Bijlage D Actieprogramma Economie 2040, toekomst van de Alkmaarse economie

In dit hoofdstuk zoomen we in op de lichte bedrijfsfuncties op de werklocaties in Alkmaar. In het onderzoek ‘Ruimte voor bedrijvigheid in Alkmaar’ (Stec Groep, 2025) is een eerste inzicht gegeven in de potentie voor het economisch optimaler benutten van de terreinen. In dit hoofdstuk gaan we hier verder op in.

D.1Profielen van lichte bedrijfsfuncties

Lichte bedrijvigheid verplaatsen biedt kansen voor Alkmaar

We zien kansen voor het verplaatsen van lichte bedrijfsfuncties van bedrijventerreinen naar centrumlocaties of gemengde woon-werkgebieden. Dat levert ruimte op voor functies die écht op bedrijventerreinen gevestigd moeten zijn. Daarnaast verhoogt het de levendigheid en dynamiek in de centra en gemengde woon-werkgebieden en voorkomt het leegstand. We onderscheiden vijf typen bedrijven die hiervoor in aanmerking komen:

• - Consumentgerichte dienstverleners

  Denk aan een kapper, schoonheidssalon of fotostudio. Deze bedrijven hebben een publieksfunctie en passen goed in centrummilieus.

• - Ambachtelijke bedrijfsruimten

  Denk aan een meubelmaker, reparatieshop of kunstenaarsatelier. Ze produceren kleinschalig, werken creatief en hebben vaak een showroom of verkoopruimte ondergeschikt aan hun hoofdactiviteit. Veel ambachtslieden zijn zelfstandig en werken alleen of met weinig werknemers.

• - Maatschappelijke voorzieningen

  Denk aan zorg, onderwijs, cultuur en welzijn. Deze functies zijn meestal niet commercieel en hebben vaak een praktijkruimte.

• - Kleinschalige kantoren & co-working

  Denk aan bedrijven in ICT, marketing of consultancy. Ze werken vaak in verzamelgebouwen en zoeken flexibele werkplekken met goede voorzieningen. Co-workinglocaties bieden ruimte voor ontmoeting en samenwerking, vooral voor zzp’ers. De locatie is open toegankelijk en vaak is er daghoreca aanwezig.

• - Kleinschalige detailhandel

  Denk aan een koffie- of theewinkel of drogist. Deze winkels passen qua omvang en aanbod goed in het centrum, maar zitten nu soms nog op bedrijventerreinen. Grootschalige perifere detailhandel past niet in een centrum en hoort niet bij deze categorie.

Onderstaand figuur geeft een impressie van de verschillende bedrijfstypen.

En om wat voor type bedrijven gaat het juist niet?

Bedrijventerreinen zijn bedoeld voor regulier midden- en kleinbedrijf, logistiek en bedrijven met veel milieuruimte. Denk aan groothandel, bouwnijverheid en industrie. Deze bedrijven hebben vaak grote opslagruimtes nodig en zorgen voor veel (vracht)verkeer. Ook veroorzaken ze regelmatig geluid of uitstoot. Daarom passen ze niet goed in centrumlocaties of gemengde gebieden. Daarnaast vind je op bedrijventerreinen ook horeca. Die is bedoeld als voorziening voor werknemers en draagt bij aan een prettig werkklimaat. Horeca valt buiten de selectie van bedrijven die potentieel verplaatst kunnen worden.

Praktijkvoorbeeld: ‘World of Cooking’ in Hoorn In 2023 opende World of Cooking een keukenstudio in het hart van Hoorn. Bezoekers beleven hier meer dan alleen een showroom: ze zien, proberen en ervaren keukens voordat ze een keuze maken. Het bedrijf vestigde zich in een leegstaand pand in een winkelstraat. De opslagruimte bleef op het bedrijventerrein. Dankzij de zichtbare locatie in het centrum trekt de winkel publiek aan dat tijdens een dagje uit op zoek is naar een nieuwe keuken.

