Bij faciliterend grondbeleid beschikt de gemeente over de volgende instrumenten:
privaatrechtelijke regeling kostenverhaal
anterieure overeenkomst
publiekrechtelijke regeling kostenverhaal
omgevingsplan;
omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA);
posterieure overeenkomst.
kostenverhaal kleine plannen.
5.4.1.Kostenverhaal, privaatrechtelijk, anterieure overeenkomst
De anterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt.
De anterieure overeenkomst biedt in beginsel mogelijkheden voor hogere kostenverhaalopbrengsten dan via de publiekrechtelijke regeling kostenverhaal, omdat de gemeente daarin ruimere afspraken kan maken over de te verhalen kosten.
Het via privaatrechtelijke weg, middels een anterieure overeenkomst verdient daarnaast ook de voorkeur vanuit de wetgever. Het is ook in de gemeente al geruime tijd de meest voorkomende wijze voor het verhalen van kosten.
De gemeente houdt bij de onderhandelingen bij het opstellen van een anterieure overeenkomst in het achterhoofd dat de mogelijkheid bestaat dat zij gebruik moet maken van de publiekrechtelijke regeling indien de onderhandelingen mislukken.
Financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied
Naast de mogelijkheden om kostenverhaal privaatrechtelijk te verhalen is het mogelijk om een financiële bijdrage aan de ontwikkeling van gebieden te vragen aan een initiatiefnemer2Artikel 13.22 Omgevingswet3De financiële bijdrage kan niet alleen gevraagd worden bij de voor kostenverhaal aangewezen activiteiten, maar ook bij andere bouwactiviteiten en gebruiksactiviteiten, zie art. 8.13 Omgevingsbesluit..
Het gaat dan om ontwikkelingen van het gebied waarin bijvoorbeeld de voor woningbouw en bedrijventerreinen gewenste ontwikkelingen als ook de aanleg van andere maatschappelijke functies, zoals natuur, recreatie en sport, waterberging, infrastructuur, culturele voorzieningen, maar ook de uitvoering van reconstructies in het stedelijk en landelijk gebied integraal zijn opgenomen4Kamerstukken II 2019/20, 35 133, nr. 5.
5.4.2.Kostenverhaal, publiekrechtelijke regeling
Indien er om moverende redenen geen anterieure overeenkomst gesloten kan worden, moet het kostenverhaal via een andere manier verzekerd worden. Artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit geeft aan wanneer er sprake is van kostenverhaalsplichtige activiteiten.
Het gaat dan om onderstaande bouwactiviteiten:
de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;
de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;
de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;
de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
De kosten kunnen via de publiekrechtelijke weg verhaald worden door het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Of het kostenverhaal te regelen via omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna BOPA),
Om kosten te verhalen via de publiekrechtelijke weg moet worden aan de criteria, profijt5Profijt: De locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. , proportionaliteit6Proportionaliteit: Indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dienen deze naar evenredigheid verdeeld te worden en toerekenbaarheid7Toerekenbaarheid: Er is een causaal verband tussen gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat het plan..
Het verhalen van kosten loopt via een kostenverhaalsbeschikking, die gebaseerd is op de kostenverhaalregels. In de kostenverhaalsbeschikking wordt een afdwingbare financiële bijdrage opgenomen.
Financiële bijdragen in omgevingsplan
Bij algemene maatregel van bestuur kunnen categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving worden aangewezen waarvoor in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op de initiatiefnemer. Hiervoor is dan vereist dat:
a. er een functionele samenhang tussen de activiteit en de beoogde ontwikkelingen is, en
b. de bekostiging van de ontwikkelingen niet anderszins is verzekerd.
Om in een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen vragen moet de gemeente inventariseren welke ruimtelijke ontwikkelingen voor zo’n bijdrage in aanmerking komen en dit in de omgevingsvisie hebben opgenomen. De gemeente moet er wel op letten dat de locatie de vrijwillige financiële bijdrage kan dragen.
5.4.3.Kostenverhaal, posterieure overeenkomst
Daarnaast bestaat er nog de mogelijkheid tot het sluiten van een posterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarbij partijen zich moeten houden aan de regels over kostenverhaal zoals opgenomen in het omgevingsplan of buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) en is dan ook minder vormvrij dan een anterieure overeenkomst.
5.4.4.Twee methoden bij publiekrechtelijk kostenverhaal omgevingsplan
Binnen het publiekrechtelijk kostenverhaal is er daarnaast nog een onderscheid tussen integrale gebiedsontwikkeling en organische gebiedsontwikkeling.
Bij integrale gebiedsontwikkeling wordt er een tijdvak bepaald in het omgevingsplan, terwijl er bij organische gebiedsontwikkeling er geen tijdvak is bepaald in het omgevingsplan en er nog onzekerheid is over het eindbeeld en de termijn waarbinnen er gebouwd wordt.
Schematisch ziet er dit als volgt uit:
5.4.5.Kostenverhaal kleine plannen
Bij grote bouwactiviteiten worden de plankosten van geval tot geval berekend op basis van de producten en activiteiten die nodig zijn om het ruimtelijk plan te realiseren. Voor kleine plannen worden vaste bedragen voor de plankosten gerekend, dit is wettelijk vastgelegd in artikel 13.5 van de Omgevingsregeling. Voor nadere uitleg wordt verwezen naar het ‘Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen’.
5.4.6.Nadeelcompensatie
In artikel 15.1 lid 1 Omgevingswet is een specifieke nadeelcompensatieregeling opgenomen voor schade door rechtmatig overheidshandelen in het omgevingsrecht. De opsomming van schadeoorzaken is limitatief en exclusief. Hierbij valt onder meer het vaststellen of wijzigen van een regel in het omgevingsplan, het verlenen van een omgevingsvergunning. Voor het overige verwijzen wij u naar de ‘Verordening nadeelcompensatie Oosterhout 2022'.
Meer gedetailleerde uitleg over kostenverhaal en financiële bijdragen bij de ontwikkeling van een gebied kunt u vinden in het Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen.
Hoofdstuk 5.
Artikel 5.4.
Instrumenten van grondbeleid bij faciliterend grondbeleid (met of zonder regie)
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2026 en verder