• - Betaalbaarder bouwen

    We zetten de komende jaren in de nieuwbouw nog sterker in op betaalbaarheid. Hierbij gaan we uit van een regionale werking van de woningmarkt (de Kempen als één regio) en hanteren we in alle gemeenten dezelfde betaalbaarheidspercentages in onze nieuwbouwprogrammering. Deze brengen we in lijn met de afspraken uit de woondeal Zuidoost Brabant. We toetsen nieuwe plannen aan de onderstaande percentages:

    Figuur 5: Prijssegmentering woningbouwprogramma Kempen

    Let op: Prijspeil 2024

    * Gemeenten kunnen lokaal nog verder onderscheidt maken binnen deze prijscategorieën

    ** Uitgangspunt is exploitatie van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen.

    *** Sociale koopwoningen kunnen ook als koopgarant gerealiseerd worden

    Toelichting bij figuur 5: Prijsgrenzen en jaarlijkse indexatie

    In de Kempen nemen we de prijsgrenzen van het Rijk die volgen uit de Wet versterking regie op de volkshuisvesting én de begrippenlijst MRE wonen als uitgangspunt. Voor sociale huur betekent dit 148 punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en voor middenhuur tot en met 186 punten. De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen is landelijk bepaald op €390.000 (prijspeil 2024) en geldt voor alle gemeenten. De betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Het gevolg is dat in jaren van hoge inflatie de prijs voor betaalbare koop ook sterk toeneemt, terwijl de financiële mogelijkheden voor woningzoekenden niet altijd in gelijke mate is toegenomen. Daarom indexeren we de onderliggende prijsklassen (€230.000 en €320.000) op basis van de procentuele ontwikkeling van het gemiddelde besteedbaar inkomen (bron: CBS).

    Deze percentages zijn het uitgangspunten voor nieuwe plannen. Vanuit het oogpunt van continuïteit van de nieuwbouw houden we voor plannen met een vastgesteld omgevingsplan en plannen met een anterieure overeenkomst vast aan de bestaande afspraken. Bij zachte plannen5 Plannen zonder vastgesteld omgevingsplan of anterieure overeenkomst die niet voldoen aan de nieuwe percentages in de woonvisie gaan we in overleg met de initiatiefnemer(s) om te kijken waar mogelijkheden zijn het plan aan te passen. We realiseren ons dat niet altijd alle percentages op planniveau uitkomen. Gemeenten kunnen ervoor kiezen ruimte te bieden aan initiatiefnemers om woningen op een andere locatie te realiseren. Dit kan via ruimtelijke verevening waarbij een uitruil plaatsvindt tussen twee locaties of via financiële verevening middels een vereveningsfonds6 Via een vereveningsfonds vaagt de gemeente een afdracht aan ontwikkelaars die niet de vereiste percentages betaalbare woningen realiseren. Projecten die deze woningen meer realiseren kunnen vervolgens een afdracht krijgen uit dit fonds.. Sommige gemeenten werken hier al mee (Nota’s impuls sociale woningbouw). Deze nota’s moeten dan herijkt worden ten opzichte van de nieuwe kaders in de Omgevingswet.

  • - Gemixt bouwen met aandacht voor de opbouw van de kern

    Het uitgangspunt voor de komende jaren in de Kempengemeenten is een gemixt bouwprogramma waarin alle segmenten een plek krijgen. Echter tussen de kernen zitten veel verschillen. In Riethoven en Hulsel is bijvoorbeeld iets anders nodig dan in Bladel en Eersel. We sturen daarom gebiedsgericht op de woningbouwproductie. We gaan uit van het fairshare principe. Dit betekent dat elke kern in alle vier de gemeenten een bijdrage moet leveren aan de betaalbaarheidsopgaven. De grootste behoefte aan sociale huur zien we met name in de grotere kernen zoals Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel nabij voorzieningen. Ook in de kleinere kernen is behoefte aan sociale huur. Maar in mindere mate. Hier zien we juist een sterkere kooporiëntatie. In deze kernen is het van belang om betaalbare koopwoningen voor starters en jonge gezinnen toe te voegen.