D.2Bedrijven met verplaatsingspotentie

Bedrijven met verplaatsingspotentie op te behouden bedrijventerreinen

Deze analyse zoomt in op bedrijven die gevestigd zijn op terreinen die ook in de toekomst bedrijventerrein blijven13Bestaande uit de bedrijventerreinen: Beverkoog, Boekelermeer, Neerlandia, De Volger en het te behouden gedeelte van de terreinen Overdie en Viaanse Molen. . Juist hier ligt potentie om de bestaande ruimte beter te benutten. Door bedrijven te verplaatsen die beter passen in een centrummilieu of gemengd woon-werkgebied, ontstaat ruimte voor functies die écht thuishoren op bedrijventerreinen.

We hebben bedrijven geselecteerd die kansrijk zijn voor verplaatsing. De selectie is gebaseerd op de criteria uit paragraaf D.4. De scan laat buiten beschouwing of ondernemers daadwerkelijk willen verhuizen. Dat hangt af van uiteenlopende overwegingen per bedrijf. Vooral de financiële haalbaarheid speelt een grote rol: huurprijzen in centrumgebieden liggen vaak hoger dan op bedrijventerreinen. Daarnaast brengt een verhuizing aanzienlijke kosten met zich mee. Deze analyse geeft dus geen inzicht in de financiële haalbaarheid. De uitkomsten geven een eerste beeld van welke bedrijven mogelijk passen in de binnenstad of in nieuwe gemengde gebieden, zoals het Alkmaars Kanaal.

Ruim 320 bedrijven met verplaatspotentie op te behouden bedrijventerrein

Op de te behouden bedrijventerreinen zitten circa 320 bedrijven met samen ruim 960 banen die potentie hebben om te verplaatsen. Deze bedrijven passen mogelijk beter in de binnenstad, een van de andere (buurt/wijk)centra of in de toekomstige gemengde woon-werkgebieden in het Alkmaars Kanaal. De tabel hieronder laat zien hoe deze potentie is verdeeld over typen lichte bedrijfsfuncties. Daarbij valt het volgende op:

• - Kleinschalige kantoren en co-working vormen de grootste groep: bijna 70% van de banen (660) bij ruim 200 bedrijven. Denk aan reclamebureaus, adviesbureaus en boekhoudkantoren.
• - Consumentgerichte dienstverleners volgen met zo’n 110 banen (11%) bij ongeveer 50 bedrijven. Voorbeelden zijn communicatie- en grafisch ontwerp, fotografie, schoonheidssalon en fitnesscentra.
• - Maatschappelijke voorzieningen zijn goed voor circa 90 banen (9%) bij zo’n 30 vestigingen. Denk aan kinderopvang, fysiotherapie en maatschappelijk werk.
• - Ambachtelijke bedrijfsruimten tellen 60 banen (6%) bij zo’n 20 bedrijven. Voorbeelden zijn een meubelmaker, reparatieshop, atelier, taartenmaker en bierbrouwerij.
• - Kleinschalige detailhandel omvat ongeveer 40 banen (4%) bij 15 bedrijven. Denk aan keuken- en meubelwinkels en een brillenzaak.

Tabel D1: Verplaatsingspotentie op te behouden bedrijventerreinen

Bron: LISA (2024), bewerking Stec Groep (2025).

D.3Huisvestingswensen en -eisen per doelgroep

In deze paragraaf beschrijven we de kwalitatieve huisvestigingswensen en - eisen van de verschillende doelgroepen. We geven inzicht in bereikbaarheid, locatiekenmerken en huurprijsniveaus. Het gebruik van diverse vormen van bedrijfs- of kantoorruimte door doelgroepen is in de praktijk diffuus en laat zich niet altijd strak afbakenen.

