Art. 4.4.2 Kadernota Grond 2025 — Functiecategorieën en de methodiek per functie

Voor het bepalen van een grondprijs moet er onderscheid gemaakt worden naar verschillende functies en subfuncties. Deze kunnen als volgt onderverdeeld worden: Woningbouw Sociale woningbouw Vrije sector woningbouw Projectmatig Particulier opdrachtgeverschap (bijvoorbeeld vrije kavels) Reststroken/snippergroen Geveltuinen Commerciële voorzieningen Kantoren Bedrijventerrein Detailhandel en horeca Commerciële gezondheidszorg (bijvoorbeeld: fysiotherapeut praktijk, huisartsenpost en/of apotheek) Recreatie en hotels Buitenreclame Brandstofverkooppunten/laadstations Maatschappelijke en bijzondere voorzieningen Scholen Bibliotheken Sportverenigingen Gezondheidszorg Gebedshuizen Musea Etc. Voor nagenoeg alle functies is het denkbaar dat naast de voorgeschreven methode voor grondwaardebepaling ook een biedingsprocedure zoals een aanbesteding of een tender kan worden uitgeschreven. Vrije sector woningbouw De grondwaarde voor ontwikkelingen met een projectmatig karakter wordt bepaald op basis van een bouwplan. Voor (collectief)particulier opdrachtgeverschap geldt dat de gemeente zowel de toekomstige marktwaarde van de woning als de stichtingskosten bepaalt op basis van normatieve kengetallen. Tot vrijesectorwoningen worden alle woningen gerekend die niet binnen het sociale domein worden geëxploiteerd als huurwoning. De grondwaarde voor deze woningen wordt altijd residueel bepaald, met dien verstande dat er onderscheid wordt gemaakt tussen ‘(collectief)particulier opdrachtgeverschap’ en ‘projectmatige’ bouw. De grondwaarde voor ontwikkelingen met een projectmatig karakter wordt bepaald op basis van een bouwplan. Uit dit bouwplan is te destilleren welke bouwkwaliteit en welk prijsniveau wordt nagestreefd. In de gesprekken met ontwikkelende partijen worden de hoogte van de verkoopopbrengsten en de stichtingskosten uit onderhandeld, wat resulteert in een residuele grondwaarde. Voor (collectief)particulier opdrachtgeverschap geldt dat de gemeente zowel de toekomstige marktwaarde van de woning als de stichtingskosten bepaalt op basis van normatieve kengetallen. In de gemeentelijke grondexploitaties zullen deze kengetallen in een vroegtijdig stadium veelal worden gebaseerd op ervaringscijfers, referentieprojecten en recente verkooptransacties. Naarmate de uitgifte van de gronden dichterbij komt en in de benodigde ruimtelijke en ontwerptechnische kaders is voorzien, zullen de gronden worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur ten behoeve van de grondverkoop. Voor deze methode is gekozen omdat particuliere kopers in het stadium van de aankoop van de grond meestal nog geen gedetailleerd ontwerp hebben van hun gewenste woning. Op het moment dat er sprake is van meerdere geïnteresseerden, kan de gemeente besluiten tot het instellen van een biedingsprocedure op de kavel. De startwaarde bij de biedingsprocedure is in dat geval de getaxeerde waarde. Sociale woningbouw De gemeente bepaalt de grondwaarde voor sociale woningbouw op basis van de residuele grondwaarde methode, waarbij het uitgangspunt is dat een marktconforme grondwaarde tot stand komt. Voor het bepalen van de grondwaarde van sociale woningbouw is het van belang afspraken te maken over de exploitatieduur, huurcategorie, kwaliteit en andere prijsbepalende zaken. De realisatie van sociale huurwoningen zal haalbaar moeten zijn in de gebiedsontwikkeling. Commerciële voorzieningen Voor functies met een commercieel karakter wordt gerekend op basis van de residuele grondwaarde methode. Tot de functiecategorie commerciële voorzieningen worden die functies gerekend die primair gericht zijn op het maken van winst. Het bouwplan is meestal het uitgangspunt en in de gesprekken met de ontwikkelende partij wordt onderhandeld over de beoogde kwaliteit, hoogte van de verkoopopbrengsten en de stichtingskosten. Voor functies die minder duidelijk commercieel zijn zoals (commerciële) gezondheidszorg kan de waarde door middel van een huurprijs en rendement bepaald worden. Bedrijventerreinen De grondwaarde voor bedrijven wordt bepaald door middel van de vergelijkende (comparatieve) methode. Voor bedrijven zijn omliggende gemeentes concurrenten. Het is dus goed om te kijken wat omliggende gemeentes hanteren en ook te kijken naar daadwerkelijke transacties. Voor bedrijven is het ook van belang om snel duidelijkheid te krijgen over de kosten van de grond. Het kan zijn dat een belegger een bedrijfs-(verzamel)gebouw wil exploiteren. In dat geval kan er ook residueel gerekend worden aan de grondwaarde. Maatschappelijke en bijzondere doeleinden Voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden wordt uitgegaan van de kostprijsmethode voor het