    Qua type bouwen we in de sociale huur vooral kleinere woonruimten, gericht op 1+2 persoonshuishoudens zowel voor ouderen als jongeren. In de grote kernen is dit vooral in de vorm van kleinschalige appartementenbouw, passend binnen de schaal en het karakter van het dorp. In de middelgrote en kleine kernen realiseren we sociale huur en betaalbare koop met name in grondgebondenwoningen. Maar ook hier denken we na over een kleiner woonconcept dan nu standaard is7 Kwaliteitseisen die lokale gemeenten hanteren blijven hierbij het uitgangspunt. In Eersel hanteert de gemeente bijvoorbeeld een minimum oppervlaktemaat van 50m2 per woning. . Een goed voorbeeld is een rug-rug woningen of boven-benedenwoningen. Voor de exploitatie van de sociale huurwoningen zetten we stevig in op de rol van wettelijke toegelaten instellingen (woningcorporaties). We hechten veel waarde aan het passend toewijzen van deze woningen. Daarbij hebben we forse opgaven voor de huisvesting van urgente doelgroepen die in sociale huurwoningen een eigen plek kunnen krijgen.

  • - Betaalbare woningen behouden voor de voorraad

    We vinden het belangrijk dat nieuwe betaalbare woningen voor langere tijd beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep. Voor betaalbare koop betekent dit dat niet alleen de eerste koper mag profiteren. Voor huur willen we niet dat de woning na korte tijd wordt uitgepond. Voor betaalbare koopwoningen doen we dit door bij ontwikkelingen op eigen grond een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding verplicht te stellen. Bij ontwikkelingen op particuliere grond nemen we dergelijke voorwaarden (waar mogelijk) op in de anterieure overeenkomsten en/of het omgevingsplan. Daarnaast sturen we in projecten met betaalbare koop op het beperken van mogelijkheden tot uitbouw (bijvoorbeeld kleinere kavels of specifieke woonvormen, zoals rug-aan-rugwoningen, boven- en benedenwoningen). We moedigen nieuwe koopconstructies die woningen ook op de langere termijn betaalbaar houden aan. We zien hier nadrukkelijk kansen voor bijvoorbeeld Koopgarant of andere koop-constructies. Tot slot nemen alle gemeenten voor huur én koop instandhoudingstermijnen op in hun Omgevingsplan. Voor sociale huur is dit minimaal 25 jaar en middenhuur minimaal 15 jaar. Voor betaalbare koop stellen we dit vast op minimaal 5 jaar. Rondom de druk die de komende jaren ontstaat als gevolg van de schaalsprong kan de betaalbare koopvoorraad mogelijk interessant worden als investeringsobject. Momenteel zien we dit nog niet. Wel houden we de vinger aan de pols en monitoren we of deze woningen frequent worden opgekocht. Indien nodig kan een gemeente ervoor kiezen in een wijk een opkoopbescherming in te voeren zodat de betaalbare koop (nog) beter wordt beschermd. Hiervoor hanteren we een kantelpunt van 10-15% opkoop voor verhuur van de betaalbare koopwoningvoorraad (WOZ waarde <€390.000; prijspeil 2024).

  • - Bestaande voorraad beter benutten

    Naast nieuwbouw vinden we het belangrijk de bestaande voorraad te benutten. Dit kan bijvoorbeeld door woningen te splitsen. We spreken van splitsen wanneer iemand van één zelfstandige woning, meerdere zelfstandige woningen maakt. Dit maakt woningen enerzijds goedkoper en anderzijds geschikter8 Bijvoorbeeld omdat de woning gelijkvloers is en/of kleiner waardoor deze geschikter is voor kleine huishoudens voor de toekomst. Als Kempengemeenten willen we meewerken aan initiatieven voor woningsplitsing. Prioriteit krijgen initiatieven die een bijdrage leveren aan onze ambities en die geen of weinig negatieve effecten op de omgeving hebben (zoals een substantiële toename van verstening, parkeerdruk en het borgen van de kwaliteit van de leefomgeving voor omwonenden). Door splitsen voegen we kleinere woningen toe aan de woningvoorraad. Hier is behoefte aan. Wel is het belangrijk dat gesplitste woningen een minimale kwaliteit hebben. Denk aan een minimum grootte (ongeveer 50m2)9 Voor Flexwoningen hanteren we kleinere minimumgroottes. zodat we geen te kleine (en daarmee op termijn incourante) woningen toevoegen.