Consumentgerichte dienstverleners
Kenmerk |	Omschrijving
 Locatie |	Openbare, publiekstoegankelijke functie Goed bereikbaar te voet en met de fiets; deels ook met de auto Kansrijk in clusters met andere voorzieningen, zoals horeca of detailhandel
 Pand |	Flexibele indeling met mogelijkheid tot inrichting specifieke ruimtes als behandelkamer, wachtruimte of studio Omvang tussen 50 en 300 m² bvo Huurprijs tussen € 100 en € 175 per m² per jaar
 Marktgebied -en dynamiek |	Dienstverleners vestigen zich graag dicht bij hun klanten, vaak op wijk- of buurtniveau Groeiende aandacht voor uitstraling en persoonlijke verzorging zorgt voor sterke groei kapperszaken, schoonheidssalons en nagelstudio’s Afname baliefuncties (bij o.a. banken, postkantoor en reisbureaus) door technologische innovatie en digitalisering
 Voorkeurslocatie |	Gemengde gebieden in en rond de binnenstad Transformatiegebieden zoals het Alkmaars Kanaal Aanloopstraten met veel passanten Wijk- en buurtcentra, dicht bij inwoners Zichtbare locaties met een uitnodigende uitstraling
Ambachtelijke bedrijfsruimten
Kenmerk |	Omschrijving
 Locatie |	Goede bereikbaarheid, bij voorkeur aan de rand van het centrum of in gemengde gebieden met stedelijke dynamiek Mogelijkheid tot laden en lossen Ligging aan doorgaande wegen (radialen) is een pré Voorkeur voor clusters op plekken met eigen identiteit
 Pand |	Werkplaats met daglicht en ruimte voor magazijn Eigen entree en gedeelde voorzieningen zoals opslag, machines of kantine Presentatieruimte voor klanten: showroom of atelier Kleinschalige panden van circa 100 tot 500 m² bvo Vrije hoogte van 3,5 tot 5 meter en goede geluidsisolatie Huurprijs tussen € 85 en € 125 per m² per jaar.
 Marktgebied -en dynamiek |	Gericht op bovenlokale of subregionale markt Sterke lokale binding, vaak door herkomst van werknemers Vraag zit vooral in bestaande voorraad, maar ook in nieuwbouw Flexibiliteit en betaalbaarheid zijn cruciaal Groeiende dynamiek door transitie naar circulaire economie
 Voorkeurslocatie |	Gemengde gebieden in en rond de binnenstad Transformatiegebieden zoals het Alkmaars Kanaal Aanloopstraten bij combinatie van verkoop en atelier Creatieve broedplaatsen in of nabij het centrum Stadsranden met industriële uitstraling en goede bereikbaarheid
Maatschappelijke voorzieningen
Kenmerk |	Omschrijving
 Locatie |	Goede bereikbaarheid voor verschillende doelgroepen: te voet, met de fiets, auto en openbaar vervoer Voldoende parkeergelegenheid, belangrijk voor mensen die slecht ter been zijn
 Pand |	Representatief gebouw met een verzorgde uitstraling en rolstoeltoegankelijke entree Praktische indeling met ruimte voor praktijkkamers en wachtruimtes Geclusterde zorgconcepten of bedrijfsverzamelgebouwen zijn kansrijk: efficiënt voor aanbieders en prettig voor bezoekers Omvang varieert, afhankelijk van functie en doelgroep Huurprijsindicatie: € 95 tot € 140 per m² per jaar