bepalen van de grondwaarde. Voor functies waarvoor vanuit het Rijk financieel wordt bijdragen in de kosten voor de grondverwerving geldt de bijdrage als norm voor de hoogte van de grondwaarde. Aangezien de uitgiftevorm van maatschappelijke en bijzondere doeleinden nu erfpacht is, moet in de erfpachtovereenkomst de functie goed omschreven worden. Bij een wijziging van de functie zal dan ook een herziening van de grondwaarde en dus canon moeten plaatsvinden. Uitzondering hierop zijn scholen maar de grond van scholen is economisch eigendom van de gemeente en komt terug in eigendom bij de gemeente als de school functie stopt. Voor sommige functies wordt vanuit het Rijk financieel bijdragen in de kosten voor de grondverwerving. In dat geval is de bijdrage de norm voor de hoogte van de grondwaarde. Reststroken/ Snippergroen Voor reststroken geldt een gedifferentieerde vaste kavelprijs. Uitgangspunt is een basisgrondprijs, die jaarlijks in de grondprijzenbrief wordt vastgesteld aan de hand van de gemiddelde grondprijs voor woonkavels. Er vindt differentiatie plaats op basis van de volgende categorieën: 100% van de basisprijs geldt voor alle grond waarop bebouwing mogelijk is; 50% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die ten opzichte van de bestaande bebouwing is gelegen: aan de voorzijde binnen 5 meter; aan de zijkant binnen 5 meter; aan de achterkant binnen 15 meter; 25% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die buiten de onder b) genoemde perceelsafmetingen ligt. Onder reststroken vallen percelen die worden uitgegeven ter aanvulling op bestaande eigendoms- dan wel erfpachtsituaties bij woonbestemmingen. Restpercelen die bijvoorbeeld grenzen aan grond met een bedrijfsbestemming worden gewaardeerd volgens de voor deze functie vastgestelde methode van grondwaardebepaling. Een speciale categorie reststroken is de categorie ‘snippergroen’. Onder snippergroen worden alleen die gronden verstaan die aangrenzend zijn aan een perceel met een woonbestemming, en die verder voldoen aan de definitie snippergroen zoals vastgesteld in de ‘Werkwijze snippergroen’. Geveltuinen Op verschillende plekken in de stad komen er steeds meer geveltuinen. Vanuit het oogpunt van klimaatadaptatie, ecologie en gevelbeeld is dit een gewenste ontwikkeling. Vooral als de gevel direct grenst aan de stoep. Een geveltuin moet aan een aantal voorwaarden voldoen: Er moet vooraf toestemming verleend worden; Hij is maximaal 45 cm (anderhalve stoeptegel) breed; Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de geveltuin; In geval van een verwaarloosde geveltuin dient op aanzeggen van de gemeente de oorspronkelijke stoep weer teruggebracht te worden; De nutsbedrijven moeten altijd toegang kunnen krijgen tot kabels en leidingen in de geveltuin. Eventuele schade aan een geveltuin bij werkzaamheden aan kabels of leidingen kunnen niet worden verhaald; De grond blijft eigendom van de gemeente. Indien er meer dan 45 cm in gebruik wordt genomen dan is er mogelijk sprake van snippergroen en kan er conform het snippergrond protocol gekeken worden of de grond uitgegeven kan worden. Hiervoor moet de volledige grondprijs vanaf de erfgrens betaald worden. Indien er bankjes e.d. geplaatst worden is de precarioverordening van toepassing. Een geveltuin moet aan een aantal voorwaarden voldoen: Er moet vooraf toestemming verleend worden; Hij is maximaal 45 cm (anderhalve stoeptegel) breed; Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de geveltuin; In geval van een verwaarloosde geveltuin dient op aanzeggen van de gemeente de oorspronkelijke stoep weer terug gebracht te worden; De nutsbedrijven moeten altijd toegang kunnen krijgen tot kabels en leidingen in de geveltuin. Eventuele schade aan een geveltuin bij werkzaamheden aan kabels of leidingen kunnen niet worden verhaald; De grond blijft eigendom van de gemeente. Buitenreclame De prijsbepaling voor de exploitatie van buitenreclame gebeurt door middel van een tender/aanbesteding. Motorbrandstofverkooppunten Op 27 oktober 2011 heeft de gemeenteraad de beleidsnota ‘Huurbeleid Motorbrandstofverkooppunten’ vastgesteld. Dit beleid houdt in dat bij (tussentijdse) beëindiging van een overeenkomst de locatie via een te organiseren veiling aan de hoogste bieder van de entrance fee wordt verhuurd voor een huurperiode van 15 jaar. Gelet op het voorgaande wordt daarom voor deze functie geen nader prijzenbeleid in de Kadernota Grond 2025 vastgesteld. Overige functies De grondwaarde voor overige functies wordt op basis van maatwerk bepaald. Deze categorie betreft sporadische transacties bijvoorbeeld uitgifte landbouwgrond aan een recreatieschap. De grondwaarde voor overige functies wordt op basis van maatwerk bepaald.

Rechtspraak bij dit artikel