Veranderende bevolkingssamenstelling
De bevolkingsopbouw verandert. Als we kijken naar de autonome groei van de gemeente (exclusief de schaalsprong) zien we nu nog relatief veel gezinnen in de Kempen. Tegelijkertijd zien we dat het aandeel oudere huishoudens (65+ jaar) nu al groot is. Deze groep zal naar verwachting verder groeien terwijl het aandeel jongere huishoudens en gezinnen afneemt. Als gevolg neemt het aandeel kleine huishoudens (2 personen of minder) toe. De woningvoorraad is hier nog onvoldoende op voorbereid. De Kempengemeenten kennen een voorraad met overwegend grondgebonden ééngezinswoningen (2-1 kap, vrijstaand of rijwoningen). Steeds vaker zullen deze woningen bewoond worden door kleine, oudere huishoudens. Passend aanbod voor senioren om naartoe te verhuizen ontbreekt vooralsnog.
Figuur 2: Huishoudenssamenstelling (2023)
Bron: Provincie Noord-Brabant (2023)
Onvoldoende betaalbaar aanbod voor Kempenaren
Terwijl er met name in de toekomst een gebrek is aan woningen voor ouderen en kleinere huishoudens, zitten momenteel met name starters en lage inkomens in de knel. De woningprijzen zijn de afgelopen jaren zeer snel gestegen. Mede door de snelle groei van de Brainport en de gunstige ligging van met name Eersel en Bladel. Een (bestaande) koopwoning kostte in het 1e kwartaal van 2023 gemiddeld €444.000. In Eersel stegen de prijzen het hardst (+37% tussen 2020-2023), gevolgd door Bergeijk en Bladel (29%) en Reusel-De Mierden (+23%).
Figuur 3: Ontwikkeling koopprijzen woningen 2019-2023
De gestegen koopprijzen treffen met name starters en lage inkomensgroepen. Zij kunnen steeds vaker geen betaalbare woning meer vinden; terwijl er in de Kempen van oudsher juist een sterke voorkeur leeft voor een koopwoning. Zeker in de kleinere dorpen. In 2023 had slechts 20% van de koopvoorraad een WOZ-waarde onder de €240.000.
Daarnaast zien we de druk op het sociale huursegment toenemen. Dit segment is in de Kempengemeenten klein, ongeveer 13-16% van de woningvoorraad. Zoektijden en het aantal reacties per vrijkomende woning lopen op. Ook dit treft met name jongeren of spoedzoekers die snel een woning nodig hebben. Zij hebben onvoldoende inschrijftijd opgebouwd en vissen achter het net. Corporaties geven aan dat als gevolg van de toenemende druk op de kleine voorraad, zij ook steeds meer moeite hebben om aan volkshuisvestelijke opgaven te voldoen. Denk aan de huisvesting voor statushouders of mensen die uitstromen uit een zorginstelling. In de Woondeal Zuidoost Brabant hebben we daarom afgesproken 30% sociale huur in woningbouwplannen op te nemen. De voorliggende wet Versterking regie volkshuisvesting verplicht ons hiertoe.
Er ligt dus een opgave om de komende jaren meer sociale huur en betaalbare koopwoningen toe te voegen. Zo kunnen de Kempengemeenten beter aan al hun volkshuisvestelijke taken voldoen, en wordt verdringing zoveel mogelijk voorkomen. In de koopsector gaat de vraag vooral uit naar betaalbare rijwoningen, waarbij het accent ligt op woningen onder €300.000. De vraag naar levensloopgeschikte woningen (huur/koop) leeft vooral onder ouderen. Vanuit de lokale vraag zien we weinig behoefte aan duurdere grondgebonden koopwoningen. Deze zijn in ruime mate aanwezig en er wonen nu veel senioren die op termijn kleiner, levensloopgeschikter willen wonen.
Figuur 4: Welke woningen moeten we bouwen (lokale behoefte exclusief schaalsprong)
Bron: Woningmarktonderzoek Kempengemeenten 2023
Toelichting bij figuur 4: Nadere duiding van de kwalitatieve behoefte
Uit het woningmarktonderzoek komt dat er vooral behoefte is naar woningen in de groen gearceerde cellen. Bij één groene cel is de behoefte tot toevoegen klein. Bij drie groene cellen is de behoefte groot. Bij de oranje gearceerde segmenten komt er vanuit de bestaande voorraad op termijn voldoende aanbod beschikbaar om de verwachte vraag te bedienen. Toch kan bij deze segmenten nieuwbouw op beperkte schaal wenselijk zijn. Bijvoorbeeld met oog voor nieuwbouwkwaliteit of variatie in de wijk. De vraag naar levensloopgeschikte woningen gaat niet per definitie om een appartement. Met name in kleine kernen kan dit ook gaan om kleine, grondgebonden toegankelijke woningen.
Regionale vraag is anders van aard
De vraag die vanuit de schaalsprong in de Brainportregio op de gemeenten afkomt, is kwalitatief anders van aard dan de lokale woningvraag. Vestigers uit de Brainportregio richten zich meer op ruime en duurdere gezinswoningen (zoals 2-1 kap- of vrijstaande huizen). Hiervan staan er nu al veel in de Kempen, maar voor veel lokale starters zijn deze woningen te duur. De vraag van woningzoekenden uit de regio vult hiermee het lokale vraagprofiel aan. Als we alleen naar de lokale woningvraag kijken dan is er weinig behoefte om dit segment uit te breiden. Maar bij een grote groei van de Brainportregio ligt dit anders. Er is dan een grotere groep potentiële nieuwe bewoners die vaker op zoek zijn naar exclusieve en hoogwaardige woningen. Met de toenemende vraagdruk in de regio is het essentieel dat we ons woningaanbod onderscheiden door een uniek en aantrekkelijk aanbod te bieden. Deels volstaat onze bestaande voorraad (door een gunstige prijs-kwaliteit verhouding en gunstige ligging ten opzichte van Eindhoven en Veldhoven). Maar deels zullen we ook nieuwe woningen moeten bouwen in bijzondere en aantrekkelijke woonmilieus. Denk aan grotere woningen in het groen. Dit vraagt een gebalanceerd nieuwbouwprogramma. Belangrijk aandachtspunt is dat de regionale vraag niet enkel bestaat uit woningbouw in het duurdere segment. Ook vanuit deze vraag zien we behoefte aan betaalbare woningbouw. Weliswaar in mindere mate. Met name voor de woningbouwcorporaties betekent dit een aanvullende opgave boven op de afspraken die gemaakt zijn in de Woondeal Zuidoost Brabant.