 Marktgebied -en dynamiek |	De vraag naar maatschappelijke voorzieningen groeit, vooral in de zorg Nabijheid is cruciaal: hoe dichter bij de voorziening, hoe hoger het gebruik In stedelijke gebieden ontstaat ruimte in transformatiegebieden, waar maatschappelijke functies kunnen concurreren met wonen Gemengde woon-werkgebieden bieden kansen voor clustering en synergie met andere functies
 Voorkeurslocatie |	Aan de randen van binnensteden en centrumgebieden met goede bereikbaarheid Wijk- en buurtcentra in woonwijken Transformatiegebieden zoals het Alkmaars Kanaal
Kleinschalige kantoren en co-working
Kenmerk |	Omschrijving
 Locatie |	Goede bereikbaarheid met openbaar vervoer, fiets en te voet Levendige omgeving met voorzieningen zoals horeca, winkels en sportfaciliteiten op loopafstand Kansrijk in transformatiegebieden met een stedelijke uitstraling.
 Pand |	Vrij indeelbare ruimte; hoogte is minder relevant Behoefte aan gezamenlijke faciliteiten zoals receptie, vergaderruimtes en reproruimte Representatief gebouw met aansprekende entree Goede voorzieningen en ICT-infrastructuur (glasvezel, wifi) Kleinschalige units van circa 50 tot 300 m² bvo Huurprijsindicatie: € 90 tot € 175 per m² per jaar
 Marktgebied -en dynamiek |	Gericht op bovenlokale en subregionale markt Ontmoetingsfunctie wordt steeds belangrijker door individualisering en thuiswerken Groei van flexwerk- en co-workingconcepten, vaak gecombineerd met horeca zoals koffiebar of lunchroom Transformatiegebieden bieden ruimte voor nieuwe werkconcepten in combinatie met wonen en ontmoeten
 Voorkeurslocatie |	Gemengde gebieden in en rondom de binnenstad Transformatiegebieden zoals het Alkmaars Kanaal Verdiepingen in bestaande gebouwen Creatieve hubs met inspirerende sfeer
Kleinschalige detailhandel
Kenmerk |	Omschrijving
 Locatie |	Zichtbare ligging op drukbezochte plekken met veel passanten Bevoorrading mogelijk, minimaal één keer per week Kansrijk in transformatiegebieden met een levendige plint en gemengde functies
 Pand |	Aantrekkelijke en transparante etalage voor productpresentatie Moderne of verzorgde uitstraling met daglicht Kleinschalige units van circa 100 tot 750 m² bvo Huurprijsindicatie: € 100 tot € 200 per m² per jaar
 Marktgebied -en dynamiek |	Dagelijkse detailhandel heeft een klein verzorgingsgebied; speciaalzaken trekken klanten van verder weg Veel dynamiek door veranderende consumententrends, zoals blurring en city-concepten Levendigheid en functiemix zijn cruciaal voor succes Transformatiegebieden bieden ruimte voor nieuwe winkelconcepten in combinatie met horeca en dienstverlening
 Voorkeurslocatie |	Kernwinkelgebieden en aanloopstraten in centrumgebieden Wijk- en buurtcentra in transformatiegebieden zoals het Alkmaars Kanaal Zichtbare locaties met aansluiting op andere winkels en voorzieningen Levendige gebieden met een stedelijke uitstraling

