Art. 4.4.1 Kadernota Grond 2025 — Methodieken voor grondprijsbepaling

Er zijn vijf manieren om een grondprijs te bepalen namelijk: De residuele methode De vergelijkende (comparatieve) methode De grondquote methode De kostprijs methode Aanbesteden of tenderen 1. De residuele methode De residuele grondwaarde komt tot stand door van de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, winst en risico) af te trekken. Wat dan resteert (‘het residu’), vormt de grondwaarde. De residuele methode bevordert de transparantie in de onderhandelingen en voorkomt staatssteun bij een juiste interpretatie van de inputvariabelen. De juiste toepassing van deze methodiek leidt voor de gemeentelijke grondexploitaties tot een optimale grondopbrengst. Het is inmiddels dan ook de meest toegepaste wijze van grondwaardebepaling in Nederland. In het convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid en Woningkwaliteit is deze wijze van grondwaardebepaling reeds in 2001 onderschreven door VROM, VNG, NVB en de NEPROM. 2. De vergelijkende (comparatieve) methode Middels de vergelijkende (comparatieve) methode wordt de grondprijs bepaald door referenties binnen en buiten de gemeente naast elkaar te leggen en op basis van deze gegevens de grondprijs te bepalen. Deze methode maakt het mogelijk om snel tot redelijk marktconforme grondprijzen te komen. Marktconform in de zin dat de prijs aansluit bij de prijzen die elders worden gevraagd. 3. De grondquote methode Middels de grondquotemethode worden de grondprijzen bepaald als percentages van de waarde van het vastgoed. Dit is een relatief eenvoudige methode om een grondwaarde te bepalen. Hij wordt soms nog wel eens toegepast in combinatie met een andere methode of in een contractuele afspraak. 4. De kostprijs methode Deze methode gaat uit van bepaling van de grondprijs aan de hand van de productiekosten. De productiekosten bestaan doorgaans uit kosten voor bouw- en woonrijp maken van de kavel en het aangrenzende openbaar gebied. In geval van herstructurering spelen ook sloop- en verwervingskosten een rol in het bepalen van de kostprijs. De kostprijs methode is een methode die voor commerciële ontwikkelingen tegenwoordig niet meer wordt gebruikt, maar wel relevant kan zijn als ondergrens in onderhandelingen. Voor niet-commerciële functies kan de kostprijsmethode meestal juist wel als uitgangspunt dienen. 5. Aanbesteden of tenderen Voor veel functies is het mogelijk om een grondwaarde te bepalen als uitkomst van een aanbesteding of tender. Beide procedures zijn te beschrijven als een biedingsprocedure en in wezen zijn beide vormen grotendeels vergelijkbaar met elkaar. Binnen een vastgesteld kader van uitgangspunten kunnen verschillende geïnteresseerden een bod doen op de ontwikkeling. Het verschil tussen een aanbesteding en een tender is vooral gelegen in het doel wat met de procedure wordt nagestreefd. Er wordt vaak voor het begrip tender gekozen als het aantal kaders die de uitschrijver van de tender stelt beperkt is. Zodoende bestaat er meer vrijheid voor de markt om een invulling te geven voor de ontwikkellocatie. De resultaten zijn dan al snel meer uiteenlopend. Een aanbesteding is veelal strakker omlijnd met kaders waarbinnen ontwikkelende partijen wordt gevraagd te bieden. Het resultaat is dat de biedingen beter met elkaar te vergelijken zijn dan wanneer voor een tender zou worden gekozen. Met beide procedures wordt beoogd om een marktconforme grondwaarde te behalen. Voor- en nadelen per methode Onderstaande tabel geeft de voor- en nadelen per methode weer. Voordelen Nadelen Residuele grondwaarde methode Marktconforme grondprijzen Maximale grondopbrengst Arbeidsintensief Langdurigere onderhandelingen Vergelijkende (comparatieve) methode Eenvoudige methode voor grondprijsbepaling Eenvoudige toepasbaarheid grondprijs Kwalitatieve verschillen tussen locaties komen niet geheel naar voren door eenvoudige wijze van bepalen grondprijs Gegevens die gebruikt worden voor bepaling van de grondprijzen niet geheel inzichtelijk Grondquote methode Snelheid in onderhandelingen hoger Marktconforme grondprijzen Methode is generiek, dus niet altijd maximale grondwaarde Gemeente profiteert niet altijd geheel mee in de waardeontwikkeling van de grond Kostprijsmethode Eenvoudige methode Grondbedrijf ontwikkelt de grond kostenneutraal Duidelijke ondergrens Gemeente behaalt niet de maximale waarde van de grond Aanbesteding en tender Marktconforme grondwaarden Met de procedure voldoet gemeente direct aan Europese regelgeving met betrekking tot staatsteun Veel mogelijkheden om te sturen op en eisen te stellen aan de ontwikkeling. Eenmaal in procedure zijn er beperkte sturingsmogelijkheden op de uitgangspunten zoals opgenomen in de aanbesteding of tender Vergt een zorgvuldige voorbereiding en kan ook mislukken.

Rechtspraak bij dit artikel