    We zien vooral mogelijkheden binnen de bebouwde kom. Dit is wel complexer. We zien wijken als kansrijk voor splitsen als er veel senioren wonen, er veel grote woningen staan, en de wijk een dusdanige stedenbouwkundige opzet heeft dat splitsen mogelijk is. Er zijn daarnaast mogelijkheden op plekken met veel grotere grondgebonden woningen. Denk aan het buitengebied (stoppende boeren) of nabij de bebouwde kom.

    De bestaande bouw kan ook op andere manieren woningen bijdragen aan het toevoegen van woningen. Daarom zetten we ook vors in op transformatie van leegstaande (winkel)panden, optoppen of anderszins verdichten. Ook kijken we hoe we wonen boven winkels toekunnen staanen verkennen we de kansen voor hospitaverhuur en het stimuleren van “friends” contracten 10 Een friendscontract is de verhuur van één woning aan meerdere afzonderlijke alleenstaanden, met één gezamenlijk huurcontract. Huurders regelen zelf de totale huurbetaling en zorgen zelf voor nieuwe huurders.

  • - Nieuwe huishoudens binden

    De regionale behoefte vanuit de schaalsprong in de Brainportregio is anders qua type en prijs van woningen dan de lokale vraag uit de Kempen. Als Kempengemeenten willen we interessant blijven voor vestigers uit de regio. Dit biedt kansen om nieuwe bewoners aan de gemeente te binden. Denk aan gezinnen maar ook “empty-nesters” die opzoek zijn naar meer ruimte en kwaliteit dan zij in Veldhoven of Eindhoven kunnen vinden. Dit heeft een gunstige invloed op de dynamiek en vitaliteit van met name de kleine kernen (denk bijvoorbeeld aan het verenigingsleven of het behouden van voorzieningen).

    Toevoegen in het duurdere segment

    Om te voorkomen dat lokale woningzoekenden verdrongen worden door de overwegend kapitaalkrachtigere vraag uit de regio, zetten we voor deze groep meer in op gezinswoningen in het duurdere koopsegment. Dit vraagt mogelijk ook nieuwe woonmilieus. Denk aan luxe appartementen in de dorpskernen van grotere dorpen met oog voor groen, spelen en bewegen. Mogelijk zijn ook specifieke unieke woonmilieus bijvoorbeeld nabij bos nodig om deze mensen te trekken. De komende jaren benutten we de ruimte voor duurdere koop in het woningbouwprogramma (zie figuur 4) om dit type woonmilieus toe te voegen.

    Betaalbaar bouwen voor de regionale vraag

    Dit is echter niet het hele verhaal. Als gevolg van de schaalsprong groeit ook de brede toeleveringsketen van grote bedrijven. Daarnaast neemt de vraag naar personeel van voorzieningen toe. Denk aan scholen, ziekenhuizen, openbaar vervoer etc. Dit betekent dat we voor de regionale vraag niet enkel woningen toevoegen in het duurdere segment, maar ook in de sociale huur en het middensegment (huur- en koop). Zo dragen we ons steentje bij aan de regionale opgave. De exacte omvang van de schaalsprong is nog niet volledig bekend. Als de extra woningvraag vanuit de Brainportregio bijvoorbeeld vanwege economische tegenslag niet of vertraagt op gang komt, dan prioriteren we de behoefte die voorkomt uit de lokale vraag en schalen we dit deel van het programma af. De definitieve percentages van ons woningbouwprogramma stemmen we af met de regiogemeenten en de provincie naar aanleiding van de uitkomsten van het proces rond de Bestuursopdracht.

  • - Goede huisvesting voor aandachtgroepen

    Arbeidsmigranten

    Arbeidsmigranten zijn van groot belang voor het behoud én groei van onze lokale en regionale economie. Bijvoorbeeld in de maakindustrie (metaalsector) en de bouw vervullen deze werknemers in de Kempen een steeds grotere rol. We onderscheiden drie soorten arbeidsmigranten:

    • - Shortstay: Verblijf van enkele weken tot één jaar
    • - Midstay: Verblijf van één tot drie jaar
    • - Longstay: Verblijf langer dan 3 jaar (onderdeel van de reguliere behoefte)

