Bij de verkoop van grond zijn – anders dan te doen gebruikelijk bij uitgifte in erfpacht – geen algemene voorwaarden van toepassing. Bij uitgifte in erfpacht blijft er een duurzame relatie bestaan tussen de gemeente en de erfpachter, die een regeling behoeft. Bij verkoop van grond is die duurzame relatie vrijwel afwezig, hetgeen recht doet aan de essentie van eigendom. Toch zijn er kwesties die bij elke uitgifte in eigendom van belang zijn. Tot de standaardbepalingen behoort inmiddels:
de kwalitatieve verplichting tot het dulden van de aanwezigheid en het onderhoud van kabels en leidingen voor nutsvoorzieningen6In voorkomende gevallen zal een leidingeigenaar verlangen dat zijn belang wordt behartigd door middel van het vestigen van een zakelijk recht van opstal,.e.e.a. voor rekening van de koper. Dit naast genoemde standaardbepaling.;
exoneratie van gemeentelijke aansprakelijkheid ten aanzien van het in milieutechnische en/of -juridische zin ongeschikt zijn van de grond voor het beoogde gebruik, anders dan bij verkoop c.q. vestiging is vastgelegd (kettingbeding).
Daarnaast zijn er nog twee regelingen afkomstig uit de Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 die vergelijkbaar van belang zijn in de situatie van verkoop van grond. Hiervoor zijn kettingbedingen vereist. Dit betreft:
Het verplicht mee-ophogen van de eigen kavel als de gemeente het aangrenzend openbaar gebied ophoogt.
Het situeren en onderhouden van perceelafscheidingen (hagen, muren, hekken, schuttingen e.d.) binnen de eigen kavel. Dit ter voorkoming dat de gemeente onbedoeld onderhoudsplichtig wordt voor mandelige zaken.
Bij elke gronduitgifte in eigendom zullen bepalingen van toepassing worden verklaard door middel van aanvullende bedingen in de koopakte ter regeling van:
het gedogen van o.m. kabels en leidingen;
exoneratie bodemaansprakelijkheid;
het verplicht mee ophogen met openbaar gebied;
de instandhouding van erfafscheidingen.
In een aantal gevallen zal sprake zijn van situaties waarbij de gemeente belang heeft bij een regeling voor lange termijn. Veelal zullen die belangen locatie- of projectspecifiek zijn. In die gevallen kunnen op de situatie toegespitste kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden en kettingbedingen worden vastgelegd. Een bijzondere categorie hierbinnen vormen anti-speculatieve bepalingen.
Ontwikkelaars zijn steeds meer bereid om doelgroepgerichte projecten op te pakken. Denk daarbij aan huisvesting voor expats, studentenwoningen, particuliere/commerciële zorgfuncties zoals zorgwoningen en (het bovensegment van) sociale huur. Indien dergelijke ontwikkelingen worden gefaciliteerd met verkoop van gronden door de gemeente, waarbij gewoonlijk sprake is van aangepaste prijsvorming voor de grond, dan zal dit veelal gestoeld zijn op de verwezenlijking van beleidsambities. Daarbij moeten dan twee dingen in de gaten worden gehouden:
Hoeveel vrijheid heeft de initiatiefnemer om, nadat de grond op zijn naam is gesteld, het bouwplan aan te passen en misschien zelfs een andere doelgroep te bedienen?
Wat is het effect op de overeengekomen grondprijs als de initiatiefnemer, nadat de grond op zijn naam is gesteld, het bouwplan aanpast, in omvang of qua doelgroep?
Het is prima dat conform de eerder geformuleerde hoofdregel een daarvoor benodigde gronduitgifte in eigendom geschiedt. Echter, op basis van een beoordeling van het effect en de onwenselijkheid van het mogelijk afwijken door de initiatiefnemer van zijn planpresentatie, behoren de gemeentelijke beleidsbelangen en financiële belangen veilig te worden gesteld door middel van specifieke contractuele voorwaarden.
Maar ook initiatieven waar marktconformiteit op eerste gezicht is vertaald naar een overeengekomen grondprijs moeten kritisch worden bezien. Een goed voorbeeld daarvan zijn initiatieven voor verhuur van woningen in de vrije sector. Uitponding kan soms binnen enkele jaren al lucratief zijn, waarbij de aanvankelijke marktconformiteit verloren gaat. Anti-speculatieve bepalingen moeten worden overwogen, waarbij sprake kan zijn van een werkingsduur tot wel 20 jaar.
Specifieke voorwaarden, zoals kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden, kettingbedingen, waaronder tevens anti-speculatieve bepalingen, behoren tot het standaard instrumentarium van een gemeentelijke contractvorming. Waarborgen dienen te worden getroffen voor
mogelijk afwijken van gepresenteerd plan, zowel qua omvang als beleid
en de financiële weerslag daarvan.
Indien de gemeentelijke behoefte bestaat om dergelijke belangen voor lange tijd veilig te stellen, dan is het zeer de vraag of uitgifte in eigendom nog wel de juiste vorm van gronduitgifte is. In dat geval heeft erfpacht de voorkeur.
Hoofdstuk 4 › Paragraaf 4.2
Artikel 4.2.4
Voorwaarden in het geval van verkoop
Onderdeel van Kadernota Grond 2025