Art. 2.2.2 Kadernota Grond 2025 — De gemeente als overheid

Bij gebiedsontwikkeling heeft de gemeente de mogelijkheid om de volgende wettelijke instrumenten in te zetten die haar ondersteunen in het bereiken van doelen met een maatschappelijk belang. Voorkeursrecht Het voorkeursrecht stelt de gemeente in staat een betere positie te verwerven bij de aankoop van gronden en/of panden, doordat de private eigenaar het vastgoed als eerste moet aanbieden aan de gemeente mocht hij/zij tot verkoop willen overgaan. De gemeente kan de eigenaar echter niet verplichten om zijn grond of zijn pand te verkopen. De gehele procedure gaat uit van verwerving op een minnelijke wijze, wat inhoudt dat op vrijwillige basis wordt onderhandeld over de verkoop. Het voorkeursrecht kan ook ingezet worden ter voorbereiding van stedelijke kavelruil. Het van toepassing verklaren van het voorkeursrecht is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Onteigeningen In de Omgevingswet is onteigening alleen toegestaan als er een algemeen belang is van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving waarvoor het privébelang moet wijken. Het algemeen belang kan liggen in de wenselijke aanleg van openbare voorzieningen of de ontwikkeling van een locatie. De wet vereist een grondslag van het onteigeningsbelang, een noodzaak en urgentie. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer een bouwplan gerealiseerd dient te worden, maar bijvoorbeeld ook als woonruimten onbewoonbaar zijn verklaard en de eigenaar niet bij machte is dit te herstellen. De wet voorziet ook in regelingen om de eigenaren en/of belanghebbenden tegemoet te komen in de als gevolg van de onteigening geleden schade. In eerste instantie zal een minnelijk verwervingstraject moeten worden opgestart. Lukt het de gemeente / overheid niet om tot overeenstemming te komen over de verkoop, dan wordt de onteigeningsprocedure opgestart, bestaande uit een administratieve en een gerechtelijke procedure. In de gerechtelijke procedure doet de rechter uitspraak over de voorgenomen onteigening door de gemeente / overheid.1Bron: BZK, Handreiking grondeigendom Omgevingswet Stedelijke Kavelruil Stedelijke kavelruil is bedoeld om eigenaren in staat te stellen op eigen kracht een ruilplan van onroerende zaken op te stellen en uit te voeren. Met dit instrument kunnen partijen een groot aantal koop- of ruilovereenkomsten en transacties in één overeenkomst opnemen. Dat maakt het gemakkelijker en minder kostbaar om de onroerende zaken te ruilen. De doelstellingen van de regeling voor kavelruil zijn: eigenaren waar mogelijk in staat stellen om hun woon-, werk- en leefomgeving zelf in te richten; ruil van grond en gebouwen vergemakkelijken en versnellen; overheden ruimere mogelijkheden te bieden om een faciliterend grondbeleid te voeren.2Bron: BZK, Handreiking grondeigendom Omgevingswet Kostenverhaal De Omgevingswet verplicht overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen. De gemeente en een initiatiefnemer kunnen een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde ‘anterieure overeenkomst’. De Omgevingswet biedt daarvoor een grondslag. Naast het kostenverhaal kan ook een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling worden afgesproken. Dat is een bijdrage voor ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van een gebied. Als er geen overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal op een andere manier geregeld worden. Dat kan de gemeente doen door kostenverhaalregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning. De gemeente mag de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan drie criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Ook moet de locatie het kostenverhaal kunnen dragen. Dat houdt in dat er niet meer kosten worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn.3Bron: BzK, Handreiking Kostenverhaal, april 2022 Omgevingsplan Het omgevingsplan bevat de gemeentelijke regels voor de fysieke leefomgeving. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft elke gemeente één omgevingsplan voor haar grondgebied. De gemeente kan voor ieder gebied zeggen welke activiteiten zij wel of niet toestaat, bijvoorbeeld wonen, recreatie of bedrijvigheid. In haar omgevingsplan hoeft de gemeente niet specifiek te bepalen wat er in welk gebied komt. Ze kan voor een ontwikkelingsgebied kiezen voor een algemenere beschrijving met randvoorwaarden. Ook geeft de gemeente aan welke regels zij aan de activiteiten stelt. Het omgevingsplan vervangt het geldende bestemmingsplan en de beheersverordening uit de Wet ruimtelijke ordening.4Bron: Informatiepunt Leefomgeving, Omgevingsplan op hoofdlijnen. Planbatenheffing Dit is een mogelijk nieuw grondbeleidsinstrument. Bij het schrijven van deze nota is dit een voornemen in het hoofdlijnen akkoord van de regering. Er is aangekondigd dat een planbatenheffingsvoorstel in het 2e kwartaal van 2025 naar de Tweede Kamer gestuurd zal worden. Het ingangsmoment is nog te bepalen en er komt een overgangsregeling voor reeds verworven gronden. Een planbatenheffing is een belastingheffing op de waardestijging van grond als gevolg van een gewijzigde bestemming. Een dergelijke wijziging is met name lucratief als het hierdoor mogelijk wordt de grond te gebruiken voor woningbouw. Volgens de Tweede Kamer kunnen de opbrengsten van de heffing worden aangewend ten gunste van de woningbouw. Zo zouden gemeentes voor grond voor de bouw van sociale koop- en huurwoningen een minder hoge prijs kunnen vragen en zo de bouw ervan kunnen stimuleren. Een bijkomend voordeel van de heffing is dat speculatie met grond ermee wordt tegengegaan.

Rechtspraak bij dit artikel