De Europese Unie stuurt aan op een gelijk speelveld voor bedrijven. Het handelen van gemeenten mag dit speelveld niet verstoren. Alle activiteiten binnen de grondexploitatie, zoals de aanbesteding van werken en ook de prijsvorming van gronden moeten op de Europese regelgeving worden getoetst. In gebiedsontwikkeling zijn voor de gemeente de volgende wetten het meest relevant.
Mededeling Staatssteun
De ‘Mededeling Staatssteun5Mededeling van de Commissie betreffende het begrip „staatssteun” in de zin van artikel 107, lid 1, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (2016/C 262/01)’ van de Europese Commissie uit 2016 en de daaruit voortgekomen jurisprudentie gaan over de marktconforme vastgoedtransacties (koop, erfpacht, huur etc.). Als er een prijs wordt betaald die een marktpartij ook zou hebben geboden, dan voldoet de betreffende transactie niet aan een van de voorwaarden voor het kwalificeren als staatsteunmaatregel in de zin van artikel 107 lid 1 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VwEU). Volgens de Mededeling is er (kort gezegd) sprake van een marktconforme grondtransactie in twee situaties:
In geval van verkoop door de overheid moeten de gronden worden verkocht via een voldoende openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure, waarbij het beste bod wint; of
De grond wordt verkocht tegen de marktwaarde, welke waarde objectief dient te zijn vastgesteld door een onafhankelijk en gecertificeerde taxateur met minstens drie jaar werkervaring.
Voldoet een vastgoedtransactie niet aan een van deze twee scenario’s, dan stelt de Mededeling Staatssteun een melding bij de Europese Commissie verplicht.
Aanbestedingswet 2012
Deze wet biedt richtlijnen voor aanbesteding van goederen en diensten. Ten behoeve van werken en werkzaamheden zal het inkoopbeleid van de gemeente Schiedam worden gehanteerd.
Mededingingswet
Deze wet biedt richtlijnen met betrekking tot onder andere kartelvorming (prijsafspraken) en het creëren van een gelijk speelveld voor bedrijven. Grond en andere onroerende zaak transacties tussen de gemeente en ondernemingen kunnen aspecten van staatssteun met zich meebrengen. Om dit te voorkomen is het van belang dat een marktconforme prijs wordt betaald voor de verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond of een gebouw. Door een uitspraak van de Hoge Raad op 26 november 2021, het zogenaamde Didam arrest, is benadrukt dat een overheid bij vastgoed transacties mededingingsruimte moet bieden. 1 op 1 transacties zijn alleen mogelijk als objectief beargumenteerd kan worden dat een bepaalde partij de enige serieuze gegadigde is. In Paragraaf 4.1 van de Uitvoeringsnota Grond 2025 wordt aangegeven hoe de gemeente hiermee omgaat.
Wet Markt en Overheid
Deze wet is een onderdeel van de Mededingingswet en beoogt marktverstoring door overheden door bijvoorbeeld staatssteun of oneerlijke concurrentie te voorkomen. Van oneerlijke concurrentie kan sprake zijn als een overheid producten of diensten aanbiedt in een markt waarin andere bedrijven opereren.
Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven
Bedrijfsmatige onderdelen van overheidslichamen, zoals gemeenten en provincies, kunnen ook aangeslagen worden voor de vennootschapsbelasting.
Het ‘going concern’ grondbedrijf dient als hulpmiddel om tot realisatie en uitvoering van de omgevingsvisie te komen. De actieve grondexploitaties van de gemeente zijn geclusterd in het grondbedrijf van de gemeente en worden fiscaal als één activiteit c.q. één onderneming beschouwd. Het grondbedrijf met de verschillende grondexploitaties dienen als één geheel te worden gezien. Bepalend voor de toetsing aan ondernemerschap is of hier sprake is van een winstoogmerk.
Voor de toets op het winstoogmerk van het grondbedrijf is een ‘QuickScan’ als tool ontwikkeld. De bedoeling van de QuickScan is om op basis van de bedrijfseconomische resultaten op een relatief eenvoudige wijze een oordeel over de winstpotentie van het grondbedrijf te kunnen vormen. De QuickScan is uitgevoerd conform de ‘handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf’’. Elk jaar vindt er bij het opstellen van het MPG een herberekening van de ‘QuickScan’ plaats. Ook bij het vaststellen van een winstgevende grondexploitatie wordt de ‘QuickScan’ uitgevoerd. Hiermee wordt gemonitord of het grondbedrijf fiscaal winstgevend wordt. Om de financiële verwevenheid van grondexploitaties te borgen is er een egalisatiereserve grondbedrijf opgezet. (zie § 3.5.2)
Hoofdstuk 2 › Paragraaf 2.2
Artikel 2.2.3
De gemeente als ondernemer en opdrachtgever
Onderdeel van Kadernota Grond 2025