Art. 5.7.2 Nota Grondbeleid 2023 — Prijsvorming bouwgronden

We hanteren, met uitzondering van een aantal specifieke gevallen zoals opgenomen in de grondprijzenbrief, voor de prijsvorming van bouwgronden in het kader van verkoop de normatieve residuele grondwaardemethode. Met een residuele grondwaardeberekening wordt de grondprijs berekend door de verwachte marktwaarde te verminderen met de verwachte stichtingskosten. In de stichtingskosten zijn alle bouw- en bijkomende kosten en risico- en winstopslagen voor de ontwikkelaar ten behoeve van de ontwikkeling opgenomen. De verwachte marktwaarde wordt in het algemeen bij nieuwe koopwoningen vastgesteld op de vrij-op-naam-prijs (v.o.n.-prijs). Bij nieuwe huurwoningen (vrije sector) wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van de BAR-methode. Voor nieuwe commerciële ruimtes geldt hetzelfde als voor woningen bij zowel koop en huur. In bijlage IX is een nadere toelichting op de residuele grond-waardeberekening opgenomen. Beleidskeuze: Normatieve residuele grondwaardemethode De gemeente Soest hanteert voor de prijsvorming van bouwgronden de normatieve residuele grondwaarde-methode. Dit houdt in dat er bij het bepalen van de grondprijs wordt uitgegaan van standaard bouw. Extra’s die leiden tot hogere bouwkosten dienen te worden verrekend met de verkoopopbrengsten, maar worden niet verrekend met de grondprijs. De gemeente behoudt zich het recht voor om hier in specifieke situaties vanaf te zien. Dit betreft een continuering van het huidige grondbeleid. We hanteren voor de prijsvorming van bouwgronden de normatieve residuele grondwaardemethode. Normatief residueel houdt in dat we uitgaan van gangbare normbedragen voor het bepalen van zowel opbrengsten- als kostenniveaus. Dit houdt in dat we alle extra’s, de zogenaamde ‘gouden kranen’, binnen een bouwplan niet verrekenen met de grondprijs. De initiatiefnemer dient een grondprijs te betalen alsof het reguliere bouw betreft. Alle extra’s die worden opgenomen in het bouwplan dienen dan ook via de opbrengstenkant, en niet via de grondwaarde, te worden bekostigd. In het geval er sprake is van een bijzondere situatie houden we de vrijheid om gemotiveerd af te wijken van het hanteren van de normatieve residuele grondwaardemethode. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een beeldbepalend object of een pilotproject op het gebied van duurzaamheid. We behouden daarnaast de vrijheid om per situatie af te wijken van de normatieve residuele grondwaardemethode. We hanteren daarmee een ‘situationeel’ grondprijsbeleid. Onderstaande methoden zijn veelvoorkomend bij een situationele grondwaardeberekening (overige methoden kunnen ook worden gehanteerd): Vaste grondprijs. Kostprijsmethode. Comparatieve methode. Grondquote. Discounted Cashflow methode (DCF-methode). Het kan in sommige situaties voorkomen dat de grondprijzen dusdanig onder druk staan dat deze voor woningbouw onder de vaste grondprijs voor sociale woningbouw of voor voorzieningen onder de vaste grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen, zoals opgenomen in de gemeentelijke grondprijzenbrief, uitkomen. We hanteren in deze gevallen voor woningbouw en voor voorzieningen altijd als minimum grondprijs de vaste grondprijs uit de grondprijzenbrief voor respectievelijk sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen. Beleidskeuze: Minimale grondwaarde De gemeente Soest geeft geen gronden voor woningbouw of voorzieningen uit voor een lagere grondprijs dan de in de grondprijzenbrief opgenomen vaste grondprijzen voor respectievelijk sociale huurwoningen en maatschap-pelijke voorzieningen. Dit betreft deels een continuering van en deels een toevoeging op het huidige grondbeleid. Beleidskeuze: Functioneel grondbeleid i.c.m. privaatrechtelijke gebruiksbepaling De gemeente Soest voert een functioneel grondbeleid en koppelt hier een privaatrechtelijke gebruiksbepaling aan. Indien een initiatiefnemer de grond heeft aangekocht op basis van een bepaald programma en op een later moment in de tijd wenst de initiatiefnemer, of zijn rechtsopvolger, de grond anders aan te wenden, dan dient deze het verschil in grondwaarde bij te betalen. Bij een lagere grondwaarde ontvangt de initiatiefnemer hier geen vergoeding voor. Dit betreft een toevoeging op het huidige grondbeleid.

Rechtspraak bij dit artikel