De afgelopen jaren is er op provinciaal/regionaal niveau onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van arbeidsmigratie 11 Onderzoek arbeidsmigranten in de Provincie Noord-Brabant 2022. Naar inschatting werken er in de gehele MRE 40.000 arbeidsmigranten waarvan ongeveer 2.500 tot 3.500 in de Kempen. Hiervan wonen er naar inschatting 1.000 tot 1.400 in de Kempen (ingeschreven in BRP). De overige arbeidsmigranten schrijven zich niet in omdat zij hier maar kort verblijven, of omdat goede huisvesting ontbreekt waardoor zij moeten verblijven op plekken waar inschrijven niet mogelijk is. Bij een tekort aan huisvesting voor arbeidsmigranten die kort verblijven, zien we dat dat zij vaak terecht komen op kleinschalige locaties, bijvoorbeeld in woonwijken. Of we zien dat deze groep op grote afstand van hun werkplek verblijft. Daardoor hebben zij lange reistijden naar en van hun werk en neemt de mobiliteit op de weg toe. Om deze situaties te voorkomen is ons uitgangspunt dat we voor arbeidsmigranten die binnen de Kempen werken, ook goede huisvesting in de buurt beschikbaar willen hebben. Gelet op het aantal werkenden en ingeschreven arbeidsmigranten zou dit betekenen dat we op dit moment een tekort aan huisvestingsplekken hebben van minimaal 1.000 plekken.

Volgens de regionale en provinciale onderzoeken is naar verwachting sprake van een aanzienlijke toename in het aantal arbeidsmigranten de komende jaren. Vanwege de economische groei en daaruit voortvloeiende extra vraag naar personeel is op basis hiervan voor de Kempen vraag naar 770 tot 1.080 extra arbeidsmigranten met short- en midstay verblijf. Dit levert per gemeente het volgende beeld op:

Tabel 1: Inschatting opgave huisvesting voor short- en midstay arbeidsmigranten.

Inschatting huidig tekort

Toename vraag 2022-2030

Totale opgave

Bergeijk

235

200 tot 280

435 tot 515

Bladel

255

220 tot 305

475 tot 560

Eersel

245

210 tot 295

455 tot 540

Reusel-De Mierden

165

140 tot 200

305 tot 365

Kempen totaal

900

770 tot 1.080

1.670 tot 1.980

Bron: Onderzoek arbeidsmigranten in de Provincie Noord-Brabant 2022; bewerking Companen

Huisvesting voor midstay en shortstay zien we primair als verantwoordelijkheid van de werkgevers en uitzendbureaus. Voor onszelf als gemeenten zien we een faciliterende rol door het stellen van heldere kaders en het toetsen van initiatieven aan deze kaders. Momenteel hebben de gemeente Bergeijk, Eersel en Reusel-De Mierden een beleidskader.

Ook stellen alle gemeenten een beleidskader op, of herijken zij hun bestaande kaders op basis van de behoefte. De kaders stemmen we als Kempengemeenten op elkaar af om waterbedeffecten te voorkomen. Indien mogelijk sluiten we aan bij (lopende) regionale trajecten in de MRE. Om de kwaliteit van huisvesting te waarborgen spreken we af om een regionaal toetsingskader op te stellen. Hierin nemen we op dat locaties ten minste aan de SNF-normen voldoen. Waar misstanden aan het licht komen gaan we in eerste instantie in gesprek met werkgevers en verhuurders. Is dit niet voldoende kunnen gemeenten strakkere handhavingsinstrumenten inzetten op basis van de Wet goed verhuurderschap.

Vergunninghouders

De afgelopen jaren lieten een sterke schommeling van het aantal asielzoekers in Nederland zien. Na enkele jaren stijgt de instroom weer fors. Jaarlijks geeft het Rijk een taakstelling aan gemeenten om asielzoekers met een verblijfsstatus (status- of vergunninghouders) te huisvesten. Voor de Kempen gezamenlijk lag deze taakstelling lag in 2023 op ongeveer 160 vergunninghouders.

