegd gezag m.b.t. bouwtechnische zaken
Via het omgevingsloket informeert de kwaliteitsborger de gemeente wanneer dat er sprake is van een strijdigheid die aan het verstrekken van een verklaring in de weg staat. Voor overtredingen ten aanzien van de veiligheid, gezondheid en duurzaamheid wordt in principe een last onder dwangsom opgelegd.
Taken:
Toezicht: controle uitvoeren en mondeling stilleggen bouw
Handhaven: brief stillegging van de bouwwerkzaamheden en opleggen last onder dwangsom
Fase 3 Gereedmelding & ingebruikname
Mogelijke overtredingen/tekortkomingen:
Gereedmelding is onvolledig, verklaring kwaliteitsborger ontbreekt
Als de gereedmelding onvolledig is, dan is de gereedmelding officieel niet gedaan. Dit is ook het geval als de bijzondere lokale omstandigheden niet zijn meegenomen. Toezicht stuurt dan een brief ‘Melding niet gedaan’. Hierin geven we aan wat er precies mist, met het verzoek om een complete nieuwe melding te doen (enkel de missende stukken nasturen volstaat niet).
Indien de situatie zo is dat het bouwwerk al voltooid is en de verklaring van de kwaliteitsborger ontbreekt dan volgt een verbod op ingebruikname. Het is aan de opdrachtgever om aan te tonen dat de bouwactiviteit aan de regels voldoet. Hiervoor dient de opdrachtgever een kwaliteitsborger in te schakelen.
Taken:
Toezicht: controle uitvoeren en brief uitdoen nieuwe gereedmelding noodzakelijk en mondeling verbod op ingebruikname
Handhaven: brief verbod op ingebruikname en mogelijke opleggen last onder dwangsom
Mogelijkheid tot voorwaardelijke voltooiingsverklaring
Een reden om te besluiten níet te handhaven kan zijn, omdat de gemeente handhaven disproportioneel vindt gezien de grootte van het onherstelbare feit (bij geringe overtredingen). We laten de eigenaar dan weten dat het pand niet voldoet aan alle eisen vanuit de wet, maar dat we het zijn/haar verantwoordelijkheid laten hoe hier mee om te gaan. We kunnen de melding niet accepteren en formeel is het pand niet gereed (verklaring kwaliteitsborger ontbreekt) en de situatie kan niet alsnog worden opgelost.
Een dergelijk besluit (op te stellen door de jurist) nemen we als gemeente dan ook heel bewust en niet zomaar. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij kleine afwijkingen van het Bbl waarbij geen gevaar voor de veiligheid of gezondheid is en we het vertrouwen hebben dat dit alsnog wordt hersteld.
Taken:
Handhaven: brief gedoogverklaring
We moeten in de praktijkervaring gaan opdoen over wanneer afwijkingen ontoelaatbaar zijn en ingebruikname niet wordt toegestaan. Er zal soms sprake zijn van grijs gebied wat wij van geval tot geval beoordelen. Hierbij moeten we goed vastleggen hoe we de situatie hebben afgehandeld. Met als doel vergelijkbaar en navolgbaar handelen in vergelijkbare situaties.
Overgangsjaren: monitoren en evalueren
De wet is voor iedereen nieuw en het maken van fouten is onvermijdelijk. Het is belangrijk om de eerste twee jaren nadat de Wkb inwerking is getreden, gevoel te krijgen bij wat er speelt in de praktijk. Bij welk type projecten/objecten vinden incidenten plaats. Welke jurisprudentie ontstaat er en heeft dit gevolgen voor onze werkwijze? Welke omvang krijgt het toezicht en de handhaving na de overgangsjaren?
Twee jaar na inwerkingtreding van de Wkb gaan wij dit evalueren.
Algemeen toezicht
Door de knip (technische bouwactiviteit en omgevingsplanactiviteit) kunnen er situaties ontstaan waarbij er een vergunning is aangevraagd voor de omgevingsplanactiviteit (OPA), maar de melding bouw (Wkb) achterwege blijft. Om grip te houden op illegale bouwactiviteiten is het goed om in het overgangsjaar capaciteit vrij te houden voor het uitvoeren van algemeen toezicht in het veld waarbij we bovengenoemde situatie (wel OPA, maar geen bouwmelding) in een vroeg stadium signaleren. In hiervoor genoemde gevallen doet de vergunningverlener melding bij de toezichters. Waarbij de toezichter hierop controleert.
Bouwwerken in gevolgklasse 2 & 3 en verbouw
De verbouw valt nog niet onder de Wkb. Op een later moment wordt een besluit genomen of de verbouwactiviteiten per 1 juli 2025 onder gevolgklasse 1 gaan vallen.
Voor de bouwwerken die in gevolgklassen 2 en 3 vallen verandert er voorlopig niets. De gemeente blijft het bevoegd gezag en is verantwoordelijk voor het technisch toetsen en houden van toezicht in het kader van de Omgevingswet. Hierbij blijven we toetsen zoals wij nu ook al doen.