Art. 3.4.2. Nota Grondbeleid 2025-2029 — Financieel rendement

Naast het directe maatschappelijke rendement van een ontwikkeling is ook het financiële rendement van belang voor de keuze van het te voeren grondbeleid. Er moet een afweging gemaakt kunnen worden of het te behalen maatschappelijke rendement in verhouding staat tot het financiële rendement. Voorheen werd vooral gekeken naar het financiële rendement voor de gemeente. Wanneer het plan voor de gemeente niet financieel haalbaar was, werd dit plan meestal niet door de gemeente opgepakt en werd het overgelaten aan de markt. Projectontwikkelaars kunnen hun verdiensten immers halen uit zowel grondexploitatie als uit de vastgoedexploitatie en soms zelfs de huur- en beheerexploitatie. De gemeente heeft deze mogelijkheid niet, zij voert enkel een grondexploitatie. Om het financiële rendement te bepalen wordt per ontwikkeling gekeken naar een aantal factoren, waaronder: De mogelijkheid tot waardeontwikkeling voor de gemeente: Sommige ontwikkelingen kunnen leiden tot een waardestijging van gemeentelijke gronden of vastgoed. Ook kan een gebied aantrekkelijker worden, wat indirect bijdraagt aan toekomstige opbrengsten. Dit maakt het project financieel interessanter op lange termijn. De gemeente weegt deze potentiële groei mee in de besluitvorming; De grondposities: De vraag of de gemeente zelf gronden in bezit heeft of deze nog moet verwerven, speelt een grote rol. Bij eigen grond is er meer grip op de ontwikkeling en mogelijk meer opbrengst. Bij verwerving is er sprake van extra kosten en mogelijk meer risico. De bestaande grondpositie beïnvloedt zo het financiële perspectief; De prijs van het onroerend goed: De waarde van het vastgoed (zoals woningen of bedrijfspanden) bepaalt voor een groot deel het verwachte financiële rendement. Hogere verkoop- of huuropbrengsten zorgen voor meer inkomsten. De marktwaarde hangt af van locatie, kwaliteit en vraag. De gemeente houdt hier rekening mee bij het opstellen van de grondexploitatie; Het risicoprofiel: Het risicoprofiel geeft aan hoeveel onzekerheden er zijn binnen een ontwikkeling. Denk aan marktrisico’s, planologische risico’s of vertragingen in besluitvorming. Hoe hoger het risico, hoe voorzichtiger de gemeente moet zijn in haar financiële inschatting. Een hoog risicoprofiel vraagt vaak om extra financiële buffers; De bouw-/ontwikkelkosten: Onder deze kosten vallen onder meer het bouwmateriaal, arbeid, vergunningen en advieskosten. Hogere kosten drukken het financiële rendement. De gemeente beoordeelt of deze kosten in verhouding staan tot de verwachte opbrengsten. Eventuele subsidies of bijdragen van derden kunnen hierbij een rol spelen; De ontwikkelingstermijn: De tijd die nodig is om een project te realiseren heeft invloed op de financiering en het rendement. Hoe langer de ontwikkeling duurt, hoe langer het duurt voordat inkomsten binnenkomen. Ook kunnen kosten stijgen in de loop der tijd. De gemeente kijkt daarom kritisch naar de planning en haalbaarheid; Total Cost of Ownership (TCO): Binnen de circulaire economie wordt deze term gebruikt voor de totale kosten die gemoeid zijn met een product of dienst gedurende gehele levenscyclus. Hierbij wordt ook rekening gehouden met factoren als onderhoud, reparaties, energieverbruik en de restwaarde aan het einde van de levensduur. De methode voor het toepassen van TCO en met name restwaarde wordt nader onderzocht door de gemeente. Scenario’s Per ontwikkeling is er een viertal scenario’s mogelijk, waarbij gekeken wordt naar het financiële rendement op de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie. Afhankelijk van het scenario zal het interessant zijn voor de gemeente en/of een ontwikkelaar om een ontwikkeling te realiseren. De scenario’s zijn weergegeven in onderstaande tabel en worden hieronder verder uitgewerkt (+ betekent een positief financieel rendement, - betekent een negatief rendement). De grondeigenaar kan zowel de gemeente, de ontwikkelaar of een derde (die de grondexploitatie voert) zijn. Scenario Grondexploitatie Vastgoedexploitatie Interessant voor 1 + + Grondeigenaar, Ontwikkelaar 2 + - Grondeigenaar 3 - - Niemand 4 - + Ontwikkelaar Figuur 8: Ontwikkelscenario’s Scenario 1 Er is een positief financieel rendement te behalen op zowel de grond (grondexploitatie) als op de opstallen (vastgoedexploitatie). Dit scenario is voor zowel de grondeigenaar als voor de ontwikkelaar interessant. Dit project zal zonder meer gerealiseerd gaan worden. De vraag is dus niet of het opgepakt gaat worden, maar door wie. Er is concurrentie op de grondmarkt, immers, wie de grond heeft, heeft een positie in de ontwikkeling ervan. Dit heeft een prijsopdrijvend effect. Scenario 2 Er is een scenario mogelijk waarin wel een positieffinancieel rendement kan worden behaald op de grond, maar een negatievevastgoedexploitatie. In deze gevallen zal de grondeigenaar willen gaan ontwikkelen, maar kan zij geen ontwikkelaar vinden die onder de gebruikelijke condities de vastgoedexploitatie wil uitvoeren. In sommige gevallen is dit toch gewenst, omdat er wel een maatschappelijk rendement te behalen valt. Er zal dan een modus gezocht moeten worden waarbij zowel de grondeigenaar als de ontwikkelaar baat hebben bij deze ontwikkeling. Dit kan op verschillende wijzen. Per geval zal bekeken moeten worden wat de meest geschikte wijze is. Scenario 3 In dit scenario is er geenfinancieel rendement te behalen op zowel de grondexploitatie als op de vastgoedexploitatie. Dergelijke projecten zullen dus niet door de markt worden opgepakt. Ondanks dat er geen financieel rendement op deze projecten valt te behalen, is het voor de gemeente mogelijk toch van belang om deze projecten op te pakken, namelijk als er een maatschappelijk probleem mee opgelost kan worden. Alsdan kan de gemeente overwegen om het project toch in ontwikkeling te brengen. De gemeente behartigt dan een publiek belang en is bereid hierin te investeren, zonder (volledige) terugverdienmogelijkheden. Scenario 4 In dit scenario is er geenfinancieel rendement op de grondexploitatie, maar wel een positief rendement op de vastgoedexploitatie; de verwervingskosten en/of kosten voor het bouwrijp maken zijn niet terug te verdienen met enkel de grondexploitatie. Maar als de ontwikkelaar voldoende rendement kan halen uit de vastgoedexploitatie, dan zal de ontwikkelaar de ontwikkeling willen trekken en de gronden willen verwerven. Onder aan de streep blijft er voor de ontwikkelaar immers een winst over. Omdat de gemeente alleen een rol heeft in de grondexploitatie, en daar een verlies op geleden wordt, is de rol van de gemeente in principe beperkt tot de publiekrechtelijke.

Rechtspraak bij dit artikel