D.4Methodiek lichte bedrijfsfuncties

Methodiek potentie verplaatsing bedrijven

Niet elk bedrijf voelt zich thuis in een centrummilieu. Om te bepalen welke bedrijven wél goed passen, gebruiken we in deze analyse vier selectiecriteria: mengbaarheid, voorkeur voor het vestigingsmilieu, uitstraling en omvang.

• - Mengbaarheid: hoe goed mengt een bedrijf met de omgeving?

  We kijken eerst of een bedrijf goed samengaat met winkels, horeca, dienstverleners en woningen. Daarbij gebruiken we de functiemengingsindex (FMI): een instrument van het Planbureau voor de Leefomgeving. De FMI laat zien in hoeverre een bedrijf past in een gemengde stedelijke omgeving.

• - Voorkeursvestigingsmilieu: waar komt een bedrijf het best tot zijn recht? Sommige bedrijven hebben baat bij een bedrijventerrein, bijvoorbeeld vanwege hun productieproces of milieubelasting. Andere bedrijven floreren juist in de binnenstad, dichtbij hun klanten. We koppelen de SBI- code aan de FMI-score om te bepalen welk vestigingsmilieu het beste past.
• - Uitstraling en beleving: draagt het bedrijf bij aan het centrumgevoel? Een centrum vraagt om bedrijven die iets toevoegen aan de sfeer en levendigheid. Denk aan publieksgerichte functies of kantoren die zorgen voor reuring. We beoordelen dit op basis van SBI-codes en onze eigen expertise.
• - Omvang: hoeveel ruimte vraagt het bedrijf?

  Grote bedrijven passen vaak niet in het centrum vanwege ruimtegebrek. Daarom hanteren we een grens:

  • - Maximaal twintig werknemers voor kantoren, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en consumentgerichte diensten.
  • - Maximaal tien werknemers voor ambachtelijke bedrijven.
• - Deze grenzen zijn gebaseerd op het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer.

Functiemengingsindex (FMI): hoe goed zijn bedrijven te mengen?

Het Planbureau voor Leefomgeving heeft voor alle bedrijven in Nederland bepaald hoe vaak bedrijven in gemengd gebied gevestigd zijn. Iedere bedrijfstak én grootteklasse (aantal werknemers) heeft een FMI-score. De FMI is een instrument dat scoort hoe goed bedrijvigheid te combineren is met wonen en andere functies. Het instrument is afkomstig uit het

onderzoek ‘Menging van wonen en werken’ (PBL, 2009). De FMI index loopt van 0 tot 100, waarbij 0 staat voor een monofunctioneel woongebied en 100 voor een monofunctioneel werkgebied. Logischerwijs staat een score van 50 voor een gebied waar wonen en werken 50/50 gemengd zijn. Het PBL berekende op deze manier voor heel Nederland de mengbaarheid in gridcellen van 100 bij 100 meter (één hectare). De FMI per gebied wordt berekend door het aantal banen in het gebied te delen door het aantal banen plus het aantal woningen in het gebied keer honderd14Aantal banen / (aantal banen + aantal woningen) x 100. Werken wordt dus gevat in het aantal banen terwijl wonen wordt gevat in het aantal woningen.

Vraag naar potentiële voorkeursvestigingsmilieus

Aan de hand van de FMI bepalen we per bedrijf naar welk type vestigingsmilieu de potentiële voorkeur van een bedrijf uitgaat. De FMI drukt uit hoeveel banen in een bepaalde bedrijfstak in een gemengd milieu gevestigd zijn. We doen de aanname dat alle bedrijven in die bedrijfstak in een vergelijkbare omgeving gevestigd zouden kunnen zijn. De uitkomsten weerspiegelen niet de daadwerkelijke verhuisbereidheid of locatievoorkeur van een individueel bedrijf. We onderscheiden verschillende potentiële voorkeursvestigingsmilieus:

Monofunctionele locaties:

• - Bedrijventerreinen (panden met een functioneel uiterlijk, relatief ruim opgezet, milieuhinder)
• - Kantoorlandschap (middelgrote tot grote kantoren, relatief ruim opgezet en buiten of aan rand van stedelijk gebied)

Verschillende gemengde woon-werkmilieus:

• - Ambachtelijk woonwerkterrein (vooral kleinschalige bedrijfsruimte in gemengd stedelijk gebied)
• - Creatief woonwerkterrein (vooral kleinschalige kantoorruime in gemengd stedelijk gebied)
• - Gemengd centrum woon-werkmilieu (zowel kleinschalige bedrijfsruimte als kleinschalige kantoorruimte gemengd met wonen en voorzieningen in een centrumgebied)

We onderscheiden de gemengde milieus op basis van de overheersende functie, ofwel of ze vooral bedrijfsruimtes of kantoorruimtes bevatten. Ook onderscheiden we op basis van de algemene omvang van het vastgoed in het gebied (kleinschalig of grootschalig) en de mate van stedelijkheid.