Figuur 6: Overzicht taakstelling vergunninghouders 2023

Gemeente

Taakstelling

Vergunninghouders 2023*

Bergeijk

42

Bladel

46

Eersel

44

Reusel-De Mierden

30

Totaal

162

*Let op: volledige taakstelling 2024 is nog niet bekend

Bron: Rijksoverheid

Gezien de vele internationale spanningen is de verwachting dat de taakstelling voorlopig hoog blijft. De taakstelling voor de eerste helft van 2024 laat geen daling zien. Statushouders hebben met name behoefte aan een betaalbare huurwoning. Daarom maken we primair afspraken met de corporaties over het huisvesten van deze doelgroep. Corporaties geven aan dat het bijna onmogelijk is om iedereen tijdig te huisvesten. We kijken daarom ook naar alternatieve mogelijkheden voor het huisvesten van statushouders, zoals bijvoorbeeld bij particuliere aanbieders van huurwoningen of op tijdelijke locaties (denk aan flexwoningen of in leegstaand vastgoed).

Asielzoekers en ontheemde Oekraïners

Met de invoering van de Wet gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen (de Spreidingswet), hebben gemeenten een wettelijke taak in de opvang van asielzoekers. Daarnaast is er een inspanningsplicht voor de opvang van ontheemde Oekraïners. Voor 2024 is de taakstelling voor de opvang van 475 asielzoekers waarvan 39 alleenstaande minderjarigen (amv). Als Kempengemeenten spreken we af dat we het zoeken naar locaties voor deze taakstelling en inspanningsverplichting lokaal invullen.

Figuur 7: Indicatieve taakstelling huisvesting asielzoekers 2024 naar gemeente

Gemeente

Taakstelling

asielzoekers 2024

Bergeijk

123 (waarvan 10 amv)

Bladel

134 (waarvan 11 amv)

Eersel

131 (waarvan 11 amv)

Reusel-De Mierden

87 (waarvan 7 amv)

Totaal

475 (waarvan 39 amv)

Bron: Rijksoverheid

Woonwagenbewoners

Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens oordeelde in 2018 dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep vormen met een eigen culturele identiteit die bescherming van de overheid verdient. De Rijksoverheid bracht in 2018 een beleidskader uit met daarin vereisten ten aanzien van het gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid. Gemeenten moeten beleid ten aanzien van woonwagens en standplaatsen vaststellen als onderdeel van het volkshuisvestingsbeleid. Op dit moment zijn er in de vier gemeenten 10 locaties met daarop ongeveer 49 standplaatsen.

Figuur 8: Locaties en standplaatsen woonwagens naar gemeente

Gemeente

Locaties

Standplaatsen

Bergeijk

4

18

Bladel

2

8

Eersel

2

6

Reusel-de Mierden

2

17

Totaal

10

49

Bron: Kempengemeenten

Een analyse van de het aantal standplaatsen en de wachtlijst laat een gemixt beeld zien. In Reusel-de Mierden en Bergeijk zien we geen directe uitbreidingsbehoefte. Er zijn relatief veel standplaatsen en geen wachtlijsten. In Reusel-de Mierden zijn zelfs enkele standplaatsen zonder bewoning. In beide gemeenten komen er de komende jaren wellicht ook enkele standplaatsen vrij. In Bladel en Eersel zien we een ander beeld. Er zijn relatief weinig standplaatsen. Ook is er een kleine wachtlijst (totaal 5-10 mensen). Naar schatting gaat het om 5 actief geïnteresseerden. In beide gemeenten komen er naar verwachting geen standplaatsen vrij in de komende jaren. Hier ligt dus mogelijk een uitbreidingsvraag.

StudentenIn het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ worden studenten als een aandachtsgroep benoemd. Momenteel zien we geen grote huisvestingsopgave voor studenten. Dat is anders voor de gemeente Eindhoven, Helmond en in mindere mate Veldhoven. Als gevolg van de Technische Universiteit en verschillende HBO’s is in deze gemeenten de huisvesting voor studenten een grote opgave. In de Woondeal Zuidoost Brabant spraken we af een bijdrage te leveren aan de huisvesting van studenten. Dit gaat met name om oudejaarsstudenten, promovendi en internationale studerenden. Hoewel we verwachten dat veruit de meeste studenten die in deze gemeenten studeren ook daar willen wonen, staan we open als gemeenten om waar nodig de ontwikkeling van huisvesting voor deze doelgroep mogelijk te maken. Mocht daar behoefte voor zijn. Denk bijvoorbeeld aan kamergewijze verhuur. Hierover maken we onder regie van de provincie op bovenregionaal niveau nadere afspraken.